Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

Autor: Petr Zámečník | 14.10.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 2 komentáře
Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

S koncem letošního roku končí regulace nájemného ve většině měst a obcí v České republice. Co to znamená? Majitelé a nájemníci se budou muset dohodnout na výši nájmu. A pokud se nedohodnou... rozhodovat bude soud.

Postupná deregulace nájemného skončí letošním rokem v naprosté většině obcí a měst. Jen v Praze a velkých statutárních městech byla prodloužena o dva roky. To, čeho se nájemníci regulovaných bytů báli, a to, na co jejich pronajímatelé čekali dvacet let, se stane skutečností.

Po ukončení regulace nájemného se budou muset pronajímatel a nájemník domluvit na výši nájemného. Představy nájemníků a pronajímatelů se ale mohou značně lišit. Pokud se dohoda mezi nimi ukáže jako nemožná, má jejich spor o výši nájemného rozhodnout soud. Hrozí tedy zavalení soudu desetitisíci žalobami?

Nerealistické požadavky mohou mít jak pronajímatelé, tak nájemníci. Hrozí, že nájemníci zvyklí na nízké regulované nájemné, navíc podporováni prohlášeními sdružení nájemníků, nebudou ochotni na zvýšení nájemného přistoupit vůbec. Naopak požadavky pronajímatelů mohou být také někdy vzdálené realitě - navíc se mohou pokusit zvýšit nájemné nad "místně obvyklé", aby si zahojili ztráty z doby regulace.

Nedojde-li k dohodě, bude rozhodovat o výši nájemného soud. Lze očekávat, že pravděpodobným žalobcem v takovém případě bude pronajímatel, který bude chtít uzavřít smlouvu s nájemným vyšším než je jeho současná regulovaná výše.¨

Kolik hrozí soudních sporů?

Současné odhady počtu bytů s regulovaným nájemným hovoří o 700 až 750 tisících bytů. I kdyby k dohodě nedošlo pouze v 10 % případů, znamenalo by to 70 až 75 tisíc žalob. Toto je ovšem statistika, která nepočítá s několika "drobnostmi".

V prvé řadě je množství bytů s regulovaným nájemným ve městech, kde k deregulaci dojde až o dva roky později. Při uvolnění cen v jejich případě bude následný vývoj již předvídatelný na základě zkušeností z menších obcí.

V druhé řadě nelze očekávat, že k nedohodě dojde pouze v 10 %. JUDr. Klára Samková oslovila s dotazem společnost RPG Ostrava, která spravuje 44 tisíc bytů, s dotazem, v kolika případech očekávají dohodu s nájemníky. Podle aktuálního stavu vztahů s nájemníky odhaduje největší poskytovatel bydlení v České republice podíl dohod s nájemníky na cca 60 %. To znamená, že k dohodě pravděpodobně nedojde se 40 % nájemníků. Jen v tomto případě tedy hrozí na 17 600 žalob.

Nedohoda aneb Spekulace na soudní průtahy se nevyplácí

Na první pohled by se podle odhadovaných množství žalob mohlo zdát, že se nájemníkům může vyplatit nedohodnout se s pronajímatelem a počkat, až se zavalená justice prokouše k jejich sporu s majitelem bytu. Opak je ale pravdou.

Soudy budou spory rozhodovat s účinností k datu podání žaloby. Pokud se nájemník s pronajímatelem nedohodnou, soud může žalobu projednat klidně za tři roky, po které nájemník platí současnou výši nájemného... A následně soud vystaví nájemníkovi účet za všechny předchozí roky.

"Účet" za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným nemusí být nikterak nízký. Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, který řeší žalobu pronajímatelů vůči českému státu za náhradu škody z období regulace nájemného, nechal vypracovat odhad škod, které pronajímatelům vznikly. A jejich výše šplhá do statisíců.

Kupříkladu u bytu o velikosti 3 + 1 o velikosti 89,11 m2 za osm let regulace (v letech 1996 až 2004) dosahuje vyčíslená škoda 653 469,30 Kč. U menších bytů je pochopitelně nižší. Např. Byt 1 + 1 o rozloze 38,3 m2 ve stejném období nasčítal škody ve výši 217 249,16 Kč.

Právě nejistota ohledně výše odškodnění bude nejsilnějším motivem k hledání kompromisu mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Rychlost soudu nemusí být ale nikterak nízká. Ve Velké Británii prochází soudem každá výpověď nájemní smlouvy. Jedná se sice více méně o formalitu, ale soud o každé výpovědi rozhodne do 14 dnů. A pokud bude proces ze strany pronajímatele (či nájemníka, ovšem to v tomto případě není příliš pravděpodobné) dobře připraven, může být i rozhodování soudu rychlé. Odborný posudek místně obvyklého nájemného lze přitom pořídit cca za 1100 Kč. (A náklady řízení pochopitelně hradí strana, která soudní spor prohraje.)

Jak vysoké má být nájemné?

Nájemné je samozřejmě věcí dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem. Dohoda je ovšem výrazně jednodušší, hledá-li pronajímatel nájemníka do prázdného bytu. V takovém případě sice pronajímatel může mít libovolně nerealistickou představu o výši nájmu, ovšem pak mu byt zůstane prázdný, nebo rekrutuje nájemníka z rodu "profesionálních neplatičů". V konečném důsledku je to nájemník, kdo určuje jeho výši.

Složitější je to v případě, kdy nájemník v bytě již bydlí. Ani v takových situacích ale pronajímatel nemá zájem, aby se z něho stal neplatič. Přesto zejména v počátečních vyjednávání je vhodné mít určité vodítko, jakým jsou např. cenové mapy nájemného.

Obr. 1: Cenová mapa nájemného z 3.Q 2010


Zdroj
: OSMD

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí doporučuje pronajímatelům vycházet z cenových map, a to přesto, že mnohdy výši nájemného podhodnocují. Např. nově zrekonstruované či postavené byty si zaslouží nájemné vyšší. Naopak kupříkladu byty po náročně vystěhovaných neplatičích jsou často tak zdevastované, že jsou nepronajmutelné bez nákladných oprav.

Závěrem

Odhad počtu bytů s regulovaným nájemným je uváděn mezi 700 a 750 tisíci. Přitom v Česku je přes 470 bytů na 1000 obyvatel. To odpovídá přibližně 5 milionům bytů (přesnější čísla ukáže až sčítání lidu v příštím roce). "Regulované byty" tak tvoří přibližně 15 % bytového fondu. Ostatní jsou buď pronajaty tržně, pronajaty družstevníky, nebo v osobním vlastnictví užívány svými majiteli.

Trh s byty v České republice již funguje. O tom by mohli vyprávět pronajímatelé, kteří mají neobsazené byty z důvodu přemrštěných nároků na nájemné, i mladé rodiny s dětmi, kteří neměli možnost účastnit se socialistické loterie o dekrety na byt. Regulace nájemného není ani sociálním opatřením.

Podle OSMD např. šetření na Praze 1 ukázalo, že pouhých 20 % vybudovaných bytů s regulovaným nájemným užívají sociálně znevýhodnění spoluobčané. Ostatní mají pronajatí úředníci a jejich známí...

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (395)
 
Družstevní vlastnictví. (30)
 
Nájemní bydlení. (83)
 
Jiné. (8)
 Celkem hlasovalo 516 čtenářů

Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Jo to je prdel v | 18.10.2010 23:52
to je snad sranda volič | 14.10.2010 22:04

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 30.05.2016 00:00 Chcete si přivydělat? Pronajměte svůj byt turistům

Krátkodobé pronájmy zažívají v posledních letech nevídaný boom. Češi této formě přivýdělku teprve přicházejí na chuť. Láká je především vidina snadného výdělku. Bez práce ale nejsou koláče. Kolik si krátkodobým pronájmem můžete vydělat a co vás to bude stát? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

30.05.2016 10:25 Realitní trh v Londýně je mnohem dál než v Čechách

S opravdu přísnými pravidly se můžete setkat v Londýně, pokud si chcete pronajmout byt. Tamní realitní trh je totiž mnohem dál co se týká referenčních požadavků než tuzemský. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.05.2016 13:46 Praha konečně schválila stavební předpisy

Pražští radní dnes po mnohaměsíčních průtazích schválili novelu Pražských stavebních předpisů s účinností od 1. srpna. Spor o podobu předpisů trval více než dva roky. Skončí období nejistoty a chaosu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (809)
 
Ne. (1321)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2159 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »