Hypotéky nebyly hlavní příčinou globální krize

„Některé banky se podobají půjčovně deštníků. Nabízejí půjčku, když svítí slunko a chtějí ji zpět, když začne pršet.“ (Tomáš Baťa, 1929) Výše uvedené podtrhuje genialitu Baťovců a naprosto trefně vystihuje hypoteční trh na podzim roku 2008, kdy po pádu společnosti Lehman Brothers dorazila globální finanční krize i do České republiky. Hypoteční boom byl definitivně u konce, hypoteční trh začal padat ke dnu a deštníky došly. Jaké události sehrály v době hypoteční krize největší roli? A jak do průběhu krize zasáhly stavební spořitelny? Odpovědi se snaží najít další díl seriálu Hypotéky po 15 letech.

Globální finanční krize aneb jak to vše začalo

Právě pád Lehman Brothers v září 2008 byl faktickým milníkem v příchodu globální finanční krize do České republiky (pozn. shodou okolností na den přesně byla 14 let předtím udělila ČNB první bance v ČR hypoteční licenci). Trajektorie vývoje globální krize má výchozí bod v USA. Následuje její rychlý přenos do Evropy a postupné globální rozšíření. Geneze vývoje krize sahá mnoho let zpět, bohužel na analýzu všech okolností, které způsobily její vznik však nemáme dostatek prostoru. To podstatné, nad čím se zastavme, je to, že na hypotéky se často ukazuje jako na příčinu globální krize, což není pravda.

Krize je přirozenou součástí našeho života, jak ekonomického, tak společenského, tak i lidského. Hypotéka, jako nástroj k financování bydlení nebyla sama sobě příčinou krize. Stala se prostředkem, nositelem a často i jmenovatelem na který bylo logicky poukazováno. Skutečné příčiny krize jsou však vázány k silným intervencím a záměrům, které vládní instituce realizovaly s cílem zvýhodnit určitou skupinu obyvatel.

Mluvíme-li o hypotékách, pak cílem bylo zvýšení dostupnosti bydlení pro širší vrstvy obyvatelstva a to i pro skupiny domácností, které by na splácení hypoték za normálních (neintervenčních) okolností nedosáhly. Počátky této myšlenky v USA sahají k z aložení společnosti Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) roku 1938, která právě tento cíl měla naplňovat. Následovalo zacílení podpory na slabší vrstvy obyvatelstva prostřednictvím bank, které byly státem podporovány v rámci v zákoně stanoveném tzv. Community Reinvestment Act (CRA), který byl schválen už za Carterovy vlády v roce 1977. Myšlenka měla tedy sociální podstatu a až do devadesátých let sloužila svému cíli. Oblast CRA byla pod silnými regulačními pravidly a kontrolou.

Za Clintonovi vlády byla právě pravidla regulace CRA razantně uvolněna a zjednodušeně řečeno, politické cíle převládly nad svobodným trhem, neboť vláda z pozice své moci a intervence chtěla rozšířit poskytování hypoték do všech vrstev obyvatelstva. Banky začaly být v zásadě tlačeny k tomu, aby opustily svá tradiční kriteria pro schválení hypotéky a přešly k jiným, uvolněným, pravidlům. CRA garantované úvěry se začaly stávat „zárukou“ samy o sobě. Ještě před koncem roku 2000 byla zavedena tzv. sekuritizace hypoték, kdy prodej těchto obligací stát podporoval a tedy pro investory jak v USA, ale i v zahraničí se staly zajímavou příležitostí. Jde o to, že právě přes hypotéku byly tyto instrumenty zajištěny nemovitostmi, tedy domy a byty. Investoři, ale i banky, vycházeli z předpokladu, že hodnota těchto nemovitostí roste a bude růst dál. V této souvislosti si uvědomme, že jak v USA, tak i ve Velké Británii, ale i u nás rostla cena nemovitostí po roce 2000 prakticky nepřetržitě až do příchodu krize. Začaly se rodit tzv. toxické hypotéky, které bývají často označovány za viníka globální krize.

Příčiny však nejsou v hypotékách jako takových, dají se zjednodušeně shrnout do následujících faktorů: 

• Státní zásahy, intervence do svobodného trhu s původně sociální myšlenkou zvýšení dostupnosti bydlení a zpřístupnění financování širokým vrstvám
• Nešťastné uvolnění pravidel regulace a kontroly trhu
• Neprůhlednost trhu a finančních derivátů samotných
• Naivita myšlenky trvalého růstu hodnoty nemovitostí a ekonomického růstu byla z dnešního pohledu zřejmá
• Politika levných úrokových sazeb byla součástí vládní strategie Clintonovy vlády
• Prestižní investiční banky začaly obchodovat s novými finančními deriváty , a to jak domácí (USA), tak i zahraniční
• Nenasytnost a chamtivost dávala palivu, které celý systém pohánělo, vysokooktanové číslo a začala urychlovat nafukování celé bubliny.

Výsledkem celého systému byla eliminace racionálních kriterií poskytnutí hypotéky, která byla nahrazena politicky nastavenou prioritou. Subprime hypotéky byly na světě a „vyráběly“ se jako na běžícím pásu. Stavební firmy stavěly jako o závod, růst přerostl v euforii. Systém v zásadě vlákal ve velkém na levné hypotéky lidi, kteří neměli stabilní příjmy, a kteří si často půjčili až na 100% hodnoty nemovitosti. Což se v situaci růstu cen nemovitostí nejevilo jako problém. Nicméně celý systém se přehřál, bublina splaskla a došlo k razantnímu a rychlému pádu. Už v průběhu roku 2006 se v USA začaly objevovat první signály, že by mohlo být něco špatně. Začátkem roku 2007 už byla krize neodvratně na cestě, začaly padat ceny nemovitostí a lidé v širším měřítku ztráceli schopnost hypotéky splácet.

Prestižní finanční instituce si však nebyly ochotny dlouho připustit, že příchod krize je neodvratný a pokračovaly ve vydávání a obchodování s hypotečními deriváty, které byly již v té době zajištěny subprime hypotékami s nereálnou hodnotou nemovitostí a nízkou schopností dlužníka splácet. Tyto hypoteční deriváty banky „balily“ do portfolií, označovaly jako prvotřídní cenné papíry, aby je mohly prodat. Vznikl tak zvláštní svět – na jedné straně svět reálné ekonomiky, na straně druhé virtuální svět instrumentů, finančních nástrojů a derivátů, který byl zcela odtržen od světa reálného. Investiční bankéři tento svět milovali, neboť jim umožňoval dosahovat mnohem jiných návratností investic než svět reálné ekonomiky. Vytvořilo se zkrátka optimální prostředí pro globální spekulativní hráče. Celé podhoubí této krize se tvořilo dlouhodobě a postupně dozrávalo.

Bushova vláda po roce 2003 udělala pokus zpřísnit regulaci nad hypotečními institucemi, nakonec se jí to však nepovedlo a dveře pro příchod krize byly otevřeny. Zafungoval rovněž citlivý faktor rasové diskriminace, která fungovala jako argument proti hlasům, které upozorňovaly, že lidé s levnými subprime hypotékami nebudou schopni splácet. Opět převládla politika, nebyla síla jít proti „diskriminovaným“ skupinám. Vzpomínám si velmi dobře na listopad 2004, kdy jsem se účastnil globální hypoteční konference v USA a kde jako největší novinka a obchodní inovace byl prezentován produkt Hispanic Mortgage. Neboli Hispánská hypotéka, cíleně navržený produkt pro latinskoamerický segment obyvatelstva.

S kolegy z Evropy jsme si vyměňovali své názory a každému z nás běželo hlavou – dalo by se toto aplikovat u nás? I když jsme se nad myšlenkou vesměs pousmáli, zcela reálně jsme uvažovali o tom, jestli by takovýto produkt mohl fungovat i u nás. 

Rozsah této globální finanční krize byl mohutný, zásahem přímo monstrózní, neboť dopad pocítili rychle lidé prakticky na celé planetě. Ceny nemovitostí v USA a následně i v jiných zemích (např. Velké Británii, Irsku) poklesly o desítky procent. To vyústilo v obrovský problém tzv. negative equity, tedy negativní hodnoty, kdy si klient půjčil na dům 100% například v roce 2006, kdy byly ceny na vrcholu a během krátké doby měla nemovitost hodnotu o 30 i 40% nižší, ale zůstatek hypotéky byl prakticky stejný, hypotéka byla z velké části rázem nezajištěna.

Na trh bylo obratem vrženo velké množství nemovitostí, což ještě urychlilo další pokles jejich cen. Banky začaly hledat zoufalá řešení, s cílem zachránit co se dá. Například pokud byli klienti schopni splácet alespoň část hypotéky, nemovitost banka převzala, klienta v ní nechala bydlet, ten jí splácí pronájem nemovitosti a dle dohody, jakmile stoupne její cena, bude banka motivovat klienta k obnovení hypotéky a vlastnictví nemovitosti. To je jeden z příkladů možného řešení, pozitivního pro klienta, banky jich však musely přinést desítky a situace se stala skutečně velmi vážná, a to pro všechny zúčastněné. 

Příchod krize do ČR, dopady a hypoteční kocovina  

Krize se k nám „dostala“ v září 2008 s pádem Lehman Brothers. Právě v tento moment zafungoval fakt, že prakticky všichni hypoteční hráči mají své vlastníky v zahraničí a tyto banky už byly na svých domovských trzích krizí pomalu, ale jistě zasaženy. Na druhou stranu její příchod byl právě u nás předvídatelný a některé banky začaly už v první polovině roku 2008 přemýšlet a dělat opatření pro její zvládnutí.

První z hmatatelných signálů bylo přibrzdění financování developerské výstavby, toto probíhalo už od počátku roku 2008 a na podzim banky zatáhly brzdu projektového financování úplně. Právě z obavy masivního poklesu cen nemovitostí, které mateřské banky avizovaly z domovských trhů. V říjnu 2008 už naše banky reagovaly prakticky skokově a restriktivní opatření začaly přicházet jedno po druhém. Definitivně se uzavřela kapitola hypotečního boomu jak v České republice, tak globálně. Opatření, které naše banky v hypotékách přijaly, byly v počátku direktivně nadiktovány zahraničními vlastníky a dají se shrnout pod globální hypoteční scénář, kterým jsme se shodně byli nuceni řídit i u nás:

• Redukce LTV (Loan To Value) - 100% hypotéky buď zrušit, nebo velmi omezit a poskytovat velmi selektivně
• Zásadně změnit cenotvorbu, strukturu pricingu – zvýšit přirážky úrokové marže na hypotéky s vysokým LTV, zavést likviditní přirážku, zvýšit tvorbu rezerv
• Revidovat parametry schvalování či přímo eliminovat některé rizikové segmenty klientů (u nás například cizinci)
• Zastavit rizikové produkty – subprime hypotéky, u nás to byl segment hypoték bez prokazování příjmů, který v počátku uhájila jen Hypoteční banka a Raiffeisen Bank
• Revidovat projekty financování nemovitostí, eliminovat rizika z těchto projektů plynoucí
• Revidovat spolupráci s externími partnery bank, spolupráci buď omezit, či přímo zastavit
• Zpřísnit systém oceňování nemovitostí či přímo redukovat ceny obvyklé koeficienty, které banky interně stanovily
• Připravit se na scénář, jak řešit prudký nárůst nesplácených hypoték
• Ekonomicky – začít vytvářet polštář v podobě rezerv a opravných položek pro případ nárůstu delikventních úvěrů, zastavit investice do inovací a posílit oblast vymáhání pohledávek.

Štít proti hypoteční krizi: Úspory a stavební spoření

V první fázi krize nastal obrovský problém likvidity - finanční trhy zachvátila panika, celý systém se stal nedůvěryhodný a obratem nastal problém získání finančních zdrojů. Problém likvidity, kdy se některé banky ocitly v neřešitelné situaci – předlužené domácnosti s minimem likvidních rezerv (vkladů v bankách, hotovostí…) a nedůvěra od úrovně drobného střadatele až po úroveň doposud důvěryhodných institucí a dokonce až po úroveň ztráty důvěry jednotlivých států. To vyústilo v téměř řetězový pád desítek bankovních domů (Bradford&Bingley, Lloyds, Hypo Real Estate v Německu, Irské Anglo Irish Bank, atd.) napříč kontinenty. Hypoteční úvěrování se na některých trzích prakticky zastavilo.

My jsme měli štěstí, mezibankovní trh se sice prudce ochladil, ale nedošlo k tak silnému přibrzdění financování jako na západ o nás. Níže uvedený graf ukazuje, jak se hypoteční trh zbrzdil na příkladu srovnání vývoje objemů hypoték u nás a ve Velké Británii. Zatímco se náš hypoteční trh propadl na úroveň pětiletého minima, trh v UK se propadl na desetileté minimum.   


 

Velkou naší výhodou a štěstím bylo to, že domácnosti nebyly tolik zadluženy jako na západních trzích a naše kultura je stále hodně konzervativní ve smyslu spoření domácností. Banky, především ty velké, měly stále „zásobu“ prostředků na depozitních účtech a problém likvidity měl jen menší rozměr. Nejvíce ho pocítily subjekty, které byly více závislé na mezibankovním trhu a které nedisponovaly silným polštářem depozit. Logicky nejrazantnější reakce přišla obratem od menších bank - mBank hypotéky na konci roku 2008 téměř zastavila, zredukovala LTV na 50%. Razantní reakce přišla od GEMB, kdy se američtí vlastníci obávali černých scénářů i na našem trhu. Nicméně, každá banka reagovala a prováděla opatření k eliminaci rizik. Období inovací vystřídalo období restrikce.

Již jsem zmínil, že banky zásadně změnily pohled na cenotvorbu. Z uvedeného grafu je zcela zřejmé, že od října 2008 došlo k výrazné změně. Doposud platný princip respektování vývoje základní Repo sazby ČNB přestal pro banky existovat. Nůžky se rozevřely a zatímco ČNB začala kvapně se snižováním základních sazeb s cílem stabilizace ekonomicky, tak se banky vydaly vlastní cestou nové cenotvorby. K mírné korekci principu „kopírování“ základní sazby ČNB došlo v letošním roce, kdy banky podlehly tlaku konkurence a sazby snížily. Další vliv mělo zjištění, že trh existujících hypoték nezkolaboval, procento delikventních úvěrů sice narostlo, ale černé scénáře západních trhů se nepotvrdily. Banky dostaly hypoteční portfolia u nás pod plnou kontrolu. Ani propad cen nemovitostí se nekonal nijak výrazně, souhrnný analytický údaj ČSÚ hovoří o propadu v řádu procent (cca 15%), ne v řádu desítek procent (USA, Irsko, Velká Británie…). Dva roky „poté“ se hypotéka stala vysoce žádaným produktem pro svoji solidní ziskovost a především zajištění v podobě zástavy nemovitosti. To dokládá, že příchod krize naše banky ustály a poptávka po hypotékách z jejich strany vzrůstá.

100% hypotéky téměř na našem trhu nepřežily. Situace byla kritická především v první polovině roku 2009, kdy polovina bank přestala tento produkt poskytovat a druhá polovina bank postavila do cesty překážky tak, že se produkce téměř zastavila. Cena skokově vzrostla nad úroveň 6%, až v průběhu letošního roku dochází k pomalému uvolnění restrikcí těchto hypoték.
 
   

V této době zafungoval princip kombinace hypotéky s nižším LTV a využití smlouvy stavebního spoření či úvěru ze stavebního spoření, tak, aby zákazníkovi mohl být financován záměr až do 100%. 

Naší velkou výhodou bylo to, že zde funguje trh stavebního spoření, který tvoří nedílnou součást financování bydlení.

Trh financování bydlení u nás funguje na bázi propojení „spojitých nádob“, a to hypoték a stavebního spoření. Tyto dva obory se v určitých kombinacích překrývají a prakticky si tak vytvářejí v úvěrové oblasti zdravou konkurenci, kde je zkušenost, že toto „překrytí“ není zásadní. Oba obory stojí ve větší části vedle sebe a vhodně se doplňují.

Podíl obou odvětví na financování bydlení se mění, a jeho výši ovlivňuje několik faktorů. V níže uvedeném grafu je patrný vývoj za posledních 10 let, kdy je zřejmé, že v období let rozvoje trhu a hypotečního boomu byly úvěry ze stavebního spoření zastoupeny v rozmezí 59%% až 33%, obrat nastal ve druhé polovině roku 2008 s příchodem finanční krize.
 

Úvěry ze stavebního spoření začaly opět po létech narůstat a jejich poměr se v roce 2009 téměř vyrovnal hypotékám (46%). Nicméně v letošním roce došlo opět k obratu, a to především vlivem státního zásahu omezením státní podpory stavebního spoření a také vlivem výrazného poklesu úrokových sazeb hypoték.

Co jsou klíčové faktory, které poměr hypoték a stavebních úvěrů (a tedy i jejich oblibu) ovlivňují:

• Mechanismus stavebního spoření nestojí pouze na bázi dluhu, ale opírá se o spoření. V případě recese a s tím souvisejícím poklesem poptávky po zadlužení jsou hypotéky mnohem citlivější. Zatímco stavební spoření je stimulováno právě smlouvami o stavebním spoření. Důkazem je mnohem větší dynamika propadu u hypoték za poslední dva roky – hypotéky v řádech desítek procent, úvěry ze stavebního spoření v procentech.
• Státní podpora – na rozdíl od hypoték, je úvěr ze stavebního spoření provázán na spoření, které je spojeno se státní podporou a má masovou oblibu, což generuje jak základ pro řádné úvěry, tak i pro překlenovací úvěry. Tento princip sice letos dostal vládními škrty zásah, nicméně by neměl stavební spoření zbavit masové obliby.
• Pohled na úvěr – u úvěrů ze stavebního spoření jde v průměru o více než trojnásobně nižší částky, okolo 500 tisíc Kč a zde není tím pádem v době recese tak vysoká averze k zadlužení jako u hypotéky, která je v zásadě životním dluhem pro klienta.
• Cena produktu – cenová politika u stavebního spoření je od mechanismu cenové politiky hypoték odlišná, funguje autonomně a je méně dynamická a tedy pro klienty jednodušší.
• Parametry úvěrů – především hodnota dluhu k hodnotě nemovitosti (LTV), kdy banky omezily 100% hypotéky, či přestaly s jejich poskytováním. To znamenalo okamžitý nárůst kombinací hypotéky a úvěru ze stavebního spoření v případě vysoko objemových úvěrů.
• Vývoj trhu nemovitostí – při stagnaci a zlevňování nemovitostí se otevírá více prostoru pro řešení úvěry ze stavebního spoření, je to logické především v chudších regionech, kde je v porovnání s celorepublikovou situací cena nemovitosti blíže k hranici 1 mil. Kč.  

Jak se vyvíjely oba obory v období posledních 10 let v objemu poskytnutých úvěrů, je patrné z níže uvedeného grafu. Dynamika propadu hypoték (HÚ) v porovnání s mírným poklesem úvěrů ze stavebního spoření (SÚ) je zcela zřejmá. Vrcholu financování bydlení dosáhl náš trh prozatím v roce 2007, kdy bylo profinancováno do oblasti bydlení občanů téměř 220 mld. Kč.

Klíčovým faktem, který je nezpochybnitelný a je vidět jasně na výše uvedeném grafu je především to, že princip stavebního spoření je lépe odolný finančním a ekonomickým recesím. Zjednodušeně řečeno – silný pokles, který postihl hypotéky v roce 2008 a 2009 se v úvěrech stavebního spoření nekonal, až do chvíle, než v letošním letě zasáhl stát.

Velkým argumentem pro vládní experty, by měla být zkušenost z Velké Británie, kde systém stavebního spoření, tak, jak jsme na něj zvyklí u nás, neexistuje. Stavební spořitelny tam poskytují v zásadě běžné hypoteční produkty, státní podpora nefunguje. Problém, který velmi silně zasáhl tamní trh, byl právě problém likvidity, nedostatku zdrojů (vkladů) na financování hypoték, neboť lidé tam nemají motivaci spořit u stavebních spořitelen. Systém spojitých nádob hypoték a úvěrů ze stavebního spoření u nás dobře zafungoval a přispěl k tomu, že ochránil náš trh financování bydlení od mnohem razantnějšího propadu. Na rozdíl od USA, kde původně sociální a dobře míněná myšlenka zvýšení dostupnosti bydlení vyústila v krizi, je systém státní podpory v oblasti stavebního spoření stimulační a pro stát prakticky s minimálním rizikem.

Shrňme si základní faktory, které nám pomohly lépe překonat příchod finanční krize a období ekonomické recese:

• Trh subprimových hypoték u nás vznikl pouze v zárodku, modifikovaně a neměl příležitost se rozvinout, banky i přes strmý růst zachovaly základní kriteria pro schvalování hypoték, což byl zcela zásadní pozitivní fakt
• Trh sekuritizace hypoték, tak, jak vznikl v USA je u nás pojem neznámý, vyhnuli jsme se tak obrovskému problému obchodů s deriváty a problému tzv. toxických hypoték
• Míra zadlužení domácností je mnohonásobně nižší než na západ od nás. Poměr poskytnutých hypoték vůči HDP u nás činí v letošním roce cca 20%, zatímco v některých rozvinutých ekonomikách přesahuje 80% i více!
• Mentalita Čechů stojí stále na konzervativním principu spoření, což realizujeme buď přes banky (vklady, termínované účty, atd.), či formou stavebního spoření. Oblast individuálních investic se sice začala slibně rozvíjet, avšak míra investovaných prostředků v tomto segmentu byla stále malá, což se ukázalo jako výhoda. Lidé měli a mají likvidnější rezervu v případě řešení problému nezaměstnanosti a potenciálního selhání ve splácení hypotéky
• S výše uvedeným bodem souvisí fakt, že stavební spoření zafungovalo jako určitý zásobník prostředků v době recese – spoří u nás prakticky polovina obyvatelstva
• Reakce vlastníků bank byla sice na podzim 2008 razantní a direktivní, ale postupně se začala obnovovat důvěra v lokální managementy bank a v letošním roce se začaly parametry úvěrování postupně uvolňovat
• Banky disponovaly solidní likviditou, i když trh Hypotečních zástavních listu upadl do stagnace (pozn. HZL budeme věnovat jeden díl seriálu), dokázaly hypotéky financovat z alternativních zdrojů
• ČNB zafungovala stabilizačně a splnila svoji úlohu velmi dobře
• Ekonomika sice spadla do recese, nicméně soukromý sektor reagoval obratem opatřeními již na přelomu let 2008/2009 a v letošním roce začal oživovat.   

Závěr: Svět a jeho hodnoty se obrátily naruby

Stejně jako na západ od nás, zasáhla krize postupně nejenom finančnictví, ale i ekonomický sektor, soukromé společnosti, nadnárodní firmy, s notnou dávkou setrvačnosti i státní sektor, jak se v posledních měsících můžeme přesvědčit téměř denně. Nikdo z daňových poplatníků nezůstal „ušetřen“.

Nicméně s odstupem krátkého času jsem toho názoru, že krize není ten vhodný pojem a používám pro období posledních dvou let slovo recese. Nedošlo u nás ani ke zhroucení ekonomiky, nedošlo k pádu jediné bankovní instituce, náš finanční sektor je stabilní a základní makroekonomické ukazatele zůstaly pod kontrolou (inflace, nezaměstnanost, atd.). Skutečná ekonomická krize vypadá jinak. Ano, krize je přítomna, nicméně jde o krizi hodnotovou, krizi chování lidí, kteří za každou cenu hledají pouze vlastní prospěch, krizi přebujelé korupce, která se stala rakovinou naší životní úrovně. Ano, máme problémy, jako ostatně každý stát, nicméně tyto problémy jsou stále řešitelné, i když se osobně obávám, že (ne)systémový recept ordinovaný naší politickou reprezentací nebude mít pozitivní dopad, dokud se neeliminuje korupce a bující prospěchářství.

Vrátím se zpět k Tomáši Baťovi a jeho výroku o deštnících: „Některé banky se podobají půjčovně deštníků. Nabízejí půjčku, když svítí slunko a chtějí ji zpět, když začne pršet.“ Banky působící na českém trhu dosáhly v roce 2009 přes 60 miliard Kč čistého zisku. Za letošní rok se očekává výsledek ještě lepší. Překvapivý výsledek. Tento výsledek se stal kotvou v nestabilní době především pro zahraniční vlastníky bank. Pro nás občany a pro naši ekonomiku je velmi podstatná stabilita bankovního sektoru. Nicméně…nejde mi o to negativně poukazovat na velké bankovní zisky, jde mi však o to, na co upozorňoval už právě Baťa – jaká je role, význam a poslání bank? Kdo tvoří motor reálné ekonomiky, rozvoje a prosperity? Bankéř, finančník, spekulativní hráč či drobný živnostník, podnikatel, zaměstnanec, nebo kapitalista typu Bati, Škody, Kolbena?

Podstata problému, ze kterého krize vzešla, má z mého pohledu jednu základní příčinu – svět a jeho hodnoty se obrátily naruby. Celý systém byl zvrácený a v zásadě stále zvrácený je – státy intervenují (už ne s cílem sociálním – zvýšit dostupnost bydlení, ale s hasícím přístrojem v ruce…), svými zásahy zdeformují svobodné trhy, vznikne krize, kterou ve finále nemůže ekonomiky zaplatit nikdo jiný než daňoví poplatníci, živnostníci, podnikatelé a zaměstnanci. A poučení z krize? Jednoduché – pro stát: Vybrat co nejvíce na daních! Pro banky: Udržet zisky!

To, že přišla krize, není nic nového a ani zhoubného, naopak je to součást života a má většinou svým způsobem očistný charakter. Obávám se však, že krize u nás byla špatně pojmenována a tento očistný proces u nás příliš nezafungoval (ostatně ve světě rovněž ne…). Ale zpět k hypotékám. Jaký bude další vývoj? Končí etapa patnácti let vývoje našeho hypotečního financování. Co nás čeká? Příště si uplynulé období stručně zrekapitulujeme a pokusíme se podívat  trochu dopředu.

Tabulka 1: Charakteristika hypotečního trhu v letech 2008 - 09

Objemy hypoték	Rychle klesají	Ekonomika v recesi, nejistota ohledně dalšího vývoje sráží poptávku, banky výrazně zpřísňují podmínky poskytování hypoték
Úrokové sazby	Rostou	Vlivem skokově navýšených rizikových přirážek rostou také úrokové sazby hypoték, v srpnu 2008 dosahují nejvyšších hodnot v historii Hypoindexu
Realitní trh	Výrazné ochlazení	Ceny nemovitostí vlivem vývoje na realitních trzích v zahraniční klesají.  Trh hypoték výrazně zpomalil. Poptávka po nemovitostech v zamrzla.
Produktová nabídka	Rizikovější produkty přestávají banky poskytovat	Propady na realitním trhu znamenají téměř konec 100% hypoték, banky zpřísńují nebo končí s poskytováním i dalších typů rizkovějších hypoték
Podmínky poskytnutí úvěru	Velmi přísné	Vysoké nároky na bonitu a vlastní zdroje klienta, omezení rizikových produktů, omezení hypoték pro cizince
Distribuční kanály	Pobočky + externí distribuce	Až na výjimky pokračuje prodej hypoték oběma kanály i když za zpřísněných podmínek. Spolupráci s externími sítěmi  výrazně omezila Česká spořitelna a GE Money Bank
Státní podpora	Aktivní	úrokové dotace byly v roce 2009 byly opět poskytovány, trvá možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně

Seriál „Hypotéky po 15 letech“ je společným projektem serveru Hypoindex.cz a společnosti GOLEM FINANCE.
 
Při publikování informací obsažených v tomto materiálu musí být vždy uveden zdroj ve tvaru: Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o.; pokud by se jednalo o citace pak je nutné uvést jméno autora – Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.. V případě, že se jedná o publikování materiálu na internetu, zdroj musí být doplněn aktivním proklikem na odpovídající článek na serveru Hypoindex.cz a webové stránky společnosti GOLEM FINANCE s.r.o. (www.golemfinance.cz).