Jak splácet hypotéku?

Splácet hypotéku nemusíte jen stále stejnou částkou. Můžete si splátky odložit, můžete si je postupně navyšovat a nebo snižovat. Jaké možnosti splácení hypotéky se nabízejí? A v jakých životních situací se který způsob hodí?

Nejčastějším způsobem splácení hypotečního úvěru je „anuitní“. Klient platí vždy^[1] stejnou částku a v rámci ní se postupně mění váha placených úroků a splácené jistiny úvěru. Anuitní splácení je nejoblíbenější u klientů, neboť přináší stabilitu. A mají ho rády i banky. Pokud si klient nevyžádá jiný způsob splácení, bude hypotéku splácet právě tímto způsobem.

I v Česku ale banky nabízejí mnohem větší variabilitu možností splácení hypotéky. V nabídkách bank lze najít „degresivní“ a „progresivní“ splátky hypotéky i hypotéku s konstantní splátkou jistiny. Navíc lze hypotéku i nesplácet – nebo přinejmenším nesplácet určitou dobu. Kdy je vhodné využít některou z netradičních možností splácení hypotečního úvěru?

Degresivní splácení

Degresivní znamená klesající. Při degresivním splácením hypotečního úvěru je nastaven splátkový kalendář s postupně se snižujícími platbami bance. V praxi to znamená, že při stejné splatnosti hypotéky bude zpočátku vyšší splátka než u klasické anuitní. Naopak v závěru splácení budou splátky nižší.

Snižující se splátky mají snad jen jedinou výhodu – tím, že je zpočátku splacena větší část jistiny, zaplatí klient v absolutních částkách méně na úrocích. Na druhou stranu je-li cílem dlužníka svůj závazek vůči bance splatit co nejdříve, může si nastavit kratší splatnost klasické anuitní splátky.

Význam klesající splátky může být ještě u lidí se zaměstnáním či podnikáním, které má nejisté budoucí příjmy, ale vysoké příjmy v současnosti. Nižší budoucí splátka snižuje riziko neschopnosti splácet hypotéku pro případ, že by se příjmy domácnosti v budoucnosti skutečně snížily.

Progresivní splácení

Progresivní znamená rostoucí. Splátky při progresivním splácení hypotečního úvěru v čase rostou. Tato forma splácení má širší praktický význam než splácení degresivní. Pořízení nového bydlení je spojeno s dalšími výdaji, které se v budoucnosti budou opakovat v mnohem menší četnosti – především s nákupem vybavení bytu. Nižší splátky z počátku splácení hypotéky umožní rodině rychleji byt či dům vybavit, protože bance neodplyne tolik peněz z příjmu domácnosti.

Při progresivním splácení hypotéky je ale nezbytné počítat předem s navyšováním splátek. Pokud by motivem k jejich přijetí byl současný nízký příjem domácnosti s očekáváním jeho zvýšení v budoucnosti, pak se při nenaplnění očekávání může rodina dostat do platební neschopnosti a s ní do potíží s bankou, které mohou končit až exekucí.

Konstantní splácení

Hypotéka s konstantním splácením jistiny je do značné míry podobná degresivní hypotéce. Splátka jistiny je stanovena konstantní částkou, z čehož plynou klesající úroky z hypotéky. Na rozdíl od degresivního splácení neklesá výše splácené jistiny, ale úroky, které jsou ze zůstatku hypotéky placeny.

Např. 1 mil. Kč hypotéky na 20 let je splácen měsíční splátkou jistiny 4 166,67 Kč, k níž jsou připočteny úroky při úrokové sazbě 5 % ročně v prvním měsíci 4 166,67 Kč, v druhém měsíci 4 149,31 Kč, ve třetím měsíci 4 131,94 Kč… a v posledním měsíci splácení 17,36 Kč.^[2] Klasická anuitní splátka by za stejných podmínek činila 6 599,56 Kč.

Odložené splácení

Při odkladu splácení jistiny klient platí bance pouze úroky z úvěru. Po ukončení odkladu nastupuje zpravidla klasické anuitní splácení, ovšem při mnohem kratší (zbývající) splatnosti. To znamená, že v okamžiku splácení jistiny celková splátka významně vzroste.

Využijeme-li přechozí příklad s 20letou hypotékou, při 10letém odkladu splatnosti jistiny by platba úroků v prvních deseti letech činila 4 166,67 Kč/měsíc. V dalších deseti letech by musela být splacena i jistina a anuitní splátka by dosahovala částky 10 606,55 Kč. Splátka tak vzroste přibližně 2,5krát.

Odklad splácení se využívá především u hypoték spojených s investicemi, kde klient nesplácí jistinu, ale místo toho investuje zpravidla do podílových fondů (při kombinované hypotéce i investičním životním pojištěním bývá odloženo splácení jistiny po celou dobu trvání hypotéky, která se splatí jednorázově z případných výnosů… a pokud se výnosů nebude dostávat, tak z jiných zdrojů).

Je-li čerpána hypotéka s odloženým splácením a ušetřené zdroje jsou použity na investice, může se jednat o výhodný způsob zhodnocení prostředků – ale je nutné mít na zřeteli jeho zvýšenou rizikovost. Uživatel takovéto kombinace se na jedné straně vystavuje riziku zvýšení splátky a na druhé straně podstupuje investiční riziko.

A jiné

Kromě uvedených způsobů splácení lze v určitých případech s bankou domluvit i další odlišnosti. K tomu ale banky přistupují nejčastěji buď u velmi bonitních klientů, u nichž se jim individuální přístup vy(za)platí, nebo u lidí s potížemi se splácením, kde je individuální splátkový kalendář jednou z možností, jak banka může snížit dopady potíží klientů na své hospodaření.

K tomu lze připočíst stále častější možnosti alespoň částečného splacení hypotéky i v průběhu fixace úrokové sazby, které činí hypotéky ještě flexibilnější, a offsetové hypotéky, u nichž lze peníze uložit na „paralelní účet“ a započíst proti nesplacené jistině při výpočtu úroků.