Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo!

Koupě družstevního bytu v sobě skrývá nebezpečí, kterých by si měl být kupující před podpisem smlouvy vědom. Na jaké nástrahy je třeba se připravit? Na co se zaměřit a co neopomenout? Nejdůležitější je kvalita hospodaření družstva.

"Kupovat družstevní byt" neznamená nic jiného než kupovat podíl v bytovém družstvu s právem nájmu bytové jednotky. Nedochází tak k převodu nemovitosti, ale pouze družstevního podílu. Tom má za následek několik výhod, ale také nevýhod.

Jednoznačnou výhodou je jednoduchost převodu. Do hry nevstupuje katastr nemovitostí, není třeba platit daň z převodu nemovitosti (nemovitost se nepřevádí) a celý proces tak lze uskutečnit výrazně rychleji než při převodu bytu v osobním vlastnictví. Základní uváděnou nevýhodou je obtížnost získání hypotéky, protože kupovaný byt nelze zastavit (nepatří kupujícímu) a je nezbytné vlastnit jinou nemovitost, která bance poslouží jako zástava. Tím ale výčet rizik a nevýhod nekončí.

Hospodaření družstva

Byt patří družstvu. A s bytem souvisí i dům, v němž se byt nachází. Družstvo je subjektem, který s bytem nakládá a který se stará i o bytový dům. Nový "majitel družstevního bytu" se stává členem družstva - tedy jeho spolumajitelem. A jako takový by měl vědět, co kupuje.

Základem před podpisem kupní smlouvy na družstevní podíl by mělo být zjištění stavu hospodaření družstva: Je zadlužené? Má vytvořené finanční rezervy? Kdo a jakým způsobem ho spravuje? Jaké plánuje opravy a rekonstrukce? Jak má vyřešené jejich financování? Co vše patří do majetku družstva?

Pokud prodávající nezajistí ve družstvu možnost nahlédnutí do účetnictví družstva, je lépe se od koupě držet dál. Pokud přesto do transakce půjdete, je to jako s pověstným zajícem v pytli. Družstvo mohlo dům zrekonstruovat. Mohlo ho za tím účelem zastavit. Pak sice kupujete byt v novém domě, ale v zadluženém družstvu - a budete to vy, kdo bude úvěr splácet. Naopak pokud má družstvo vytvořené finanční rezervy na očekávané rekonstrukce, pokud je v majetku družstva několik bytů, které nemají družstevníky, ale jsou pronajímány, pokud jsou v družstvu nebytové prostory ke komerčnímu využití, pak kupujete podíl, jehož hodnota je nepochybně vyšší než hodnota samotného bytu.

Špatné hospodaření, nebo dokonce vytunelování, družstva může mít pro jeho podílníky nečekané následky. Družstevník ručí sice za závazky družstva pouze do výše nesplacené anuity. Ale družstvo může ručit za své dluhy družstevními byty - a o ně může v krajním případě přijít. Družstevník pak zůstane bez bytu i bez peněz, které za převod družstevního podílu vydal.

Obdobně je vhodné sledovat hospodaření společenství vlastníků jednotek. Následky špatného hospodaření v tomto případě ale nejsou tak katastrofální - SVJ nemůže zastavit byty svých členů.

Převod bytu do osobního vlastnictví

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je možný až po splacení anuity. To je ale pouze jedna z podmínek. Družstvo stanovuje další podmínky, za kterých je možné z něj vystoupit. A ty je dobré před koupí družstevního bytu zjistit.

Pokud se družstvo "rozpadá" a převádí se do osobního vlastnictví všechny byty, zpravidla účtuje za převod bytů do osobního vlastnictví jen náklady, které s tím jsou spojeny. Ostatně, i kdyby účtovalo víc, byly by peníze převedeny buď na "nástupnické" sdružení vlastníků jednotek, nebo rozděleny družstevníkům.

Jsou ale družstva, které správu bytů mají jako hlavní činnost podnikání. V jejich zájmu není převádět byty do osobního vlastnictví. Nicméně, družstevník může byt od družstva odkoupit. A může se tak stát, že zájemce, který za podíl ve družstvu s právem nájmu bytu zaplatil tržní cenu bytu, bude muset při převodu bytu do osobního vlastnictví byt od družstva za tržní cenu znovu odkoupit. Je to sice extrém, ale není nemožný.

Pronajímání bytu

Zatímco prodat družstevní podíl může družstevník bez souhlasu družstva kdykoli a bez jakýchkoli omezení, pronajímání bytu podléhá schválení družstvem. Tento souhlas může být ukotven přímo ve stanovách družstva, ale může být podmíněn schvalovacím procesem. V každém případě je vhodné si zjistit podmínky pro možné pronajímání družstevního bytu před jeho koupí.

Právně nemůže družstevník uzavírat nájemní smlouvu. Tu může uzavírat pouze majitel nemovitosti - tedy družstvo. Může uzavírat podnájemní smlouvu, která je pro pronajímatele flexibilnější než smlouva nájemní. A podnájemník nepobírá tak silnou zákonnou ochranu jako nájemník. To může být pro pronajímatele výhoda. Ovšem pro podnajímání je třeba vždy souhlas majitele nemovitosti - a tedy družstva. Proto je vhodné sledovat, jak se k této oblasti družstvo staví.