Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti

Zdědili jste nemovitost po vzdáleném strýčkovi? Vlastníte ji společně s dalšími příbuznými, které ani neznáte? Nemovitost pomalu chátrá a nedokážete se dohodnout na nezbytných opravách – a především na jejich financování? Řešením může být prodej spoluvlastnického podílu.

Vlastnit nemovitost s někým v rámci podílového spoluvlastnictví přináší své výhody i nevýhody. Výhodou je, že na správu, opravy a údržbu nejste sami. Všichni vlastníci se o svůj majetek musí starat „společně a nerozdílně“. Samozřejmě na závažných rozhodnutí se musí spoluvlastníci dohodnout.
 

Dohoda nemusí být zcela jednotná. Spoluvlastníci o důležitých rozhodnutí mohou hlasovat a stačí vítězství nadpoloviční většiny. Menší podílníci se musí hlasování podřídit – nebo se obrátit na soud, který může rozhodnutí většiny zvrátit. Na soud se mohou obrátit spoluvlastníci i v případě, kdy je v hlasování rovný počet podílů na obou stranách.

Setrvávání v podílovém spoluvlastnictví ovšem může znamenat krušné chvíle. Spoluvlastníci mohou chtít provádět opravy či rekonstrukce, které považujete za zbytečné a zbytečně nákladné a nebudete se chtít na nich podílet, nebo naopak nebudou ochotni spolufinancovat opravy, které pokládáte za nezbytné. Řešením může být buď odkoupení zbývajících podílů, nebo prodej svého podílu.

Prodej podílu a předkupní právo

Každý může se svým majetkem v rámci zákonných norem volně disponovat. Nikdo nemůže zakázat majiteli podílu na některé nemovitosti, aby ho prodal třetí osobě. V tomto případě leží před prodávajícím ale několik „drobných“ háčků.

Seženete-li si kupce svého podílu, musíte za stejných podmínek nabídnout k odkoupení vašeho podílu ostatním spoluvlastníkům.

„Otázku předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti asi netřeba blíže rozebírat. Fakticky se jedná o právo každého spoluvlastníka mít prioritní právo na odkup spoluvlastnického podílu jiných spoluvlastníků. Předkupní právo se realizuje formou nabídky spoluvlastníkům. Tato musí být v případě nemovitosti písemná a obsahovat zejména cenu, případně další podmínky nabídnuté vedle ceny. Svědčí-li předkupní právo více osobám, musí být nabídnuto všem,“ uvádí advokát JUDr. Ing. Ondřej Lichnovský.

"Předkupní právo činí v praxi často obtíže. Buď je totiž úplně opomíjeno nebo je chápáno nesprávně. V případě spoluvlastnictví jde o zákonné předkupní právo, jehož porušení má značně nepříznivé důsledky," varuje Petr Novotný, advokát VDNU legal.

„Nabídka nemusí obsahovat jméno zájemce, kdy ten v době činění nabídky ani nemusí být znám. Předkupní právo je tak možno "vyřešit" mnohem dříve, než dojde k samotnému prodeji,“ doplňuje Ondřej Lichnovský.

Nerozhodl se? Prodejte…

Nabídka prodeje v rámci předkupního práva nemovitosti musí být zaslána písemně a musí obsahovat veškeré podmínky prodeje. Podílník má poté dva měsíce na využití předkupního práva.

„Marným uplynutím lhůty dvou měsíců však předkupní právo zaniká. Spoluvlastník tak po tomto zániku předkupního práva může svůj podíl prodat kdykoliv (klidně i po několika letech). Podmínkou však je, aby nedošlo ke změně podmínek. Při změně podmínek (např. se změní výše kupní ceny) je povinností dát opětovnou nabídku spoluvlastníkům,“ říká advokát JUDr. Ing. Ondřej Lichnovský.

Samozřejmě může dojít i k prodloužení či smluvnímu zkrácení doby pro využití předkupního práva. Pokud se ostatní spolupodílníci rozhodnou vzdát se předkupního práva dříve, mohou tak učinit a k prodeji dojde dříve. Naopak prodávající jim může lhůtu prodloužit.

Předkupní právo není vždy

Nabídnout nemovitost v rámci předkupního práva nemusíte vždy. Pokud dochází k prodeji či jiné formě převodu (např. darování) osobě blízké, není nutné podíl spoluvlastníkům nabízet.

Podmínky prodeje nemovitosti se netýkají jen ceny. Mohou být i další, nefinanční. I ty musí kupující v rámci předkupního práva naplnit – a nebo nahradit finančně, lze-li je vyrovnat odhadní cenou. To se může týkat kupříkladu prodeje podílu, za nějž máte obdržet kromě určité finanční částky též např. konkrétní obraz od Moneta. Pokud žádný ze spolumajitelů nemá kontakty na zručné padělatele, mohou obraz nahradit odpovídající finanční částkou podle odhadu znalce. V případě, že to není možné, předkupní právo zaniká.

"Poruší-li prodávající předkupní právo tím, že jej opomene nebo nedodrží předepsaný postup, riskuje tzv. relativní neplatnost kupní smlouvy. Relativní neplatnosti se lze dovolat ve lhůtě tří let a znamená, že kupní smlouva je neplatná, pokud se této neplatnosti dovolá některý ze spoluvlastníků u soudu. Spoluvlastníci se také mohou domáhat přímo na kupujícím, aby jim nemovitost nabídl ke koupi," uvádí Petr Novotný, advokát VDNU legal, a dodává: "Porušení předkupního práva tak může podstatně zatížit právní vztahy k nemovitosti a vyústit v dlouholeté soudní spory. Na pozoru by se měli mít také kupující, kteří riskují, že přijdou o nemovitost a zaplacenou kupní cenu budou muset zpátky vymáhat na prodávajícím."

Předkupní právo nemusí vznikat pouze na základě spoluvlastnictví. Může být smluvně dané i ve smlouvě o prodeji nemovitosti či v darovací smlouvě a je zaneseno v katastru nemovitostí. Takto lze např. zajistit, že pokud prodáte či darujete nemovitost někomu ze svých blízkých, nebude ji on moci prodat osobě, které nemovitost z jakýchkoli důvodů prodat nechcete.

Předkupní právo a více spolumajitelů

Podílovými spoluvlastníky jedné nemovitosti může být i více osob než dvě. V případě, že budete prodávat svůj podíl (či jeho část), mají předkupní právo všichni současní spolumajitelé. Pokud se nedohodnou jinak (např. některý nevyužije svého předkupního práva), má každý z nich nárok koupit podíl poměrně podle velikosti jeho současnému podílu.

Příklad: Budou-li kupříkladu tři spolumajitelé, z nichž jeden bude vlastnit polovinu a další dva po čtvrtině nemovitosti, při prodeji čtvrtiny jednoho z menšinových podílníků si může koupit většinový podílník dvě třetiny a menšinový jednu třetinu z prodávaného čtvrtinového podílu.

Vlastník A: 50 %

Vlastník B: 25 %

Vlastník C: 25 %

Při prodeji podílu vlastníka C si může vlastník A koupit 2/3 a vlastník B 1/3 z podílu vlastníka C, konkrétně získají:

Vlastník A: 50 % + 16,67 % = 66,67 %

Vlastník B: 25 % + 8,33 % = 33,33 %

Cena, to je oč tu běží

S podílovým spoluvlastnictví je spojena řada nepříjemností. Zejména je nutné komunikovat a vycházet s ostatními spoluvlastníky. Majitel podílu navíc nemůže zcela neomezeně prosazovat svoji vůli – a to ani v případě, kdy vlastní nadpoloviční většinu podílů.

Omezené nakládání a další starosti jsou důvodem pro obezřetnost při kupování podílů. Je to rizikovější než koupě celé nemovitosti. A s vyšším rizikem se také snižuje cena, kterou je kupující ochoten zaplatit. Zpravidla tak bývá vhodnější domluvit se na prodeji s ostatními spolumajiteli a nemovitost prodat jako celek.