Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

S koncem letošního roku končí regulace nájemného ve většině měst a obcí v České republice. Co to znamená? Majitelé a nájemníci se budou muset dohodnout na výši nájmu. A pokud se nedohodnou... rozhodovat bude soud.

Postupná deregulace nájemného skončí letošním rokem v naprosté většině obcí a měst. Jen v Praze a velkých statutárních městech byla prodloužena o dva roky. To, čeho se nájemníci regulovaných bytů báli, a to, na co jejich pronajímatelé čekali dvacet let, se stane skutečností.

Po ukončení regulace nájemného se budou muset pronajímatel a nájemník domluvit na výši nájemného. Představy nájemníků a pronajímatelů se ale mohou značně lišit. Pokud se dohoda mezi nimi ukáže jako nemožná, má jejich spor o výši nájemného rozhodnout soud. Hrozí tedy zavalení soudu desetitisíci žalobami?

Nerealistické požadavky mohou mít jak pronajímatelé, tak nájemníci. Hrozí, že nájemníci zvyklí na nízké regulované nájemné, navíc podporováni prohlášeními sdružení nájemníků, nebudou ochotni na zvýšení nájemného přistoupit vůbec. Naopak požadavky pronajímatelů mohou být také někdy vzdálené realitě - navíc se mohou pokusit zvýšit nájemné nad "místně obvyklé", aby si zahojili ztráty z doby regulace.

Nedojde-li k dohodě, bude rozhodovat o výši nájemného soud. Lze očekávat, že pravděpodobným žalobcem v takovém případě bude pronajímatel, který bude chtít uzavřít smlouvu s nájemným vyšším než je jeho současná regulovaná výše.¨

Kolik hrozí soudních sporů?

Současné odhady počtu bytů s regulovaným nájemným hovoří o 700 až 750 tisících bytů. I kdyby k dohodě nedošlo pouze v 10 % případů, znamenalo by to 70 až 75 tisíc žalob. Toto je ovšem statistika, která nepočítá s několika "drobnostmi".

V prvé řadě je množství bytů s regulovaným nájemným ve městech, kde k deregulaci dojde až o dva roky později. Při uvolnění cen v jejich případě bude následný vývoj již předvídatelný na základě zkušeností z menších obcí.

V druhé řadě nelze očekávat, že k nedohodě dojde pouze v 10 %. JUDr. Klára Samková oslovila s dotazem společnost RPG Ostrava, která spravuje 44 tisíc bytů, s dotazem, v kolika případech očekávají dohodu s nájemníky. Podle aktuálního stavu vztahů s nájemníky odhaduje největší poskytovatel bydlení v České republice podíl dohod s nájemníky na cca 60 %. To znamená, že k dohodě pravděpodobně nedojde se 40 % nájemníků. Jen v tomto případě tedy hrozí na 17 600 žalob.

Nedohoda aneb Spekulace na soudní průtahy se nevyplácí

Na první pohled by se podle odhadovaných množství žalob mohlo zdát, že se nájemníkům může vyplatit nedohodnout se s pronajímatelem a počkat, až se zavalená justice prokouše k jejich sporu s majitelem bytu. Opak je ale pravdou.

Soudy budou spory rozhodovat s účinností k datu podání žaloby. Pokud se nájemník s pronajímatelem nedohodnou, soud může žalobu projednat klidně za tři roky, po které nájemník platí současnou výši nájemného... A následně soud vystaví nájemníkovi účet za všechny předchozí roky.

"Účet" za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným nemusí být nikterak nízký. Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, který řeší žalobu pronajímatelů vůči českému státu za náhradu škody z období regulace nájemného, nechal vypracovat odhad škod, které pronajímatelům vznikly. A jejich výše šplhá do statisíců.

Kupříkladu u bytu o velikosti 3 + 1 o velikosti 89,11 m² za osm let regulace (v letech 1996 až 2004) dosahuje vyčíslená škoda 653 469,30 Kč. U menších bytů je pochopitelně nižší. Např. Byt 1 + 1 o rozloze 38,3 m² ve stejném období nasčítal škody ve výši 217 249,16 Kč.

Právě nejistota ohledně výše odškodnění bude nejsilnějším motivem k hledání kompromisu mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Rychlost soudu nemusí být ale nikterak nízká. Ve Velké Británii prochází soudem každá výpověď nájemní smlouvy. Jedná se sice více méně o formalitu, ale soud o každé výpovědi rozhodne do 14 dnů. A pokud bude proces ze strany pronajímatele (či nájemníka, ovšem to v tomto případě není příliš pravděpodobné) dobře připraven, může být i rozhodování soudu rychlé. Odborný posudek místně obvyklého nájemného lze přitom pořídit cca za 1100 Kč. (A náklady řízení pochopitelně hradí strana, která soudní spor prohraje.)

Jak vysoké má být nájemné?

Nájemné je samozřejmě věcí dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem. Dohoda je ovšem výrazně jednodušší, hledá-li pronajímatel nájemníka do prázdného bytu. V takovém případě sice pronajímatel může mít libovolně nerealistickou představu o výši nájmu, ovšem pak mu byt zůstane prázdný, nebo rekrutuje nájemníka z rodu "profesionálních neplatičů". V konečném důsledku je to nájemník, kdo určuje jeho výši.

Složitější je to v případě, kdy nájemník v bytě již bydlí. Ani v takových situacích ale pronajímatel nemá zájem, aby se z něho stal neplatič. Přesto zejména v počátečních vyjednávání je vhodné mít určité vodítko, jakým jsou např. cenové mapy nájemného.

Obr. 1: Cenová mapa nájemného z 3.Q 2010

Zdroj : OSMD

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí doporučuje pronajímatelům vycházet z cenových map, a to přesto, že mnohdy výši nájemného podhodnocují. Např. nově zrekonstruované či postavené byty si zaslouží nájemné vyšší. Naopak kupříkladu byty po náročně vystěhovaných neplatičích jsou často tak zdevastované, že jsou nepronajmutelné bez nákladných oprav.

Závěrem

Odhad počtu bytů s regulovaným nájemným je uváděn mezi 700 a 750 tisíci. Přitom v Česku je přes 470 bytů na 1000 obyvatel. To odpovídá přibližně 5 milionům bytů (přesnější čísla ukáže až sčítání lidu v příštím roce). "Regulované byty" tak tvoří přibližně 15 % bytového fondu. Ostatní jsou buď pronajaty tržně, pronajaty družstevníky, nebo v osobním vlastnictví užívány svými majiteli.

Trh s byty v České republice již funguje. O tom by mohli vyprávět pronajímatelé, kteří mají neobsazené byty z důvodu přemrštěných nároků na nájemné, i mladé rodiny s dětmi, kteří neměli možnost účastnit se socialistické loterie o dekrety na byt. Regulace nájemného není ani sociálním opatřením.

Podle OSMD např. šetření na Praze 1 ukázalo, že pouhých 20 % vybudovaných bytů s regulovaným nájemným užívají sociálně znevýhodnění spoluobčané. Ostatní mají pronajatí úředníci a jejich známí...