Letošní růst hypotečního trhu: Jen refinancování?

V letošním roce zažívá hypoteční trh nečekaný růst. Co za ním stojí? Zlí jazykové ho přičítají refinancování stávajících hypoték. Trh jako celek by růst neměl, ale měly by se pouze přerozdělovat stávající hypotéky. Jaký je skutečný vliv refinancování na letošním růstu nových hypotečních obchodů?

Podíl refinancování na nových hypotečních obchodech je velkou neznámou. Zatímco některé zejména menší banky dosahovaly až téměř polovinu poskytnutých hypoték v rámci refinancování, jiné, zpravidla velké, podíl refinancování na nových obchodech bagatelizují. A protože čísla podílu hypoték z refinancování střeží jak oko v láku na okurky, skutečný podíl refinancování lze pouze odhadovat.

V rámci sledování Fincentrum Hypoindexu evidujeme též tři kategorie poskytovaných hypoték: na výstavbu, na koupi a ostatní. Klíčem k odhadu podílu refinancování je třetí z uvedených kategorií. Neobsahuje sice pouze hypotéky přetažené z jiného finančního domu, ale ty tvoří hlavní část, která se v čase může vyvíjet. V kategorii „ostatní“ jsou také např. hypotéky na vypořádání společného jmění či dědictví apod.

Graf 1: Vývoj podílu počtu „ostatních“ hypoték na celkově poskytnutých hypotečních úvěrech

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Podíl „ostatních“ hypoték roste v čase. Příčinou je především růst refinancování hypoték při konci fixace. Velký skok je patrný v roce 2008, po němž se ale růst vrátil do předchozího trendu. Pravděpodobnou příčinou je vysoký počet hypoték s roční fixací uzavřený v roce 2007.

Graf 2: Vývoj počtu hypoték s fixací úrokové sazby na 1 rok

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

V roce 2008 došlo k radikálnímu poklesu počtu poskytnutých hypoték obecně a jednoleté stály v čele sestupného trendu. Refinancování se stalo běžnou součástí „života“ hypotéky a banky jednoleté fixace začaly sankcionovat vyšší úrokovou sazbou. Navíc v roce 2008 (po pádu banky Lehman Brothers) ukázala finanční krize svou první tvář a půjčovat nechtěl téměř nikdo. Sešly se tak dva faktory, které způsobily nárůst podílu refinancování.

O podobných faktorech se hovoří i dnes. První fázi finanční krize jsme přečkali, abychom se bez většího oddechu ponořily do druhého kola v podobě dluhové krize a krize eurozóny. Realitní trh také ožívá pomaleji než trh hypoteční, a tak se nabízí otázka, zda za růstem počtu hypoték nestojí refinancování i dnes.

Pokud bychom předpokládali, že veškeré hypotéky v kategorii „ostatní“ jsou pouze hypotéky na splacení předchozího úvěru na bydlení, což nejsou, vycházel by podíl refinancovaných hypoték na 30 % hypoték s končící fixací úrokové sazby.

Tabulka 1: Počty hypoték s končící fixací úrokové sazby v příslušném měsíci

Poznámka: Počet hypoték s tříletou fixací z roku 2008 není k dispozici
Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Odhad, že 30 % hypoték s končící fixací prošlo refinancováním, je nadhodnocený. V prvé řadě v rámci kategorie „ostatní“ nejsou jen hypotéky na refinancování. Toto číslo je tedy nadhodnocené a zvyšuje i celkový podíl. V druhé řadě nekončí fixace jen jednoletá, tříletá a pětiletá, ale i další, které samostatně v rámci Fincentrum Hypoindexu nesledujeme. Počet hypoték s končící fixací je tedy podhodnocen, čímž také nadhodnocuje podíl refinancovaných hypoték.

"Odhaduji, že tři čtvrtiny klientů zůstávají po konci fixace u stávající banky. Důvodem je neochota klientů ke změně a také změna chování bank, které si více než dříve váží svých stávajících klientů," sdělil našemu serveru Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum. Podíl hypoték, které projdou po konci fixace refinancováním je tak přibližně 25 %.

ČNB aneb Refinancování se příliš nenosí

Existuje ještě jeden pohled na hypoteční trh: optikou dat České národní banky. Ta sleduje objemy celkově poskytnutých hypoték, tedy nikoli pouze nově přijatých. Pokud by byl významný podíl refinancování stávajících hypoték, celkově poskytnutý objem hypotečních úvěrů by klesal či stagnoval. To se ale nekoná.

Graf 3: Objem poskytnutých hypoték v letech 1997 až 2011

Poznámka: Skok v roce 2009 je dán změnou metodiky, kdy mezi hypoteční úvěry byly zařazeny též úvěry ze stavebního spoření zajištěné nemovitostí
Zdroj: ČNB

Trend posledních let (od konce roku 2007) zvolnil z exponenciálního nárůstu na lineární. Přesto ale objem hypoték roste, a tudíž jsou poskytovány nové hypotéky v objemu přesahujícím splácení jistin stávajících hypoték.

Graf 3: Objem poskytnutých hypoték v roce 2011

Zdroj: ČNB

K poklesu hypotečního trhu došlo pouze v březnu letošního roku. Tento „výpadek“ byl ale záhy dorovnán a plně kompenzován již v červnu.