Hypotéky: Tříleté fixace válcují pětileté

Tříleté fixace úrokových sazeb hypoték jsou dražší než pětileté. Přesto je v počtu poskytnutých úvěrů válcují. Jak je to možné? A jak se vyvíjí zájem o fixaci? Variabilní sazby úspěšně vytlačují jednoleté fixace. Vyplatí se dnes fixovat úrokové sazby?

Úrokové sazby podle Fincentrum Hypoindexu v červenci stagnovaly. Přesto byl patrný pokles pětiletých fixací a růst tříletých. Tříleté na úrovni 4,26 % jsou navíc o 9 bazických bodů dražší než pětileté fixace (4,17 %). Jak je tedy možné, že banky poskytly více hypoték s tříletou fixací úrokové sazby?

Důvodů pro preferenci tříletých fixací může být více. Jedním z hlavních je možnost dříve splatit část či celou hypotéku bez sankčních poplatků. Kolik lidí ale hypotéku předčasně skutečně splácí? Druhým motivem mohou být banky a zprostředkovatelé. Banky pochopitelně mají zájem prodávat spíše dražší hypotéky – a argument, proč se to klientovi vyplatí, se vždy najde.

Graf 1: Podíl počtu poskytnutých hypoték v červenci 2011 podle fixace úrokové sazby

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Tříleté a pětileté fixace jsou téměř dokonalými substituty. Je-li větší zájem o tříleté, je to zpravidla na úkor pětiletých – a naopak. Bez zajímavosti jistě není, že rozhodujícím prvkem není rozdíl úrokových sazeb mezi tříletou a pětiletou fixací. Naopak, zájem je na úrokové sazbě statisticky nezávislý.

Vývoj podílu jednotlivých fixací ukazuje postupný odklon od jednoletých fixací. Jejich podíl klesá téměř bez zaškobrtnutí od června 2006.

Graf 2: Vývoj podílu počtu poskytnutých hypoték podle fixace úrokové sazby

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Důvodem poklesu zájmu o jednoleté fixace je zřejmě především jejich postupné znevýhodňování. Zatímco v době jejich největší slávy banky nabízely jednoleté fixace o 1,25 procentního bodu levněji než pětileté, v současnosti jsou dražší přibližně o 0,5 procentního bodu.

Graf 3: Vývoj rozdílu úrokových sazeb s jednoletou fixací a s pětiletou fixací

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Jednoleté fixace utržily další ránu přicházející ze strany variabilních sazeb. Jakmile banky začaly variabilní sazby nabízet, přesunula se velká část zájmu právě z jednoletých fixací. Názorně je to vidět z Grafu 4.

Graf 4: Vývoj rozdílu úrokových sazeb s jednoletou fixací a s pětiletou fixací

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Podíl variabilních sazeb v posledních měsících roste. Aktuálně se dostal až na úroveň 6,58 % - nejvyšší od jejich uvedení na trh. Důvodem jsou opticky nízké sazby, které se podle Fincentrum Hypoindexu pohybují na úrovni 2,87 %. Lidé je tak čerpají s vidinou nižších zaplacených úroků a mnohdy si neuvědomují rizika z variabilních sazeb plynoucí.

Jakou fixaci úrokové sazby hypotéky zvolit?

V současné době jsou úrokové sazby hypoték na velmi nízké úrovni. Byly sice již níže, to ale bylo v době, kdy banky věřily v neustálý růst a nechtěly vidět rizika. Není příliš pravděpodobné, že by úrokové sazby významněji klesly. Naopak. Ve střednědobém horizontu pravděpodobně porostou. Proč?

Centrální banky dříve či později z rekordně nízko držených úroků budou muset ustoupit před hrozbou inflace. Se sazbami centrálních bank se obratem svezou úroky na mezibankovním trhu – a ty budou s bleskovou flexibilitou přeneseny na úvěrové klienty. Jinými slovy: úroky vzrostou.

Druhým významným rizikem je dluhová krize vyspělých států. Amerika už ztratila exklusivní rating a jižní část Evropy je v nebo poblíž bankrotu. Jsme pravděpodobně na prahu další fáze hospodářské recese – a s recesí se neodlučně pojí nezaměstnanost a s ní vyšší rizikovost pro banky. A vyšší rizikovost znamená vyšší rizikové přirážky. Jinými slovy: úroky vzrostou.

Jakou sazbu tedy volit? V aktuální situaci, kdy jsou pětileté fixace levnější než tříleté a vyhlídka na budoucí pokles sazeb je minimální, je pro standardní domácnost nejvhodnějším řešením pětiletá fixace. Domácnost či jednotlivci neobávající se rizika mohou sáhnout k variabilní sazbě – ta se z dlouhodobého pohledu zpravidla vyplatí, ale rodinný rozpočet musí být schopen ustát případné krátkodobé výkyvy sazeb.