Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Hypotéka, která se splatí sama?

Autor: Petr Zámečník | 29.09.2011 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Hypotéka, která se splatí sama?

Zní to jako pohádka. Vezmete si hypotéku, koupíte dům a hypotéku nesplácíte. Jen platíte úroky a čekáte, až se hypotéka splatí sama. Že je to nemožné? Není! Ale tak jednoduché také ne. A hlavně: Není to bezpečné. Jaká rizika hrozí?

 

Finanční „perpetuum mobile“ neexistuje. A to ani v podobě hypotéky, která se splatí sama. Její princip je jednoduchý: Půjčíte si peníze na byt či dům u banky za nízký hypoteční úrok a místo splácení úvěru investujete s vyšším výnosem. Možné to je. Ale také velmi rizikové. Zatímco úroky z hypotéky jsou stálé (v rámci fixace) a platit je musíte, výnosy stálé nejsou a mohou se zvrhnout i do ztráty.

Bývaly časy, kdy banky nabízeli tzv. „kombinované hypotéky“. Těm naštěstí již odzvonilo. Jednalo se o kombinaci hypotečního úvěru, na který bylo napevno napojeno investiční životní pojištění. Kombinace to byla výhodná tak pro zprostředkovatele, který ji prodal. Pro klienta byla natolik drahá, že její náklady zpravidla vymazaly veškeré výhody. Pak přišla Hypoteční banka s kombinací hypotéky s podílovými fondy – kombinace již lepší, ale stále poměrně drahá, neboť se jednalo o poměrně nákladný fond životního cyklu. Nyní ani tuto variantu nenabízí. Je ale jiná možnost, jak hypotéku „proinvestovat“.

Klasická hypotéka využívá anuitní splácení. To v praxi znamená, že pokud se nezmění úrokové sazby, zůstává splátka stále stejná. V rámci ní se postupně zvyšuje splátka jistiny a snižuje platba úroku. Tento způsob ale není jedinou možností splácení hypotéky. Pro kombinace hypotéky s investicí se nabízí několik možností, zejména hypotéka s odloženým splácením jistiny.

Odklad splátek nabízí např. Česká spořitelna či Raiffeisenbank u některých typů hypotečních produktů. Zajímavou možností pro „investiční hypotéky“ může být i hypotéka s progresivním splácením, kde každoročně roste splátka úvěru, kterou nabízí např. Hypoteční banka. Flexibilní hypotéku nabízí i Komerční banka a podobné produkty lze najít v nabídkách všech bank, které hypoteční byznys nevidí jen jako klasickou hypotéku s různou dobou fixace úrokové sazby. Zpravidla lze odložit či přerušit splátku jen na poměrně krátkou dobu, ale lze najít produkty i s odložením splácení jistiny na 10 let – a to už začíná být pro investice zajímavé.

Peníze, které „neutratíte“ na splátku jistiny, lze investovat. Tím, že se jistina nesplácí, zůstávají úroky stále stejně vysoké. To může mít i své výhody: Výnosy z kapitálového majetku jsou v současnosti daňově osvobozeny po 6 měsících držení a úroky z hypotéky až do výše 300 tis. Kč ročně (v blízké budoucnosti pravděpodobně 80 tis. Kč ročně) jsou daňově odčitatelnou položkou, což je činí aktuálně fakticky o 15 % nižšími.

Kombinace hypotéky s investicí může být výhodná. Před jejím sjednáním je ale nezbytné si uvědomit několik skutečností. V prvé řadě se jedná o investici s pákou – tedy na investování používáme peníze banky, nikoli své vlastní. Tento způsob investování patří obecně mezi nejvíce rizikové. V případě, že investice skončí ztrátou, je navíc potřeba získat z jiných zdrojů peníze na úhradu dluhu.

Aby byla investice skutečně přínosem, musí vydělat více, než jaký úrok je placen bance. Ovšem i úroky v bance se mohou měnit. Zafixovat výši úrokových sazeb na celou dobu splácení je sice možné, tím se ale celkově zvýší a najít investici s odpovídajícím výnosem bude ještě náročnější.

Banky v současnosti standardně nenabízí hypotéku, kterou by nebylo nutné splácet – a která by se splatila při splatnosti. Odklad splátek jistiny zpravidla znamená, že kupříkladu deset let budete platit pouze úroky a teprve poté začnete splácet jistinu. To ovšem znamená výrazné zvýšení plateb.

Příklad:

Při hypotečním úvěru 1 mil. Kč na 20 let činí při úrokové sazbě 5 % klasická anuitní splátka cca 6 600 Kč. Pokud by byla odložena splátka jistiny na 10 let, činila by v prvním desetiletí úroková platba cca 4 167 Kč – a v druhém desetiletí by platba stoupla na 10 607 Kč.

Pokud by byl rozdíl (tedy 2 433 Kč měsíčně) investován s průměrným výnosem 8 %, byla by po 10 letech naspořená částka cca 441 280 Kč. Kdyby se tou provedla mimořádná splátka jistiny, v dalších deseti letech by anuitní splátka činila jen 5 926 Kč.

Potíž je pochopitelně s výnosy. Ty nedokáže nikdo zaručit. A trhy mohou také pěkně rychle padat. Pro představu: V roce 2007 dosáhl index pražské burzy PX rekordní hodnoty kolem 1940 bodů. Z ní do března 2009 propadl k 600 bodům (tedy na méně než 1/3!). V současnosti se pohybuje kolem 900 bodů. Pro představu: Místo naspořených 440 tis. Kč byste také mohli mít jen 145 tis. Kč. Kdybyste se pak rozhodli pro mimořádnou splátku, dále byste platili měsíčně 9 069 Kč.

Existuje jedna možnost, jak riziko mimořádné splátky snížit: Neprovádět mimořádnou splátku, ale rozdíl ceny hradit z investičního účtu. Tedy v našem příkladu by splátka z běžného rozpočtu domácnosti činila i nadále 6 600 Kč a z investičního účtu by se měsíčně doplácely 4 007 Kč. Ostatní peníze by se nechaly dále zhodnocovat.

Výhodou splácení části prostředků z investičního účtu je, že v případě prudkého poklesu nedojde v odprodeji celé investice, ale pouze její části – a lze očekávat opětovné zvýšení hodnoty investic. Pokud by navíc propady byly příliš hluboké, lze splácení z investičního účtu nahradit jinými zdroji.

Kdy přistoupit na kombinaci hypotéky s investicí aneb Pro koho je vhodná

Prvním předpokladem, kdy lze uvažovat o kombinaci investice a hypotéky, je porozumění rizikům. Některá rizika byla již zmíněna, ale jsou i další – např. psychologie. Pokud domácnost nedokáže případný propad hodnoty investice přestát v klidu, neměla by o kombinaci ani uvažovat. K tomu pomáhají i zkušenosti s investováním. Kdo je nemá, měl by být více ostražitý vůči svůdným grafům růstu nainvestovaných prostředků (grafy snesou mnohé…).

Rizika nejsou jen klasická investiční. Jsou i politická. Pro představu: Kdo měl kombinovanou hypotéku v době měnové reformy v Československu, o investici přišel (nebo se mu zkrátila na padesátinu hodnoty), úvěr mu naopak byl směněn v poměru 1:5. V lepším případě tak z peněz (investic) na splacení celé hypotéky zbyly prostředky na zaplacení jedné desetiny.

Dalším předpokladem je schopnost domácnosti splácet hypotéku i v případě, že investice nevyjde podle představ. Je-li rodinný rozpočet napjatý, je kombinovaná hypotéka příliš riskantní.

Anketa

Považujete hypotéku kombinovanou s investicí za dobrou?

Ano. (18)
 
Ne. (23)
 Celkem hlasovalo 41 čtenářů

Hypotéka, která se splatí sama? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 30.08.2016 00:00 Vyplatí se ještě koupě bytu k pronájmu?

Úrokové sazby hypoték se stále drží na historických minimech. Ceny nemovitostí především ve velkých městech již od roku 2015 výrazně rostou. Nalézt optimální investiční byt je stále těžší, ale není to nemožné. Vyplatí se stále nákup investičního bytu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 29.08.2016 00:00 Ex-guvernéři ČNB: Přehřívá se trh nemovitostí?

Bývalí guvernéři České národní banky (ČNB) Miroslav Singer a Zdeněk Tůma minulý týden diskutovali na setkání Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) o aktuálním makroekonomickém dění u nás i v zahraničí. Nevynechali ani otázku vývoje trhu nemovitostí.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

31.08.2016 14:01 I novostavba se může stát pro nové majitele hororem

Klíčem ke koupi každé nemovitosti mimo jiné je její technický stav. U starších zástaveb je logické očekávat, že ne vše bude ve stoprocentním stavu. Neustále se něco opravuje a při koupi člověk předpokládá i rekonstrukci. Jinak tomu ale je u novostaveb, kde zákazník kupuje hotovou a čistou stavbu. Překvapením se pak mohou stát sami developeři, kteří předání bytu komplikují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

30.08.2016 15:08 Nulový úrok hypotéky? Nic není nemožné

Úrokové sazby hypoték se stále drží rekordně nízko. Banky se snaží být o krok napřed před konkurencí, klienty lákají na novinky. U dvou bank můžete dokonce získat nulový úrok. Stav na vašem účtu ale musí být v hodnotě nesplacené hypotéky.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

29.08.2016 13:35 Dlužníci se o svých dluzích dozvědí často až při exekuci

Pokud se člověk stane neplatičem, často kvůli různým nedoplatkům za služby, či zboží, pak má pramalou šanci se o svých závazcích dozvědět. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

18.08.2016 11:16 Fincentrum upevňuje pozici v oblasti hypoték

Obrat společnosti Fincentrum v České republice a na Slovensku vzrostl v prvním pololetí o 6 % na 812 milionů korun. Objem zprostředkovaných hypoték se na obou trzích zvýšil o 18 %. Poradci zprostředkovali hypotéky za více než 18 miliard korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.08.2016 12:58 Ceny nových bytů v Praze podražily

Meziročně vzrostla cena nemovitostí v hlavním městě Praha o 11,2 procenta. Průměrná cena nových bytů se pohybovala v květnu a červnu letošního roka ve výši 75 600 korun za metr čtvereční. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (126)
 
Spíše ano. (20)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (22)
 Celkem hlasovalo 198 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »