Jan Sadil: Podíl refinancování je zanedbatelný

Velký otazník nad novými hypotékami tvoří hypotéky na refinancování. Jaký mají skutečný podíl? "Je jich skutečně velmi málo," říká v rozhovoru Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky. A co stojí za oživením hypotečního trhu?

Aktuálním tématem je plánované snížení možnosti odpočtu úroků z úvěru na bydlení ze současných 300 tis. Kč na domácnost na 80 tis. Kč. Co si o daňových úlevách hypoték myslíte obecně - mají být, nebo nemají být?

Myslím si, že by měla být zachována, protože je to dnes jediná fungující podpora státu určená vlastnickému bydlení.

Nabízí se otázka, proč má stát podporovat vlastnické bydlení ...

Z úst hypotečního bankéře asi nemůžete očekávat jinou odpověď, než tu, že podpora vlastnickému bydlení by v nějaké podobě měla existovat. Vždyť vlastnické bydlení je poměrně tradiční forma bydlení v České republice a úvěrové financování je pro ně velmi funkčním nástrojem.

Jak vnímáte současný návrh snížení maximálního daňového odpočtu?

Řekl bych, že snížení je lepší, než úplné zrušení. Podpora státu podle mého názoru smysl má. Vždyť jestliže je průměrná výše hypotéky 1,7 mil. Kč, objem úroků zaplacených v prvních 12 měsících splácení bude někde na úrovni 80 tisíc korun. Snížení podpory se tak zřejmě nedotkne menších hypoték, tedy pravděpodobně lidí s nižšími příjmy.

Hypoteční banka dlouhodobě razí cestu, že nechce konkurovat cenou, ale především kvalitou služeb. V poslední době jste již avizovali, že úrokové sazby už půjdou nahoru, ale sazby ještě dále klesaly. Jak se toto projevilo na vašich výsledcích?

I to, co jste zmínil, ukazuje, že spekulovat nějak závazně o vývoji úrokových sazeb je ošemetné. Všeobecné očekávání bylo, že úrokové sazby jsou velice nízko a vše naznačovalo, že opět porostou. Domnívám se, že toto očekávání je i nadále správné. To, že se tomu tak zatím neděje, je jiná otázka, na kterou by měli odpovědět spíš makroekonomové.

Ale máte pravdu v tom, že hypoteční je trh v České republice velice konkurenční a někteří hráči se snaží ho dobýt především cenou. My touto cestou jít nechceme, nicméně víme, že pro klienta je právě cena často nejdůležitějším ukazatelem při výběru hypotéky. Přitom by to mělo být jinak, klienti by se měli zajímat, co se za nízkou sazbou skrývá a co může případná, třeba i skrytá podmínka přinést v budoucnu. Mnozí klienti si stále dostatečně neuvědomují rozdíl mezi plovoucí sazbou a pětiletou fixací.

Plovoucí sazby ... Hypoteční banka sice v nabídce hypotéky s variabilní sazbou má, ale nenabízí je příliš aktivně a zaměřujete se spíš na delší fixace. Proč?

Protože to chtějí naši klienti. Naprostá většina naší produkce je s pětiletou a tříletou fixací. Klienti daleko více oceňují jistotu úrokové sazby, než aby si na měsíční bázi sledovali své úvěrové zatížení a úvěrovou splátku.

I z pohledu získávání zdrojů na financování hypoték prostřednictvím hypotečních zástavních listů zapadají úvěry  s dlouholetými fixacemi úrokových sazeb do konceptu. A koneckonců vidíme to i z vývoje Hypoindexu: Celý trh je dlouhodobě orientován na dlouhodobé úrokové fixace úrokových sazeb a to je myslím dobrá zpráva. Na floatech je menšina klientů, řekl bych těch finančně vzdělanějších, kteří si dokážou své finanční toky ohlídat.

Horkým tématem, které se rozvířilo i na našem serveru, je podíl refinancovaných hypoték . Jaký podíl hypoték získáváte při refinancování klientů jiných bank?

Je jich skutečně velmi málo. Diskusi, která běží, bych nechtěl úplně zjednodušovat, protože je zajímavé sledovat, jaké různé spekulace se kolem tohoto "tajemna" objevují. Naposledy jsem četl, že až 50 % nové produkce jsou refinancované úvěry. Nepovažuji to za reálné, takto vysoká produkce do stávajícího portoflia nemůže být.

Jaký podíl tvoří u Hypoteční banky?

Jednotky přecházející do desítky procent.

Na druhou stranu Wüstenrot hypoteční banka podíl refinancovaných hypoték na nové produkci zveřejnila a bylo to 47 % ...

Produkce malých bank je zanedbatelná, a jestliže by byla produkce nových úvěrů u malých bank z 50 % refinancování, tak to na celkový trh nemá žádný významný dopad. Důležité je, jak se chovají tři hlavní hráči: skupina ČSOB s Hypoteční bankou v čele, Komerční banka a Česká spořitelna. A jak to vnímám já, ani jeden z těchto tří hráčů není proaktivní v akvírování stávajících klientů konkurentů. To je parketa menších bank, které v tom vidí snadný úlovek.

Když mnoho klientů nepřilákáte při změně fixace, kolik klientů od vás odchází? Sice nabízíte kvalitní služby, ty ale klient ocení především při žádosti o hypotéku, v dalších období je již rozhodující skutečně primárně cena.

Můžete se podívat, jak nám roste bilanční suma, schvalujeme nové úvěry, máme stálé portfolio, kde se splácí úvěry. Z toho lze dovodit, že počet klientů, kteří odcházejí, není nijak velké. Nicméně péče o stávajícího klienta je naší povinností. Pokud se konkurenci vyplatí akvírovat našeho klienta, tak pro stávající banku je to důvod k zamyšlení. Snažíme se proto na tom hodně pracovat.

Hodně změn jsme udělali zhruba před dvěma lety a tak není úplně pravdou, že jsme pro stávající klienty ve srovnání s konkurenty dražší. Snažíme se poměrně spravedlivě nastavit sazbu při refixování, aby dobří klienti, kteří řádně splácejí úvěr, byli za to odměněni. Samozřejmě klienti, kteří neplní své závazky, dostanou sazbu logicky vyšší.

Klient, který nesplácí řádně hypotéku nebo má jiný škraloup v úvěrovém registru, nemůže snadno refinancovat, protože mu jiná banka úvěr zpravidla nedá.

Nelze říci, že by nemohl refinancovat vůbec. Politiky bank při vyhodnocování úvěrových registrů jsou různé, což je v pořádku.

Každopádně podmínky a možnosti člověka, který nesplácí hypotéku, jsou mnohem omezenější. Tady by si měli všichni stávající i budoucí klienti uvědomit, že jejich splátková kázeň je důležitá pro všechny jejich budoucí úvěrové vztahy. A nemusí to být jen hypotéka.

Realitní makléři a developeři si stěžují na hypoteční banky zejména v obdobích, kdy úrokové sazby rostou. Kvůli rostoucím sazbám jim prý klesají prodeje. Co si o tom myslíte?

Jsem zastáncem teorie, že banky nemohou cenou hypoték zásadním způsobem ovlivnit realitní trh. Jestli je hypotéka za 3,95 % nebo 4,50 %, představuje ve splátce rozdíl pár korun měsíčně. A tahle částka nemůže zásadním způsobem změnit poptávku na realitním trhu.

Dalším argumentem je, že hypoteční úvěr nemůžete prodat klientovi, který nemá zájem řešit cokoliv se svým bydlením. Můj oblíbený příklad: Kdybych byl dobrým obchodníkem a rozhodl se vám prodat kreditní kartu, tak odsud z místnosti neodejdete bez kreditní karty. Budu-li sebelepším hypotečním makléřem nebo finančním poradcem, tak vám hypotéku nevnutím, pokud nepotřebujete řešit svoje bydlení.

Je to také o celkové náladě ve společnosti, čehož jsme byli svědky v letech 2008 až 2010.  A nyní trh ožívá a není to jen tím, že jsou úrokové sazby nižší. Naopak, tím, že realitní trh ožil, donutil nás, banky, abychom ještě tvrději o klienta bojovali. A některé finanční instituce se rozhodly klienta získávat převážně cenou, což si myslím, že je škoda pro klienta i pro trh.

Jak vnímáte aktuální situaci na realitním trhu? Budou ceny nemovitostí spíše klesat, stagnovat, nebo porostou? To je jedna z častých otázek.

Je to jedna z častých otázek, ale ani my bohužel nemáme křišťálovou kouli, abychom věděli, co bude. Co ale vidíme z našich údajů a výsledků HB INDEXU je, že se ceny nemovitostí za posledních několik čtvrtletí pohybovaly na úrovni začátku roku 2010 s výkyvem plus minus pár desetin procent, což fakticky znamená stagnaci. Ani dnes nemám žádné informace, které by hovořily o tom, že by ceny nemovitostí měly dělat nějaké kotrmelce - a to ať směrem nahoru, nebo dolů.Očekávám, že se diskuse o tom otevře spíše na podzim a to v souvislosti se změnami DPH.

V době finanční krize lidé přicházeli o zaměstnání a zvyšoval se podíl nesplácených úvěrů . Nezaměstnanost teď již několik měsíců v řadě klesá. Jak se vyvíjí nesplácené úvěry?

Celkově ten objem nesplácených úvěrů rostl v období finanční krize, v současné době se zpomalil a máme pocit, že se situace už nebude zhoršovat, spíše naopak. Také proto, že řada bank omezila poskytování rizikových hypoték (například se 100% LTV nebo , hypotéky pro cizince) a jsou vůči novým klientům obezřetnější.

Jaké akce, slevy a výhody pro klienty připravujete v dohledné době?

Několik posledních let skutečně oživujeme trh různými akcemi. V současnosti podporujeme loajalitu klientů v rámci skupiny ČSOB, kde noví klienti mají dvojnásobnou slevu z úrokové sazby za vedení účtu či pojištění oproti standardu. Většina klientů má vztah nejen s Hypoteční bankou, ale i s dalšími společnostmi ze skupiny a tak by se ta akce mohla dotknout velkého množství klientů.

Kromě toho nám i nadále běží jarní podpora hypoték, kdy od začátku dubna dáváme úrokovou dotaci pro nové byty, které se kupují nebo staví. A do třetice je tu akce hypotéka bez poplatku pro hypotéky se 70% LTV.

Děkuji za rozhovor.