Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Hypotéka, která se splatí sama?

Autor: Petr Zámečník | 29.09.2011 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Hypotéka, která se splatí sama?

Zní to jako pohádka. Vezmete si hypotéku, koupíte dům a hypotéku nesplácíte. Jen platíte úroky a čekáte, až se hypotéka splatí sama. Že je to nemožné? Není! Ale tak jednoduché také ne. A hlavně: Není to bezpečné. Jaká rizika hrozí?

 

Finanční „perpetuum mobile“ neexistuje. A to ani v podobě hypotéky, která se splatí sama. Její princip je jednoduchý: Půjčíte si peníze na byt či dům u banky za nízký hypoteční úrok a místo splácení úvěru investujete s vyšším výnosem. Možné to je. Ale také velmi rizikové. Zatímco úroky z hypotéky jsou stálé (v rámci fixace) a platit je musíte, výnosy stálé nejsou a mohou se zvrhnout i do ztráty.

Bývaly časy, kdy banky nabízeli tzv. „kombinované hypotéky“. Těm naštěstí již odzvonilo. Jednalo se o kombinaci hypotečního úvěru, na který bylo napevno napojeno investiční životní pojištění. Kombinace to byla výhodná tak pro zprostředkovatele, který ji prodal. Pro klienta byla natolik drahá, že její náklady zpravidla vymazaly veškeré výhody. Pak přišla Hypoteční banka s kombinací hypotéky s podílovými fondy – kombinace již lepší, ale stále poměrně drahá, neboť se jednalo o poměrně nákladný fond životního cyklu. Nyní ani tuto variantu nenabízí. Je ale jiná možnost, jak hypotéku „proinvestovat“.

Klasická hypotéka využívá anuitní splácení. To v praxi znamená, že pokud se nezmění úrokové sazby, zůstává splátka stále stejná. V rámci ní se postupně zvyšuje splátka jistiny a snižuje platba úroku. Tento způsob ale není jedinou možností splácení hypotéky. Pro kombinace hypotéky s investicí se nabízí několik možností, zejména hypotéka s odloženým splácením jistiny.

Odklad splátek nabízí např. Česká spořitelna či Raiffeisenbank u některých typů hypotečních produktů. Zajímavou možností pro „investiční hypotéky“ může být i hypotéka s progresivním splácením, kde každoročně roste splátka úvěru, kterou nabízí např. Hypoteční banka. Flexibilní hypotéku nabízí i Komerční banka a podobné produkty lze najít v nabídkách všech bank, které hypoteční byznys nevidí jen jako klasickou hypotéku s různou dobou fixace úrokové sazby. Zpravidla lze odložit či přerušit splátku jen na poměrně krátkou dobu, ale lze najít produkty i s odložením splácení jistiny na 10 let – a to už začíná být pro investice zajímavé.

Peníze, které „neutratíte“ na splátku jistiny, lze investovat. Tím, že se jistina nesplácí, zůstávají úroky stále stejně vysoké. To může mít i své výhody: Výnosy z kapitálového majetku jsou v současnosti daňově osvobozeny po 6 měsících držení a úroky z hypotéky až do výše 300 tis. Kč ročně (v blízké budoucnosti pravděpodobně 80 tis. Kč ročně) jsou daňově odčitatelnou položkou, což je činí aktuálně fakticky o 15 % nižšími.

Kombinace hypotéky s investicí může být výhodná. Před jejím sjednáním je ale nezbytné si uvědomit několik skutečností. V prvé řadě se jedná o investici s pákou – tedy na investování používáme peníze banky, nikoli své vlastní. Tento způsob investování patří obecně mezi nejvíce rizikové. V případě, že investice skončí ztrátou, je navíc potřeba získat z jiných zdrojů peníze na úhradu dluhu.

Aby byla investice skutečně přínosem, musí vydělat více, než jaký úrok je placen bance. Ovšem i úroky v bance se mohou měnit. Zafixovat výši úrokových sazeb na celou dobu splácení je sice možné, tím se ale celkově zvýší a najít investici s odpovídajícím výnosem bude ještě náročnější.

Banky v současnosti standardně nenabízí hypotéku, kterou by nebylo nutné splácet – a která by se splatila při splatnosti. Odklad splátek jistiny zpravidla znamená, že kupříkladu deset let budete platit pouze úroky a teprve poté začnete splácet jistinu. To ovšem znamená výrazné zvýšení plateb.

Příklad:

Při hypotečním úvěru 1 mil. Kč na 20 let činí při úrokové sazbě 5 % klasická anuitní splátka cca 6 600 Kč. Pokud by byla odložena splátka jistiny na 10 let, činila by v prvním desetiletí úroková platba cca 4 167 Kč – a v druhém desetiletí by platba stoupla na 10 607 Kč.

Pokud by byl rozdíl (tedy 2 433 Kč měsíčně) investován s průměrným výnosem 8 %, byla by po 10 letech naspořená částka cca 441 280 Kč. Kdyby se tou provedla mimořádná splátka jistiny, v dalších deseti letech by anuitní splátka činila jen 5 926 Kč.

Potíž je pochopitelně s výnosy. Ty nedokáže nikdo zaručit. A trhy mohou také pěkně rychle padat. Pro představu: V roce 2007 dosáhl index pražské burzy PX rekordní hodnoty kolem 1940 bodů. Z ní do března 2009 propadl k 600 bodům (tedy na méně než 1/3!). V současnosti se pohybuje kolem 900 bodů. Pro představu: Místo naspořených 440 tis. Kč byste také mohli mít jen 145 tis. Kč. Kdybyste se pak rozhodli pro mimořádnou splátku, dále byste platili měsíčně 9 069 Kč.

Existuje jedna možnost, jak riziko mimořádné splátky snížit: Neprovádět mimořádnou splátku, ale rozdíl ceny hradit z investičního účtu. Tedy v našem příkladu by splátka z běžného rozpočtu domácnosti činila i nadále 6 600 Kč a z investičního účtu by se měsíčně doplácely 4 007 Kč. Ostatní peníze by se nechaly dále zhodnocovat.

Výhodou splácení části prostředků z investičního účtu je, že v případě prudkého poklesu nedojde v odprodeji celé investice, ale pouze její části – a lze očekávat opětovné zvýšení hodnoty investic. Pokud by navíc propady byly příliš hluboké, lze splácení z investičního účtu nahradit jinými zdroji.

Kdy přistoupit na kombinaci hypotéky s investicí aneb Pro koho je vhodná

Prvním předpokladem, kdy lze uvažovat o kombinaci investice a hypotéky, je porozumění rizikům. Některá rizika byla již zmíněna, ale jsou i další – např. psychologie. Pokud domácnost nedokáže případný propad hodnoty investice přestát v klidu, neměla by o kombinaci ani uvažovat. K tomu pomáhají i zkušenosti s investováním. Kdo je nemá, měl by být více ostražitý vůči svůdným grafům růstu nainvestovaných prostředků (grafy snesou mnohé…).

Rizika nejsou jen klasická investiční. Jsou i politická. Pro představu: Kdo měl kombinovanou hypotéku v době měnové reformy v Československu, o investici přišel (nebo se mu zkrátila na padesátinu hodnoty), úvěr mu naopak byl směněn v poměru 1:5. V lepším případě tak z peněz (investic) na splacení celé hypotéky zbyly prostředky na zaplacení jedné desetiny.

Dalším předpokladem je schopnost domácnosti splácet hypotéku i v případě, že investice nevyjde podle představ. Je-li rodinný rozpočet napjatý, je kombinovaná hypotéka příliš riskantní.

Anketa

Považujete hypotéku kombinovanou s investicí za dobrou?

Ano. (18)
 
Ne. (23)
 Celkem hlasovalo 41 čtenářů

Hypotéka, která se splatí sama? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 29.07.2016 00:00 Neriskujte! Nepůjčujte rodině bez smlouvy

Žádné dluhy nejsou bez rizik. Částku do 10 tisíc korun si Češi nejčastěji půjčují od svých příbuzných, ale až 92 procent z nich neuzavírá žádnou smlouvu. Půjčit na dobré slovo rodině se ale nemusí vyplatit. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

29.07.2016 12:59 Providentu ubývají klienti, zisk přesto roste

Společnosti Provident Financial v Česku se v prvním pololetí letošního roku dařilo i přes úbytek zákazníků. Zisk úvěrové společnosti se zvýšil z loňských 7,8 milionu liber na 8,2 milionu liber (zhruba 263 milionů korun).  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1262)
 
Ne. (1509)
 
Nevím. (56)
 Celkem hlasovalo 2827 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 29.07.2016 00:00 Neriskujte! Nepůjčujte rodině bez smlouvy

Žádné dluhy nejsou bez rizik. Částku do 10 tisíc korun si Češi nejčastěji půjčují od svých příbuzných, ale až 92 procent z nich neuzavírá žádnou smlouvu. Půjčit na dobré slovo rodině se ale nemusí vyplatit. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »