Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Hypotéka, která se splatí sama?

Autor: Petr Zámečník | 29.09.2011 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Hypotéka, která se splatí sama?

Zní to jako pohádka. Vezmete si hypotéku, koupíte dům a hypotéku nesplácíte. Jen platíte úroky a čekáte, až se hypotéka splatí sama. Že je to nemožné? Není! Ale tak jednoduché také ne. A hlavně: Není to bezpečné. Jaká rizika hrozí?

 

Finanční „perpetuum mobile“ neexistuje. A to ani v podobě hypotéky, která se splatí sama. Její princip je jednoduchý: Půjčíte si peníze na byt či dům u banky za nízký hypoteční úrok a místo splácení úvěru investujete s vyšším výnosem. Možné to je. Ale také velmi rizikové. Zatímco úroky z hypotéky jsou stálé (v rámci fixace) a platit je musíte, výnosy stálé nejsou a mohou se zvrhnout i do ztráty.

Bývaly časy, kdy banky nabízeli tzv. „kombinované hypotéky“. Těm naštěstí již odzvonilo. Jednalo se o kombinaci hypotečního úvěru, na který bylo napevno napojeno investiční životní pojištění. Kombinace to byla výhodná tak pro zprostředkovatele, který ji prodal. Pro klienta byla natolik drahá, že její náklady zpravidla vymazaly veškeré výhody. Pak přišla Hypoteční banka s kombinací hypotéky s podílovými fondy – kombinace již lepší, ale stále poměrně drahá, neboť se jednalo o poměrně nákladný fond životního cyklu. Nyní ani tuto variantu nenabízí. Je ale jiná možnost, jak hypotéku „proinvestovat“.

Klasická hypotéka využívá anuitní splácení. To v praxi znamená, že pokud se nezmění úrokové sazby, zůstává splátka stále stejná. V rámci ní se postupně zvyšuje splátka jistiny a snižuje platba úroku. Tento způsob ale není jedinou možností splácení hypotéky. Pro kombinace hypotéky s investicí se nabízí několik možností, zejména hypotéka s odloženým splácením jistiny.

Odklad splátek nabízí např. Česká spořitelna či Raiffeisenbank u některých typů hypotečních produktů. Zajímavou možností pro „investiční hypotéky“ může být i hypotéka s progresivním splácením, kde každoročně roste splátka úvěru, kterou nabízí např. Hypoteční banka. Flexibilní hypotéku nabízí i Komerční banka a podobné produkty lze najít v nabídkách všech bank, které hypoteční byznys nevidí jen jako klasickou hypotéku s různou dobou fixace úrokové sazby. Zpravidla lze odložit či přerušit splátku jen na poměrně krátkou dobu, ale lze najít produkty i s odložením splácení jistiny na 10 let – a to už začíná být pro investice zajímavé.

Peníze, které „neutratíte“ na splátku jistiny, lze investovat. Tím, že se jistina nesplácí, zůstávají úroky stále stejně vysoké. To může mít i své výhody: Výnosy z kapitálového majetku jsou v současnosti daňově osvobozeny po 6 měsících držení a úroky z hypotéky až do výše 300 tis. Kč ročně (v blízké budoucnosti pravděpodobně 80 tis. Kč ročně) jsou daňově odčitatelnou položkou, což je činí aktuálně fakticky o 15 % nižšími.

Kombinace hypotéky s investicí může být výhodná. Před jejím sjednáním je ale nezbytné si uvědomit několik skutečností. V prvé řadě se jedná o investici s pákou – tedy na investování používáme peníze banky, nikoli své vlastní. Tento způsob investování patří obecně mezi nejvíce rizikové. V případě, že investice skončí ztrátou, je navíc potřeba získat z jiných zdrojů peníze na úhradu dluhu.

Aby byla investice skutečně přínosem, musí vydělat více, než jaký úrok je placen bance. Ovšem i úroky v bance se mohou měnit. Zafixovat výši úrokových sazeb na celou dobu splácení je sice možné, tím se ale celkově zvýší a najít investici s odpovídajícím výnosem bude ještě náročnější.

Banky v současnosti standardně nenabízí hypotéku, kterou by nebylo nutné splácet – a která by se splatila při splatnosti. Odklad splátek jistiny zpravidla znamená, že kupříkladu deset let budete platit pouze úroky a teprve poté začnete splácet jistinu. To ovšem znamená výrazné zvýšení plateb.

Příklad:

Při hypotečním úvěru 1 mil. Kč na 20 let činí při úrokové sazbě 5 % klasická anuitní splátka cca 6 600 Kč. Pokud by byla odložena splátka jistiny na 10 let, činila by v prvním desetiletí úroková platba cca 4 167 Kč – a v druhém desetiletí by platba stoupla na 10 607 Kč.

Pokud by byl rozdíl (tedy 2 433 Kč měsíčně) investován s průměrným výnosem 8 %, byla by po 10 letech naspořená částka cca 441 280 Kč. Kdyby se tou provedla mimořádná splátka jistiny, v dalších deseti letech by anuitní splátka činila jen 5 926 Kč.

Potíž je pochopitelně s výnosy. Ty nedokáže nikdo zaručit. A trhy mohou také pěkně rychle padat. Pro představu: V roce 2007 dosáhl index pražské burzy PX rekordní hodnoty kolem 1940 bodů. Z ní do března 2009 propadl k 600 bodům (tedy na méně než 1/3!). V současnosti se pohybuje kolem 900 bodů. Pro představu: Místo naspořených 440 tis. Kč byste také mohli mít jen 145 tis. Kč. Kdybyste se pak rozhodli pro mimořádnou splátku, dále byste platili měsíčně 9 069 Kč.

Existuje jedna možnost, jak riziko mimořádné splátky snížit: Neprovádět mimořádnou splátku, ale rozdíl ceny hradit z investičního účtu. Tedy v našem příkladu by splátka z běžného rozpočtu domácnosti činila i nadále 6 600 Kč a z investičního účtu by se měsíčně doplácely 4 007 Kč. Ostatní peníze by se nechaly dále zhodnocovat.

Výhodou splácení části prostředků z investičního účtu je, že v případě prudkého poklesu nedojde v odprodeji celé investice, ale pouze její části – a lze očekávat opětovné zvýšení hodnoty investic. Pokud by navíc propady byly příliš hluboké, lze splácení z investičního účtu nahradit jinými zdroji.

Kdy přistoupit na kombinaci hypotéky s investicí aneb Pro koho je vhodná

Prvním předpokladem, kdy lze uvažovat o kombinaci investice a hypotéky, je porozumění rizikům. Některá rizika byla již zmíněna, ale jsou i další – např. psychologie. Pokud domácnost nedokáže případný propad hodnoty investice přestát v klidu, neměla by o kombinaci ani uvažovat. K tomu pomáhají i zkušenosti s investováním. Kdo je nemá, měl by být více ostražitý vůči svůdným grafům růstu nainvestovaných prostředků (grafy snesou mnohé…).

Rizika nejsou jen klasická investiční. Jsou i politická. Pro představu: Kdo měl kombinovanou hypotéku v době měnové reformy v Československu, o investici přišel (nebo se mu zkrátila na padesátinu hodnoty), úvěr mu naopak byl směněn v poměru 1:5. V lepším případě tak z peněz (investic) na splacení celé hypotéky zbyly prostředky na zaplacení jedné desetiny.

Dalším předpokladem je schopnost domácnosti splácet hypotéku i v případě, že investice nevyjde podle představ. Je-li rodinný rozpočet napjatý, je kombinovaná hypotéka příliš riskantní.

Anketa

Považujete hypotéku kombinovanou s investicí za dobrou?

Ano. (18)
 
Ne. (23)
 Celkem hlasovalo 41 čtenářů

Hypotéka, která se splatí sama? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Petr Zámečník | 27.09.2016 00:00 Hypotéka bez doložení příjmů? Spěchejte…

Zdaleka ne každý má možnost či chuť prokázat bance své příjmy. A nemusí se přitom jednat o kriminálníka s pochybnou činností. Pokud chce takový člověk hypotéku, musí si pospíšit. Banky hypotéky bez doložení příjmů postupně ruší a s novým zákonem o úvěru se mohou stát zcela nedostupnými. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 27.09.2016 15:06

Jana Zámečníková | 26.09.2016 00:00 Tomáš Konvička: Český zákon o úvěru je mírnější než slovenský

V prosinci začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který zpřísní i podmínky poskytování úvěrů nebankovním poskytovatelům. Na otázky o důsledcích nového zákonu o úvěru odpovídal Tomáš Konvička, obchodní ředitel společnosti Fair Credit. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.09.2016 00:00 Nepodceňujte rodinný rozpočet. Nečekané výdaje vás pošlou ke dnu

Největší položkou rodinného rozpočtu tvoří kromě výdajů na potraviny výdaje na bydlení. Často napjatý rozpočet mohou ale překvapit mimořádné výdaje. Najít skulinku v rodinném rozpočtu není jednoduché, ale není to nemožné. Jakých chyb se v rodinném rozpočtu nejčastěji dopouštíme?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 23.09.2016 13:06

Monika Hrušová | 21.09.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex srpen 2016: Objemy i počty se zmátořily

Po slabším červenci prázdninová čísla přišel zachránit srpen. Přitom v minulých letech tomu bylo naopak. Srpen dlouhodobě patřil mezi slabší měsíce. Zájem o hypotéky je tedy zase o něco větší a úrokové sazby nadále klesají. A opět prorážejí rekordní úroveň. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 20.09.2016 00:00 Ivana Vobejdová: Bezplatná insolvenční poradna je alternativou k „oddlužovacím společnostem“

Bezplatná insolvenční poradna byla v nedávné době otevřena v Českých Budějovicích jako pilotní projekt pomoci lidem, kterým hrozí tzv. osobní bankrot. „Bezplatná insolvenční poradna by měla jako jakýsi „rozcestník“ sloužit všem, kteří se snaží řešit své problémy s dluhy a potřebují jen dobrou radu,“ vysvětluje v rozhovoru JUDr. Ivana Vobejdová z Krajského soudu v Českých Budějovicích. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 23.09.2016 03:08

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

27.09.2016 15:20 ČNB plánuje legislativně omezit poskytování hypoték

Díky legislativnímu omezení hypoték by získala možnost, určovat bankám nejen částku, kterou budou moci půjčovat klientům ve vztahu k jejich příjmům. Zároveň ale také stanovit maximální výši zástavy.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.09.2016 13:38 Podzimní „Hypodny“ se vrací do Raiffeisenbank

V Raiffeisenbank odstartovaly 19. září 2016 podzimní „Hypodny“. Na klienty čeká při podání žádosti o hypoteční úvěr do 11. listopadu zvýhodněná úroková sazba a při podpisu smlouvy s fixací alespoň na tři roky do konce listopadu bonus 4 000 korun. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:12

14.09.2016 10:29 Doba hypoték s dlouhou fixací je u konce

V prosinci začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, díky kterému banky přestanou mít motivaci dále nabízet hypoteční úvěry s dlouhou dobou fixace. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:14

13.09.2016 11:42 Omezení stoprocentních hypoték se blíží. Lidé o ně stejně zájem nemají

Od 1. října 2016 klesne na základě doporučení České národní banky (ČNB) výše poskytovaného úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) ze 100 % na 95 %. Banky zvýšený zájem klientů o stoprocentní hypotéky zatím nezaznamenaly. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:18

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (243)
 
Spíše ano. (42)
 
Spíše ne. (42)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 368 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 20.09.2016 00:00 Ivana Vobejdová: Bezplatná insolvenční poradna je alternativou k „oddlužovacím společnostem“

Bezplatná insolvenční poradna byla v nedávné době otevřena v Českých Budějovicích jako pilotní projekt pomoci lidem, kterým hrozí tzv. osobní bankrot. „Bezplatná insolvenční poradna by měla jako jakýsi „rozcestník“ sloužit všem, kteří se snaží řešit své problémy s dluhy a potřebují jen dobrou radu,“ vysvětluje v rozhovoru JUDr. Ivana Vobejdová z Krajského soudu v Českých Budějovicích. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 22.09.2016 00:00 Nepodceňujte rodinný rozpočet. Nečekané výdaje vás pošlou ke dnu

Největší položkou rodinného rozpočtu tvoří kromě výdajů na potraviny výdaje na bydlení. Často napjatý rozpočet mohou ale překvapit mimořádné výdaje. Najít skulinku v rodinném rozpočtu není jednoduché, ale není to nemožné. Jakých chyb se v rodinném rozpočtu nejčastěji dopouštíme?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 21.09.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex srpen 2016: Objemy i počty se zmátořily

Po slabším červenci prázdninová čísla přišel zachránit srpen. Přitom v minulých letech tomu bylo naopak. Srpen dlouhodobě patřil mezi slabší měsíce. Zájem o hypotéky je tedy zase o něco větší a úrokové sazby nadále klesají. A opět prorážejí rekordní úroveň. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.09.2016 00:00 Nový zákon o úvěru změní zprostředkovatelský trh

Nový zákon o úvěru začne platit od 1. prosince 2016. Zákon se zaměřuje mimo jiné i na pravidla a povinnosti pro zprostředkovatele. Kdo a za jakých podmínek bude moci poskytovat spotřebitelské úvěry a potažmo i hypotéky? (Aktualizováno) Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »