Koupit ani prodat byt zatížený hypotékou není problém. Vše si ale prostudujte

Momentálně ekonomická situace u nás ani ve světě není zrovna příznivá. Mimo jiné se zvyšuje prodej nemovitostí zatížených hypotékou. Prodej bytů zatížených hypotékou se prodávají proto, že se lidé často stěhují buď do menších bytů, kvůli nedostatku financí, nebo odcházejí z větších měst na vesnice, kde si pořizují dům.

Vzhledem k tomu, že v poslední době roste počet poskytnutých hypoték, zvyšuje se také podíl bytů zatížených zástavou. Podle souhrnného ukazatele Fincentrum Hypoindex nadále klesá průměrná úroková sazba u hypoték, proto se momentálně hypotéka vyplatí, dokonce i s co nejdelší fixací.

Hypotéka není problém

„Fakt, že je byt zastavený kvůli hypotéce, není až tak důležitý - zástava se vymaže po prodeji a úhradě úvěru z kupní ceny nebo může kupující vstoupit do úvěrového vztahu místo dosavadního dlužníka,“ říká Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.

Hypotéka by však neměla snižovat tržní hodnotu prodávané nemovitosti, proto by prodávající neměl prodělat, v případě, že mu nejde o čas. Většinou lidé totiž prodávají své byty, až když mají jistotu další nemovitosti. V případě, že prodávající bude na prodej nemovitosti spěchat, protože pochopitelně nechce splácet dvě hypotéky najednou, může na tom kupující vydělat. Cena postupem času půjde určitě dolů.   

„Představa, že nemovitost zatíženou hypotéčním úvěrem musí prodávající prodat pod cenou, je naprosto mylná. Prodej těchto nemovitostí je dnes naprosto běžnou záležitostí a je jen otázkou správného ošetření úhrady kupní ceny,“ vysvětluje Lucie Weysserová, hypoteční specialista LBBW Bank.

Převzít či nepřevzít hypotéku

Pokud chcete koupit byt s hypotékou, máte dvě možnosti. První variantou je převzetí stávající hypotéky po prodávajícím. Tady ale může nastat problém s tím, že vám nebudou vyhovovat podmínky, které má prodávající ve smlouvě o hypotečním úvěru nastaveny. Dobré také je, aby si kupující pečlivě ověřil náležitosti sjednané hypotéky.  

„Stávající klient bance oznámí, že má kupce na svou nemovitost. Budoucí kupující běžným způsobem zažádá o hypoteční úvěr, banka jeho žádost vyřídí a klient si sjedná hypoteční úvěr s novými parametry. Následně dojde k převodu vlastnictví nemovitosti,“ popisuje průběh prodeje Petr Podzimek z Tiskového centra České spořitelny.

Další možností je zaplatit část požadované sumy prodávajícím a na druhou část si vzít hypoteční úvěr u jiné banky. Pak ale musí být v kupní smlouvě přesně uvedeno, jaká část je hrazena formou hypotečního úvěru a která je zaslána přímo na účet prodávajícího.

„O zamýšleném prodeji by měl prodávající vyrozumět financující banku a dohodnout se s ní, zda z výnosu splatí úvěr, nebo zda bude upřednostňovat variantu výměny dlužníka. Dále si musí ohlídat prodej po právní stránce, aby nepodepisoval kupní smlouvu v době, kdy už nemá právo nakládat se svým majetkem,“ upřesňuje Tomáš Kofroň.

Prodávající může mít také problém s tím, že není možné provést bezplatně mimořádnou nebo předčasnou splátku u daného hypotečního úvěru. Poplatek se totiž většinou pohybuje kolem pěti procent z předčasně splacené jistiny úvěru.

„Kupující by si měl dát pozor především na to, zda na dlužníka nebyla uvalena exekuce (nemusí to být jen kvůli nesplácenému úvěru ale např. i kvůli daňovému dluhu) nebo zda není v insolvenci, což by ztěžovalo, až znemožňovalo možnost prodeje. Rozmyslet by si měl i placení jakýchkoliv záloh na kupní cenu,“ doplňuje Tomáš Kofroň.