Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo!

Autor: Petr Zámečník | 04.05.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 2 komentáře
Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo!

Koupě družstevního bytu v sobě skrývá nebezpečí, kterých by si měl být kupující před podpisem smlouvy vědom. Na jaké nástrahy je třeba se připravit? Na co se zaměřit a co neopomenout? Nejdůležitější je kvalita hospodaření družstva.

"Kupovat družstevní byt" neznamená nic jiného než kupovat podíl v bytovém družstvu s právem nájmu bytové jednotky. Nedochází tak k převodu nemovitosti, ale pouze družstevního podílu. Tom má za následek několik výhod, ale také nevýhod.

Jednoznačnou výhodou je jednoduchost převodu. Do hry nevstupuje katastr nemovitostí, není třeba platit daň z převodu nemovitosti (nemovitost se nepřevádí) a celý proces tak lze uskutečnit výrazně rychleji než při převodu bytu v osobním vlastnictví. Základní uváděnou nevýhodou je obtížnost získání hypotéky, protože kupovaný byt nelze zastavit (nepatří kupujícímu) a je nezbytné vlastnit jinou nemovitost, která bance poslouží jako zástava. Tím ale výčet rizik a nevýhod nekončí.

Hospodaření družstva

Byt patří družstvu. A s bytem souvisí i dům, v němž se byt nachází. Družstvo je subjektem, který s bytem nakládá a který se stará i o bytový dům. Nový "majitel družstevního bytu" se stává členem družstva - tedy jeho spolumajitelem. A jako takový by měl vědět, co kupuje.

Základem před podpisem kupní smlouvy na družstevní podíl by mělo být zjištění stavu hospodaření družstva: Je zadlužené? Má vytvořené finanční rezervy? Kdo a jakým způsobem ho spravuje? Jaké plánuje opravy a rekonstrukce? Jak má vyřešené jejich financování? Co vše patří do majetku družstva?

Pokud prodávající nezajistí ve družstvu možnost nahlédnutí do účetnictví družstva, je lépe se od koupě držet dál. Pokud přesto do transakce půjdete, je to jako s pověstným zajícem v pytli. Družstvo mohlo dům zrekonstruovat. Mohlo ho za tím účelem zastavit. Pak sice kupujete byt v novém domě, ale v zadluženém družstvu - a budete to vy, kdo bude úvěr splácet. Naopak pokud má družstvo vytvořené finanční rezervy na očekávané rekonstrukce, pokud je v majetku družstva několik bytů, které nemají družstevníky, ale jsou pronajímány, pokud jsou v družstvu nebytové prostory ke komerčnímu využití, pak kupujete podíl, jehož hodnota je nepochybně vyšší než hodnota samotného bytu.

Špatné hospodaření, nebo dokonce vytunelování, družstva může mít pro jeho podílníky nečekané následky. Družstevník ručí sice za závazky družstva pouze do výše nesplacené anuity. Ale družstvo může ručit za své dluhy družstevními byty - a o ně může v krajním případě přijít. Družstevník pak zůstane bez bytu i bez peněz, které za převod družstevního podílu vydal.

Obdobně je vhodné sledovat hospodaření společenství vlastníků jednotek. Následky špatného hospodaření v tomto případě ale nejsou tak katastrofální - SVJ nemůže zastavit byty svých členů.

Převod bytu do osobního vlastnictví

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je možný až po splacení anuity. To je ale pouze jedna z podmínek. Družstvo stanovuje další podmínky, za kterých je možné z něj vystoupit. A ty je dobré před koupí družstevního bytu zjistit.

Pokud se družstvo "rozpadá" a převádí se do osobního vlastnictví všechny byty, zpravidla účtuje za převod bytů do osobního vlastnictví jen náklady, které s tím jsou spojeny. Ostatně, i kdyby účtovalo víc, byly by peníze převedeny buď na "nástupnické" sdružení vlastníků jednotek, nebo rozděleny družstevníkům.

Jsou ale družstva, které správu bytů mají jako hlavní činnost podnikání. V jejich zájmu není převádět byty do osobního vlastnictví. Nicméně, družstevník může byt od družstva odkoupit. A může se tak stát, že zájemce, který za podíl ve družstvu s právem nájmu bytu zaplatil tržní cenu bytu, bude muset při převodu bytu do osobního vlastnictví byt od družstva za tržní cenu znovu odkoupit. Je to sice extrém, ale není nemožný.

Pronajímání bytu

Zatímco prodat družstevní podíl může družstevník bez souhlasu družstva kdykoli a bez jakýchkoli omezení, pronajímání bytu podléhá schválení družstvem. Tento souhlas může být ukotven přímo ve stanovách družstva, ale může být podmíněn schvalovacím procesem. V každém případě je vhodné si zjistit podmínky pro možné pronajímání družstevního bytu před jeho koupí.

Právně nemůže družstevník uzavírat nájemní smlouvu. Tu může uzavírat pouze majitel nemovitosti - tedy družstvo. Může uzavírat podnájemní smlouvu, která je pro pronajímatele flexibilnější než smlouva nájemní. A podnájemník nepobírá tak silnou zákonnou ochranu jako nájemník. To může být pro pronajímatele výhoda. Ovšem pro podnajímání je třeba vždy souhlas majitele nemovitosti - a tedy družstva. Proto je vhodné sledovat, jak se k této oblasti družstvo staví.

Anketa

Jak obecně hodnotíte práci realitních makléřů? (známkování jako ve škole)

1 (30)
 
2 (5)
 
3 (27)
 
4 (24)
 
5 (162)
 Celkem hlasovalo 248 čtenářů

Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Jo, to se vyplatí Tramal | 10.03.2015 14:14
LOAN financialstandardfund@gmail.com | 11.11.2010 10:43

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 26.08.2016 10:29
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (106)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 174 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »