Majitelé domů: Domůžete se náhrady za regulaci nájemného?

Ústavní soud rozhodl. Majitelé nájemních bytů mohou žádat doplacení rozdílu mezi regulovaným a tržním nájemným. Za jaké období? A kdo jim náhradu poskytne? Občas nájemník, občas stát... a občas (zatím) nikdo.

Regulace nájemného je závažný problém, který trápí majitele bytových domů i samostatných nájemních bytů - v nichž bydlí nájemníci užívající stále ještě smlouvy s regulovaným nájmem. Naopak deregulace trápí nájemníky. A jak už to tak bývá, nájemníků je více než majitelů nájemních domů, a proto není divu, že se mnohem raději politici hlasují o prodloužení či pozastavení deregulace než o jejím uspíšení.

Není tak divu, že do roku 2007 chyběla právní úprava jednostranného zvyšování nájemného - tzv. deregulace. Do roku 2002 se regulované nájemné ještě zvyšovalo. Pravda, od roku 1998 jen o míru inflace, ale přeci. Od roku 2002 zvyšování ustalo. A zatímco nájemníci s tržním nájemným platili nájemné podle tržních podmínek, nájemníci v regulovaných bytech platili stále stejně... a reálně tedy méně. Vlastníkům bytů tak nezbývalo než bránit se soudně.

Soudy ovšem pracovaly s lehkostí jim vlastní - a všechny žaloby šmahem zamítaly. Až koncem dubna letošního roku jeden případ zaznamenal průlom u Ústavního soudu, kam se obrátil stěžovatel po neúspěchu u obvodního soudu dne 25. ledna 2005, po zamítnutém odvolání u městského soudu dne 1. června 2006 a zamítnutí dovolání u Nejvyššího soudu ze dne 11. března 2008. O čem soud rozhodl?

Kdo může zpětně zvýšit nájemné?

Na základě soudní žaloby lze zvýšit podle výroku Ústavního soudu nájemné i zpětně. Ovšem pouze za dobu od podání žaloby do 31. 12. 2006, kdy nebyla přijata právní úprava jednostranného zvyšování nájemného. Majitelé domů, kteří žalobu nepodali, nemohou nájemné zpětně zvýšit. O zvýšení i jeho výši musí rozhodnout soud.

Nelze se domáhat zvýšení nájemného před dobou podání žaloby. To by naopak zasahovalo do práv nájemníků, kteří by se nemohli v případě vysokého nájemného přestěhovat. Již v lednu tohoto roku ale vyhrál soudní spor jeden majitel domu u Ústavního soudu o doplacení 200 tis. Kč nájemného za období od května 2003 do prosince 2005.

Ovšem pronajímatelé, kteří se nemohou domáhat zvýšení nájemného od nájemníků, mohou požadovat náhradu od státu. Ústavní soud rozhodl, že za dobu před možností uplatnit nárok na zpětné zvýšení nájemného vůči nájemníkům mohou požadovat od státu a obecné soudy jsou povinny „posoudit z hlediska jejich práva na náhradu za nucené omezení vlastnického práva“.

Shrnuto - pronajímatelé, kteří podali žalobu na jednostranné zvýšení nájemného v období, kdy chyběla zákonná úprava, mohou požadovat u soudu zpětné zvýšení nájemného od nájemníků a náhradu škody od státu za období, za které nemohou žádat od nájemníků náhradu.

Škoda, kterou nejspíš bude muset stát uhradit, dosahuje závratných částek. Jen stěžovatel, na základě jehož podnětu se dostal případ až k plénu Ústavního soudu, požaduje náhradu škody 4,6 mil. Kč za roky 2002 až 2004.

Rozhodnutí ústavního soudu se ale netýká náhrad za regulované nájemné jako takové a dotýká se pouze období od 1. 1. 2002, kdy měla být podle nálezu Ústavního soudu přijata legislativa umožňující jednostranné zvyšování nájemného, do 1. 1. 2007, kdy konečně byla právní úprava o jednostranném zvyšování nájemného přijata. Někteří majitelé domů se ale snaží domoci náhrady za regulaci i u Evropského soudu pro lidská práva.

Žaloby majitelů domů

Žaloby majitelů domů se již dostaly až k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Odškodnění po České republice žádá téměř 5 tisíc majitelů domů. Důvodem je, že regulace nájemného je poškozuje na majetkových právech zaručených Listinou základních práv a svobod. V celkové částce se hovoří o cca 50 mld. Kč.

Regulované nájemné podle informací Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD) nepokrývá ani náklady na údržbu nemovitostí, která je předepsána státem. Regulované nájemné postačuje na údržbu nemovitostí pouze v 28 obcích a městech v Česku - z celkového počtu cca 6000.

V polovině roku 2006 zasvitla majitelům domů ve Štrasburku jiskra naděje. Soud přiznal náhradu polským majitelům bytů s regulovanými nájemníky. V případu Maria Hutten-Czapská vyhrála majitelka spor s polským státem a soud jí přiznal náhradu ve výši 30 000 eur za morální újmu a 22 500 eur na náklady řízení. Krom toho nařídil státu se s majitelkou dohodnout o výši náhrady škody. Rozsudek se tehdy týkal přibližně 100 tisíc majitelů nájemního bydlení.