Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

Autor: Petr Zámečník | 14.10.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 2 komentáře
Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob!

S koncem letošního roku končí regulace nájemného ve většině měst a obcí v České republice. Co to znamená? Majitelé a nájemníci se budou muset dohodnout na výši nájmu. A pokud se nedohodnou... rozhodovat bude soud.

Postupná deregulace nájemného skončí letošním rokem v naprosté většině obcí a měst. Jen v Praze a velkých statutárních městech byla prodloužena o dva roky. To, čeho se nájemníci regulovaných bytů báli, a to, na co jejich pronajímatelé čekali dvacet let, se stane skutečností.

Po ukončení regulace nájemného se budou muset pronajímatel a nájemník domluvit na výši nájemného. Představy nájemníků a pronajímatelů se ale mohou značně lišit. Pokud se dohoda mezi nimi ukáže jako nemožná, má jejich spor o výši nájemného rozhodnout soud. Hrozí tedy zavalení soudu desetitisíci žalobami?

Nerealistické požadavky mohou mít jak pronajímatelé, tak nájemníci. Hrozí, že nájemníci zvyklí na nízké regulované nájemné, navíc podporováni prohlášeními sdružení nájemníků, nebudou ochotni na zvýšení nájemného přistoupit vůbec. Naopak požadavky pronajímatelů mohou být také někdy vzdálené realitě - navíc se mohou pokusit zvýšit nájemné nad "místně obvyklé", aby si zahojili ztráty z doby regulace.

Nedojde-li k dohodě, bude rozhodovat o výši nájemného soud. Lze očekávat, že pravděpodobným žalobcem v takovém případě bude pronajímatel, který bude chtít uzavřít smlouvu s nájemným vyšším než je jeho současná regulovaná výše.¨

Kolik hrozí soudních sporů?

Současné odhady počtu bytů s regulovaným nájemným hovoří o 700 až 750 tisících bytů. I kdyby k dohodě nedošlo pouze v 10 % případů, znamenalo by to 70 až 75 tisíc žalob. Toto je ovšem statistika, která nepočítá s několika "drobnostmi".

V prvé řadě je množství bytů s regulovaným nájemným ve městech, kde k deregulaci dojde až o dva roky později. Při uvolnění cen v jejich případě bude následný vývoj již předvídatelný na základě zkušeností z menších obcí.

V druhé řadě nelze očekávat, že k nedohodě dojde pouze v 10 %. JUDr. Klára Samková oslovila s dotazem společnost RPG Ostrava, která spravuje 44 tisíc bytů, s dotazem, v kolika případech očekávají dohodu s nájemníky. Podle aktuálního stavu vztahů s nájemníky odhaduje největší poskytovatel bydlení v České republice podíl dohod s nájemníky na cca 60 %. To znamená, že k dohodě pravděpodobně nedojde se 40 % nájemníků. Jen v tomto případě tedy hrozí na 17 600 žalob.

Nedohoda aneb Spekulace na soudní průtahy se nevyplácí

Na první pohled by se podle odhadovaných množství žalob mohlo zdát, že se nájemníkům může vyplatit nedohodnout se s pronajímatelem a počkat, až se zavalená justice prokouše k jejich sporu s majitelem bytu. Opak je ale pravdou.

Soudy budou spory rozhodovat s účinností k datu podání žaloby. Pokud se nájemník s pronajímatelem nedohodnou, soud může žalobu projednat klidně za tři roky, po které nájemník platí současnou výši nájemného... A následně soud vystaví nájemníkovi účet za všechny předchozí roky.

"Účet" za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným nemusí být nikterak nízký. Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, který řeší žalobu pronajímatelů vůči českému státu za náhradu škody z období regulace nájemného, nechal vypracovat odhad škod, které pronajímatelům vznikly. A jejich výše šplhá do statisíců.

Kupříkladu u bytu o velikosti 3 + 1 o velikosti 89,11 m2 za osm let regulace (v letech 1996 až 2004) dosahuje vyčíslená škoda 653 469,30 Kč. U menších bytů je pochopitelně nižší. Např. Byt 1 + 1 o rozloze 38,3 m2 ve stejném období nasčítal škody ve výši 217 249,16 Kč.

Právě nejistota ohledně výše odškodnění bude nejsilnějším motivem k hledání kompromisu mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Rychlost soudu nemusí být ale nikterak nízká. Ve Velké Británii prochází soudem každá výpověď nájemní smlouvy. Jedná se sice více méně o formalitu, ale soud o každé výpovědi rozhodne do 14 dnů. A pokud bude proces ze strany pronajímatele (či nájemníka, ovšem to v tomto případě není příliš pravděpodobné) dobře připraven, může být i rozhodování soudu rychlé. Odborný posudek místně obvyklého nájemného lze přitom pořídit cca za 1100 Kč. (A náklady řízení pochopitelně hradí strana, která soudní spor prohraje.)

Jak vysoké má být nájemné?

Nájemné je samozřejmě věcí dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem. Dohoda je ovšem výrazně jednodušší, hledá-li pronajímatel nájemníka do prázdného bytu. V takovém případě sice pronajímatel může mít libovolně nerealistickou představu o výši nájmu, ovšem pak mu byt zůstane prázdný, nebo rekrutuje nájemníka z rodu "profesionálních neplatičů". V konečném důsledku je to nájemník, kdo určuje jeho výši.

Složitější je to v případě, kdy nájemník v bytě již bydlí. Ani v takových situacích ale pronajímatel nemá zájem, aby se z něho stal neplatič. Přesto zejména v počátečních vyjednávání je vhodné mít určité vodítko, jakým jsou např. cenové mapy nájemného.

Obr. 1: Cenová mapa nájemného z 3.Q 2010


Zdroj
: OSMD

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí doporučuje pronajímatelům vycházet z cenových map, a to přesto, že mnohdy výši nájemného podhodnocují. Např. nově zrekonstruované či postavené byty si zaslouží nájemné vyšší. Naopak kupříkladu byty po náročně vystěhovaných neplatičích jsou často tak zdevastované, že jsou nepronajmutelné bez nákladných oprav.

Závěrem

Odhad počtu bytů s regulovaným nájemným je uváděn mezi 700 a 750 tisíci. Přitom v Česku je přes 470 bytů na 1000 obyvatel. To odpovídá přibližně 5 milionům bytů (přesnější čísla ukáže až sčítání lidu v příštím roce). "Regulované byty" tak tvoří přibližně 15 % bytového fondu. Ostatní jsou buď pronajaty tržně, pronajaty družstevníky, nebo v osobním vlastnictví užívány svými majiteli.

Trh s byty v České republice již funguje. O tom by mohli vyprávět pronajímatelé, kteří mají neobsazené byty z důvodu přemrštěných nároků na nájemné, i mladé rodiny s dětmi, kteří neměli možnost účastnit se socialistické loterie o dekrety na byt. Regulace nájemného není ani sociálním opatřením.

Podle OSMD např. šetření na Praze 1 ukázalo, že pouhých 20 % vybudovaných bytů s regulovaným nájemným užívají sociálně znevýhodnění spoluobčané. Ostatní mají pronajatí úředníci a jejich známí...

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (396)
 
Družstevní vlastnictví. (30)
 
Nájemní bydlení. (83)
 
Jiné. (8)
 Celkem hlasovalo 517 čtenářů

Konec regulace nájemného od 1. 1. 2011: Hrozí desetitisíce žalob! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Jo to je prdel v | 18.10.2010 23:52
to je snad sranda volič | 14.10.2010 22:04

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 30.06.2016 00:00 Bydlíte v luxusním bytě a ani o tom nevíte

Zájem o luxusní bydlení v České republice neustále roste. Luxus již není pouze doménou zahraničních kupců, ale stále častěji i tuzemských zájemců, kteří si luxus mohou dovolit. Jak luxusní nemovitost vypadá a kolik může vydělat? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Jana Zámečníková | 27.06.2016 00:00 Kupujete nebo prodáváte byt? Nenaleťte na triky a podvody zprostředkovatelů

Profese realitního makléře je v České republice velice populární, živí se jí téměř 14 500 lidí. Regulace realitních zprostředkovatelů je zatím v Česku v plenkách a tak není divu, že obrovské objemy obchodovaných peněz lákají nejednoho nepoctivého makléře. Jak se vyhnout trikům a podvodům realitních makléřů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 27.06.2016 19:25

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

29.06.2016 15:26 Metropolitní plán pro Prahu prověří odborníci

Metropolitní plán pro Prahu musí začít platit v roce 2020, kdy vyprší čas stávajícímu územnímu plánu. Přestože konečná verze dokumentu, který rozhodne o budoucích možnostech výstavby na území Prahy, leží na pražském magistrátě již od konce května, město se mu bude věnovat až v září. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

28.06.2016 14:35 Funkcionalistickou vilu z roku 1939 můžete zachránit za 85 milionů

Majitel funkcionalistické vily na Petřinách se chystá srovnat dům z roku 1939 se zemí. Občanům a zastupitelům města se nelíbí, že by na jeho místě měl vyrůst moderní dům s třinácti byty a podzemním patrem. Majitel, který zaplatil za vilu 23,45 milionů korun, je ochotný  jí za 85 milionů korun prodat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1020)
 
Ne. (1425)
 
Nevím. (34)
 Celkem hlasovalo 2479 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »