Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Hypotéka, která se splatí sama?

Autor: Petr Zámečník | 29.09.2011 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Hypotéka, která se splatí sama?

Zní to jako pohádka. Vezmete si hypotéku, koupíte dům a hypotéku nesplácíte. Jen platíte úroky a čekáte, až se hypotéka splatí sama. Že je to nemožné? Není! Ale tak jednoduché také ne. A hlavně: Není to bezpečné. Jaká rizika hrozí?

 

Finanční „perpetuum mobile“ neexistuje. A to ani v podobě hypotéky, která se splatí sama. Její princip je jednoduchý: Půjčíte si peníze na byt či dům u banky za nízký hypoteční úrok a místo splácení úvěru investujete s vyšším výnosem. Možné to je. Ale také velmi rizikové. Zatímco úroky z hypotéky jsou stálé (v rámci fixace) a platit je musíte, výnosy stálé nejsou a mohou se zvrhnout i do ztráty.

Bývaly časy, kdy banky nabízeli tzv. „kombinované hypotéky“. Těm naštěstí již odzvonilo. Jednalo se o kombinaci hypotečního úvěru, na který bylo napevno napojeno investiční životní pojištění. Kombinace to byla výhodná tak pro zprostředkovatele, který ji prodal. Pro klienta byla natolik drahá, že její náklady zpravidla vymazaly veškeré výhody. Pak přišla Hypoteční banka s kombinací hypotéky s podílovými fondy – kombinace již lepší, ale stále poměrně drahá, neboť se jednalo o poměrně nákladný fond životního cyklu. Nyní ani tuto variantu nenabízí. Je ale jiná možnost, jak hypotéku „proinvestovat“.

Klasická hypotéka využívá anuitní splácení. To v praxi znamená, že pokud se nezmění úrokové sazby, zůstává splátka stále stejná. V rámci ní se postupně zvyšuje splátka jistiny a snižuje platba úroku. Tento způsob ale není jedinou možností splácení hypotéky. Pro kombinace hypotéky s investicí se nabízí několik možností, zejména hypotéka s odloženým splácením jistiny.

Odklad splátek nabízí např. Česká spořitelna či Raiffeisenbank u některých typů hypotečních produktů. Zajímavou možností pro „investiční hypotéky“ může být i hypotéka s progresivním splácením, kde každoročně roste splátka úvěru, kterou nabízí např. Hypoteční banka. Flexibilní hypotéku nabízí i Komerční banka a podobné produkty lze najít v nabídkách všech bank, které hypoteční byznys nevidí jen jako klasickou hypotéku s různou dobou fixace úrokové sazby. Zpravidla lze odložit či přerušit splátku jen na poměrně krátkou dobu, ale lze najít produkty i s odložením splácení jistiny na 10 let – a to už začíná být pro investice zajímavé.

Peníze, které „neutratíte“ na splátku jistiny, lze investovat. Tím, že se jistina nesplácí, zůstávají úroky stále stejně vysoké. To může mít i své výhody: Výnosy z kapitálového majetku jsou v současnosti daňově osvobozeny po 6 měsících držení a úroky z hypotéky až do výše 300 tis. Kč ročně (v blízké budoucnosti pravděpodobně 80 tis. Kč ročně) jsou daňově odčitatelnou položkou, což je činí aktuálně fakticky o 15 % nižšími.

Kombinace hypotéky s investicí může být výhodná. Před jejím sjednáním je ale nezbytné si uvědomit několik skutečností. V prvé řadě se jedná o investici s pákou – tedy na investování používáme peníze banky, nikoli své vlastní. Tento způsob investování patří obecně mezi nejvíce rizikové. V případě, že investice skončí ztrátou, je navíc potřeba získat z jiných zdrojů peníze na úhradu dluhu.

Aby byla investice skutečně přínosem, musí vydělat více, než jaký úrok je placen bance. Ovšem i úroky v bance se mohou měnit. Zafixovat výši úrokových sazeb na celou dobu splácení je sice možné, tím se ale celkově zvýší a najít investici s odpovídajícím výnosem bude ještě náročnější.

Banky v současnosti standardně nenabízí hypotéku, kterou by nebylo nutné splácet – a která by se splatila při splatnosti. Odklad splátek jistiny zpravidla znamená, že kupříkladu deset let budete platit pouze úroky a teprve poté začnete splácet jistinu. To ovšem znamená výrazné zvýšení plateb.

Příklad:

Při hypotečním úvěru 1 mil. Kč na 20 let činí při úrokové sazbě 5 % klasická anuitní splátka cca 6 600 Kč. Pokud by byla odložena splátka jistiny na 10 let, činila by v prvním desetiletí úroková platba cca 4 167 Kč – a v druhém desetiletí by platba stoupla na 10 607 Kč.

Pokud by byl rozdíl (tedy 2 433 Kč měsíčně) investován s průměrným výnosem 8 %, byla by po 10 letech naspořená částka cca 441 280 Kč. Kdyby se tou provedla mimořádná splátka jistiny, v dalších deseti letech by anuitní splátka činila jen 5 926 Kč.

Potíž je pochopitelně s výnosy. Ty nedokáže nikdo zaručit. A trhy mohou také pěkně rychle padat. Pro představu: V roce 2007 dosáhl index pražské burzy PX rekordní hodnoty kolem 1940 bodů. Z ní do března 2009 propadl k 600 bodům (tedy na méně než 1/3!). V současnosti se pohybuje kolem 900 bodů. Pro představu: Místo naspořených 440 tis. Kč byste také mohli mít jen 145 tis. Kč. Kdybyste se pak rozhodli pro mimořádnou splátku, dále byste platili měsíčně 9 069 Kč.

Existuje jedna možnost, jak riziko mimořádné splátky snížit: Neprovádět mimořádnou splátku, ale rozdíl ceny hradit z investičního účtu. Tedy v našem příkladu by splátka z běžného rozpočtu domácnosti činila i nadále 6 600 Kč a z investičního účtu by se měsíčně doplácely 4 007 Kč. Ostatní peníze by se nechaly dále zhodnocovat.

Výhodou splácení části prostředků z investičního účtu je, že v případě prudkého poklesu nedojde v odprodeji celé investice, ale pouze její části – a lze očekávat opětovné zvýšení hodnoty investic. Pokud by navíc propady byly příliš hluboké, lze splácení z investičního účtu nahradit jinými zdroji.

Kdy přistoupit na kombinaci hypotéky s investicí aneb Pro koho je vhodná

Prvním předpokladem, kdy lze uvažovat o kombinaci investice a hypotéky, je porozumění rizikům. Některá rizika byla již zmíněna, ale jsou i další – např. psychologie. Pokud domácnost nedokáže případný propad hodnoty investice přestát v klidu, neměla by o kombinaci ani uvažovat. K tomu pomáhají i zkušenosti s investováním. Kdo je nemá, měl by být více ostražitý vůči svůdným grafům růstu nainvestovaných prostředků (grafy snesou mnohé…).

Rizika nejsou jen klasická investiční. Jsou i politická. Pro představu: Kdo měl kombinovanou hypotéku v době měnové reformy v Československu, o investici přišel (nebo se mu zkrátila na padesátinu hodnoty), úvěr mu naopak byl směněn v poměru 1:5. V lepším případě tak z peněz (investic) na splacení celé hypotéky zbyly prostředky na zaplacení jedné desetiny.

Dalším předpokladem je schopnost domácnosti splácet hypotéku i v případě, že investice nevyjde podle představ. Je-li rodinný rozpočet napjatý, je kombinovaná hypotéka příliš riskantní.

Anketa

Považujete hypotéku kombinovanou s investicí za dobrou?

Ano. (18)
 
Ne. (23)
 Celkem hlasovalo 41 čtenářů

Hypotéka, která se splatí sama? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Monika Hrušová | 22.06.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex květen 2016: Zájem o hypotéky je obrovský. Rekordní objemy přes 20 mld. Kč

Rekordně nízké úrokové sazby u hypoték už nikoho nepřekvapí. I když v květnu průměrné úrokové sazby znovu klesly, a to na 1,89 procenta. Novinkou jsou ale rekordně vysoké objemy. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 22.06.2016 08:57
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Monika Hrušová | 21.06.2016 00:00 V sedmi letech bez jízdenky, v dospělosti v exekuci

Scénář je jednoduchý. Dítě jede autobusem, necvakne si jízdenku a přijde revizor. Doma se však malý nezbeda o pokutě nezmíní, nebo zmíní a rodiče ji nezaplatí, každopádně na problémy je zaděláno raz dva. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 20.06.2016 00:00 Češi financují bydlení nebezpečně na krev

Splátka hypotéky a další výdaje související s bydlením tvoří u 47 % lidí více než polovinu všech příjmů domácností. Pro desetinu jde dokonce o více než tři čtvrtiny všech příjmů. Neuváženě vysoká investice do nemovitosti je pak může přivést do nebezpečné finanční situace. Vyplývá to z průzkumu agentury Ipsos zpracovaného pro finančně-poradenskou společnost Fincentrum.  Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 20.06.2016 21:32

Petr Zámečník | 15.06.2016 00:00 ČNB se nelíbí 100% hypotéky. Zakázat je ale nemůže

Česká národní banka (ČNB) brojí proti 100% hypotékám. Banky ji ale beztak neposlouchají a úvěry na více než 100 % LTV dál poskytují. ČNB proto zpřísnila své doporučení a „povolí“ jen 90% hypotéky. Omezí tím hypoteční trh? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.06.2016 00:00 Bezplatnou hypotéku nenajdete všude

Banky se stále častěji přiklánějí k rušení poplatků. Službu, za kterou někde zaplatíte i desetitisíce, jinde dostanete zadarmo. Zatímco se banky pozvolna odklánějí od účtování měsíčních poplatků za správu úvěru, poplatků za sjednání hypotečního úvěru se některé banky drží zuby nehty. (Aktualizováno: 14.6.2016 16:00) Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

08.06.2016 14:40 Moneta Money Bank nabízí nižší úrok u Úsporné hypotéky

Moneta Money Bank nabízí u Úsporné hypotéky úrokovou sazbu již od 1,48 %. Úroky Úsporné hypotéky se počítají pouze z rozdílu mezi výší zůstatku úvěru a zůstatku na běžném účtu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

01.06.2016 13:43 Daň z nemovitosti bude platit kupující

Novela zákona podle které daň z nemovitosti platil většinou prodávající se nyní změní. Sněmovnou prošel návrh, kdy tato platba připadne na vrub kupujícího. Zákon nyní musí schválit Senát a podepsat prezident. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1006)
 
Ne. (1423)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2461 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 21.06.2016 00:00 V sedmi letech bez jízdenky, v dospělosti v exekuci

Scénář je jednoduchý. Dítě jede autobusem, necvakne si jízdenku a přijde revizor. Doma se však malý nezbeda o pokutě nezmíní, nebo zmíní a rodiče ji nezaplatí, každopádně na problémy je zaděláno raz dva. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.06.2016 00:00 Bezplatnou hypotéku nenajdete všude

Banky se stále častěji přiklánějí k rušení poplatků. Službu, za kterou někde zaplatíte i desetitisíce, jinde dostanete zadarmo. Zatímco se banky pozvolna odklánějí od účtování měsíčních poplatků za správu úvěru, poplatků za sjednání hypotečního úvěru se některé banky drží zuby nehty. (Aktualizováno: 14.6.2016 16:00) Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 20.06.2016 00:00 Češi financují bydlení nebezpečně na krev

Splátka hypotéky a další výdaje související s bydlením tvoří u 47 % lidí více než polovinu všech příjmů domácností. Pro desetinu jde dokonce o více než tři čtvrtiny všech příjmů. Neuváženě vysoká investice do nemovitosti je pak může přivést do nebezpečné finanční situace. Vyplývá to z průzkumu agentury Ipsos zpracovaného pro finančně-poradenskou společnost Fincentrum.  Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 22.06.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex květen 2016: Zájem o hypotéky je obrovský. Rekordní objemy přes 20 mld. Kč

Rekordně nízké úrokové sazby u hypoték už nikoho nepřekvapí. I když v květnu průměrné úrokové sazby znovu klesly, a to na 1,89 procenta. Novinkou jsou ale rekordně vysoké objemy. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Petr Zámečník | 15.06.2016 00:00 ČNB se nelíbí 100% hypotéky. Zakázat je ale nemůže

Česká národní banka (ČNB) brojí proti 100% hypotékám. Banky ji ale beztak neposlouchají a úvěry na více než 100 % LTV dál poskytují. ČNB proto zpřísnila své doporučení a „povolí“ jen 90% hypotéky. Omezí tím hypoteční trh? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »