Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

Autor: Petr Zámečník | 14.10.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 2 komentáře
Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

S koncem letošního roku končí regulace nájemného ve většině měst a obcí v České republice. Co to znamená? Majitelé a nájemníci se budou muset dohodnout na výši nájmu. A pokud se nedohodnou... rozhodovat bude soud.

Postupná deregulace nájemného skončí letošním rokem v naprosté většině obcí a měst. Jen v Praze a velkých statutárních městech byla prodloužena o dva roky. To, čeho se nájemníci regulovaných bytů báli, a to, na co jejich pronajímatelé čekali dvacet let, se stane skutečností.

Po ukončení regulace nájemného se budou muset pronajímatel a nájemník domluvit na výši nájemného. Představy nájemníků a pronajímatelů se ale mohou značně lišit. Pokud se dohoda mezi nimi ukáže jako nemožná, má jejich spor o výši nájemného rozhodnout soud. Hrozí tedy zavalení soudu desetitisíci žalobami?

Nerealistické požadavky mohou mít jak pronajímatelé, tak nájemníci. Hrozí, že nájemníci zvyklí na nízké regulované nájemné, navíc podporováni prohlášeními sdružení nájemníků, nebudou ochotni na zvýšení nájemného přistoupit vůbec. Naopak požadavky pronajímatelů mohou být také někdy vzdálené realitě - navíc se mohou pokusit zvýšit nájemné nad "místně obvyklé", aby si zahojili ztráty z doby regulace.

Nedojde-li k dohodě, bude rozhodovat o výši nájemného soud. Lze očekávat, že pravděpodobným žalobcem v takovém případě bude pronajímatel, který bude chtít uzavřít smlouvu s nájemným vyšším než je jeho současná regulovaná výše.¨

Kolik hrozí soudních sporů?

Současné odhady počtu bytů s regulovaným nájemným hovoří o 700 až 750 tisících bytů. I kdyby k dohodě nedošlo pouze v 10 % případů, znamenalo by to 70 až 75 tisíc žalob. Toto je ovšem statistika, která nepočítá s několika "drobnostmi".

V prvé řadě je množství bytů s regulovaným nájemným ve městech, kde k deregulaci dojde až o dva roky později. Při uvolnění cen v jejich případě bude následný vývoj již předvídatelný na základě zkušeností z menších obcí.

V druhé řadě nelze očekávat, že k nedohodě dojde pouze v 10 %. JUDr. Klára Samková oslovila s dotazem společnost RPG Ostrava, která spravuje 44 tisíc bytů, s dotazem, v kolika případech očekávají dohodu s nájemníky. Podle aktuálního stavu vztahů s nájemníky odhaduje největší poskytovatel bydlení v České republice podíl dohod s nájemníky na cca 60 %. To znamená, že k dohodě pravděpodobně nedojde se 40 % nájemníků. Jen v tomto případě tedy hrozí na 17 600 žalob.

Nedohoda aneb Spekulace na soudní průtahy se nevyplácí

Na první pohled by se podle odhadovaných množství žalob mohlo zdát, že se nájemníkům může vyplatit nedohodnout se s pronajímatelem a počkat, až se zavalená justice prokouše k jejich sporu s majitelem bytu. Opak je ale pravdou.

Soudy budou spory rozhodovat s účinností k datu podání žaloby. Pokud se nájemník s pronajímatelem nedohodnou, soud může žalobu projednat klidně za tři roky, po které nájemník platí současnou výši nájemného... A následně soud vystaví nájemníkovi účet za všechny předchozí roky.

"Účet" za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným nemusí být nikterak nízký. Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, který řeší žalobu pronajímatelů vůči českému státu za náhradu škody z období regulace nájemného, nechal vypracovat odhad škod, které pronajímatelům vznikly. A jejich výše šplhá do statisíců.

Kupříkladu u bytu o velikosti 3 + 1 o velikosti 89,11 m2 za osm let regulace (v letech 1996 až 2004) dosahuje vyčíslená škoda 653 469,30 Kč. U menších bytů je pochopitelně nižší. Např. Byt 1 + 1 o rozloze 38,3 m2 ve stejném období nasčítal škody ve výši 217 249,16 Kč.

Právě nejistota ohledně výše odškodnění bude nejsilnějším motivem k hledání kompromisu mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Rychlost soudu nemusí být ale nikterak nízká. Ve Velké Británii prochází soudem každá výpověď nájemní smlouvy. Jedná se sice více méně o formalitu, ale soud o každé výpovědi rozhodne do 14 dnů. A pokud bude proces ze strany pronajímatele (či nájemníka, ovšem to v tomto případě není příliš pravděpodobné) dobře připraven, může být i rozhodování soudu rychlé. Odborný posudek místně obvyklého nájemného lze přitom pořídit cca za 1100 Kč. (A náklady řízení pochopitelně hradí strana, která soudní spor prohraje.)

Jak vysoké má být nájemné?

Nájemné je samozřejmě věcí dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem. Dohoda je ovšem výrazně jednodušší, hledá-li pronajímatel nájemníka do prázdného bytu. V takovém případě sice pronajímatel může mít libovolně nerealistickou představu o výši nájmu, ovšem pak mu byt zůstane prázdný, nebo rekrutuje nájemníka z rodu "profesionálních neplatičů". V konečném důsledku je to nájemník, kdo určuje jeho výši.

Složitější je to v případě, kdy nájemník v bytě již bydlí. Ani v takových situacích ale pronajímatel nemá zájem, aby se z něho stal neplatič. Přesto zejména v počátečních vyjednávání je vhodné mít určité vodítko, jakým jsou např. cenové mapy nájemného.

Obr. 1: Cenová mapa nájemného z 3.Q 2010


Zdroj
: OSMD

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí doporučuje pronajímatelům vycházet z cenových map, a to přesto, že mnohdy výši nájemného podhodnocují. Např. nově zrekonstruované či postavené byty si zaslouží nájemné vyšší. Naopak kupříkladu byty po náročně vystěhovaných neplatičích jsou často tak zdevastované, že jsou nepronajmutelné bez nákladných oprav.

Závěrem

Odhad počtu bytů s regulovaným nájemným je uváděn mezi 700 a 750 tisíci. Přitom v Česku je přes 470 bytů na 1000 obyvatel. To odpovídá přibližně 5 milionům bytů (přesnější čísla ukáže až sčítání lidu v příštím roce). "Regulované byty" tak tvoří přibližně 15 % bytového fondu. Ostatní jsou buď pronajaty tržně, pronajaty družstevníky, nebo v osobním vlastnictví užívány svými majiteli.

Trh s byty v České republice již funguje. O tom by mohli vyprávět pronajímatelé, kteří mají neobsazené byty z důvodu přemrštěných nároků na nájemné, i mladé rodiny s dětmi, kteří neměli možnost účastnit se socialistické loterie o dekrety na byt. Regulace nájemného není ani sociálním opatřením.

Podle OSMD např. šetření na Praze 1 ukázalo, že pouhých 20 % vybudovaných bytů s regulovaným nájemným užívají sociálně znevýhodnění spoluobčané. Ostatní mají pronajatí úředníci a jejich známí...

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (401)
 
Družstevní vlastnictví. (30)
 
Nájemní bydlení. (87)
 
Jiné. (8)
 Celkem hlasovalo 526 čtenářů

Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Jo to je prdel v | 18.10.2010 23:52
to je snad sranda volič | 14.10.2010 22:04

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Monika Hrušová | 30.09.2016 00:00 Sousedské boje: Kokrhajícího kohouta zákonem neumlčíte

Sousedy si většinou člověk nevybere. Navíc problémoví nájemníci se mohou v bytech kolem vás střídat jak na běžícím páse. Ať už vám vadí kouření, hluk nebo smrad z odpadků na chodbě, moc s tím nenaděláte. Ale jsou případy, kdy v sousedských sporech nejste úplně bezmocní. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 29.09.2016 00:00 Developeři straší růstem cen kvůli ekologii

Od roku 2020 se budou stavět pouze domy s nulovou spotřebou. Nové standardy by měly snížit energetickou náročnost budov a potažmo majitelům náklady na jejich provoz. Někteří developeři se ale ohání výpočty a varují před růstem cen energeticky úsporných bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 29.09.2016 20:13

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

30.09.2016 12:59 Nejvyšší budova v Praze změnila majitele

Transakce v hodnotě 4,4 miliardy korun proběhla mezi původním vlastníkem společnosti PPF Real Estate Holding a ČS nemovitostním fondem, který budovu kupuje.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

29.09.2016 16:00 Nová pražská čtvrť na Praze 5

Poblíž pražského Smíchova by měla vyrůst nová zástavba. Developer hovoří o kapacitě až pro 12 tisíc lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (245)
 
Spíše ano. (42)
 
Spíše ne. (42)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 370 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »