Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

Autor: Petr Zámečník | 14.10.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 2 komentáře
Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

S koncem letošního roku končí regulace nájemného ve většině měst a obcí v České republice. Co to znamená? Majitelé a nájemníci se budou muset dohodnout na výši nájmu. A pokud se nedohodnou... rozhodovat bude soud.

Postupná deregulace nájemného skončí letošním rokem v naprosté většině obcí a měst. Jen v Praze a velkých statutárních městech byla prodloužena o dva roky. To, čeho se nájemníci regulovaných bytů báli, a to, na co jejich pronajímatelé čekali dvacet let, se stane skutečností.

Po ukončení regulace nájemného se budou muset pronajímatel a nájemník domluvit na výši nájemného. Představy nájemníků a pronajímatelů se ale mohou značně lišit. Pokud se dohoda mezi nimi ukáže jako nemožná, má jejich spor o výši nájemného rozhodnout soud. Hrozí tedy zavalení soudu desetitisíci žalobami?

Nerealistické požadavky mohou mít jak pronajímatelé, tak nájemníci. Hrozí, že nájemníci zvyklí na nízké regulované nájemné, navíc podporováni prohlášeními sdružení nájemníků, nebudou ochotni na zvýšení nájemného přistoupit vůbec. Naopak požadavky pronajímatelů mohou být také někdy vzdálené realitě - navíc se mohou pokusit zvýšit nájemné nad "místně obvyklé", aby si zahojili ztráty z doby regulace.

Nedojde-li k dohodě, bude rozhodovat o výši nájemného soud. Lze očekávat, že pravděpodobným žalobcem v takovém případě bude pronajímatel, který bude chtít uzavřít smlouvu s nájemným vyšším než je jeho současná regulovaná výše.¨

Kolik hrozí soudních sporů?

Současné odhady počtu bytů s regulovaným nájemným hovoří o 700 až 750 tisících bytů. I kdyby k dohodě nedošlo pouze v 10 % případů, znamenalo by to 70 až 75 tisíc žalob. Toto je ovšem statistika, která nepočítá s několika "drobnostmi".

V prvé řadě je množství bytů s regulovaným nájemným ve městech, kde k deregulaci dojde až o dva roky později. Při uvolnění cen v jejich případě bude následný vývoj již předvídatelný na základě zkušeností z menších obcí.

V druhé řadě nelze očekávat, že k nedohodě dojde pouze v 10 %. JUDr. Klára Samková oslovila s dotazem společnost RPG Ostrava, která spravuje 44 tisíc bytů, s dotazem, v kolika případech očekávají dohodu s nájemníky. Podle aktuálního stavu vztahů s nájemníky odhaduje největší poskytovatel bydlení v České republice podíl dohod s nájemníky na cca 60 %. To znamená, že k dohodě pravděpodobně nedojde se 40 % nájemníků. Jen v tomto případě tedy hrozí na 17 600 žalob.

Nedohoda aneb Spekulace na soudní průtahy se nevyplácí

Na první pohled by se podle odhadovaných množství žalob mohlo zdát, že se nájemníkům může vyplatit nedohodnout se s pronajímatelem a počkat, až se zavalená justice prokouše k jejich sporu s majitelem bytu. Opak je ale pravdou.

Soudy budou spory rozhodovat s účinností k datu podání žaloby. Pokud se nájemník s pronajímatelem nedohodnou, soud může žalobu projednat klidně za tři roky, po které nájemník platí současnou výši nájemného... A následně soud vystaví nájemníkovi účet za všechny předchozí roky.

"Účet" za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným nemusí být nikterak nízký. Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, který řeší žalobu pronajímatelů vůči českému státu za náhradu škody z období regulace nájemného, nechal vypracovat odhad škod, které pronajímatelům vznikly. A jejich výše šplhá do statisíců.

Kupříkladu u bytu o velikosti 3 + 1 o velikosti 89,11 m2 za osm let regulace (v letech 1996 až 2004) dosahuje vyčíslená škoda 653 469,30 Kč. U menších bytů je pochopitelně nižší. Např. Byt 1 + 1 o rozloze 38,3 m2 ve stejném období nasčítal škody ve výši 217 249,16 Kč.

Právě nejistota ohledně výše odškodnění bude nejsilnějším motivem k hledání kompromisu mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Rychlost soudu nemusí být ale nikterak nízká. Ve Velké Británii prochází soudem každá výpověď nájemní smlouvy. Jedná se sice více méně o formalitu, ale soud o každé výpovědi rozhodne do 14 dnů. A pokud bude proces ze strany pronajímatele (či nájemníka, ovšem to v tomto případě není příliš pravděpodobné) dobře připraven, může být i rozhodování soudu rychlé. Odborný posudek místně obvyklého nájemného lze přitom pořídit cca za 1100 Kč. (A náklady řízení pochopitelně hradí strana, která soudní spor prohraje.)

Jak vysoké má být nájemné?

Nájemné je samozřejmě věcí dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem. Dohoda je ovšem výrazně jednodušší, hledá-li pronajímatel nájemníka do prázdného bytu. V takovém případě sice pronajímatel může mít libovolně nerealistickou představu o výši nájmu, ovšem pak mu byt zůstane prázdný, nebo rekrutuje nájemníka z rodu "profesionálních neplatičů". V konečném důsledku je to nájemník, kdo určuje jeho výši.

Složitější je to v případě, kdy nájemník v bytě již bydlí. Ani v takových situacích ale pronajímatel nemá zájem, aby se z něho stal neplatič. Přesto zejména v počátečních vyjednávání je vhodné mít určité vodítko, jakým jsou např. cenové mapy nájemného.

Obr. 1: Cenová mapa nájemného z 3.Q 2010


Zdroj
: OSMD

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí doporučuje pronajímatelům vycházet z cenových map, a to přesto, že mnohdy výši nájemného podhodnocují. Např. nově zrekonstruované či postavené byty si zaslouží nájemné vyšší. Naopak kupříkladu byty po náročně vystěhovaných neplatičích jsou často tak zdevastované, že jsou nepronajmutelné bez nákladných oprav.

Závěrem

Odhad počtu bytů s regulovaným nájemným je uváděn mezi 700 a 750 tisíci. Přitom v Česku je přes 470 bytů na 1000 obyvatel. To odpovídá přibližně 5 milionům bytů (přesnější čísla ukáže až sčítání lidu v příštím roce). "Regulované byty" tak tvoří přibližně 15 % bytového fondu. Ostatní jsou buď pronajaty tržně, pronajaty družstevníky, nebo v osobním vlastnictví užívány svými majiteli.

Trh s byty v České republice již funguje. O tom by mohli vyprávět pronajímatelé, kteří mají neobsazené byty z důvodu přemrštěných nároků na nájemné, i mladé rodiny s dětmi, kteří neměli možnost účastnit se socialistické loterie o dekrety na byt. Regulace nájemného není ani sociálním opatřením.

Podle OSMD např. šetření na Praze 1 ukázalo, že pouhých 20 % vybudovaných bytů s regulovaným nájemným užívají sociálně znevýhodnění spoluobčané. Ostatní mají pronajatí úředníci a jejich známí...

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (398)
 
Družstevní vlastnictví. (30)
 
Nájemní bydlení. (84)
 
Jiné. (8)
 Celkem hlasovalo 520 čtenářů

Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Jo to je prdel v | 18.10.2010 23:52
to je snad sranda volič | 14.10.2010 22:04

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1240)
 
Ne. (1505)
 
Nevím. (53)
 Celkem hlasovalo 2798 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »