Může hypotéka pomoci budovat bohatství?

Je rozšířenou představou, že člověk, který bydlí ve svém, nemusí platit nájemné, a vynakládat peníze, které tečou do kapsy vlastníka nemovitosti. Skutečnost, že vlastník nemusí nikomu platit nájemné, je to, co je vidět. Je tu ovšem mnoho, co vidět není.

Vidět není například skutečnost, že vlastnění nemovitosti buď znamená vzdání se jiných investičních příležitostí, nebo přijetí rizik a nákladů vyplývajících s dlouhodobým závazkem v podobě hypotéky nebo jiného úvěru.

Vlastní nemovitost je kapitál

Kapitál je něco, co dokáže poskytovat plody. Pro sadaře je kupříkladu jeho kapitálem sad, pro včelaře je kapitálem včelstvo. Sadař, který se stará o svůj ovocný sad, pro který musel získat potřebnou půdu, získává plody v podobě úrody. Včelař, pečující o své včelstvo, získává výnos v podobě medu. Stejně tak je pro vlastníka kapitálem rezidenční nemovitost, ať už je to domek, byt nebo činžovní dům.

Vezměme příklad Petra, který prodával zděděný domek na vesnici, aby později s odstupem vyřešil své bydlení koupí bytu ve velkém městě. Petr zdědil po rodičích domek, který nemohl pro účely svého bydlení využít, protože byl vzdálen dvě stě kilometrů od místa jeho dlouhodobého působení.

Petr se rozhodl využít jedinečné nabídky zájemců, seniorů, kteří se v místě, kde se domek nacházel, rozhodli strávit podzim svého života. Petrovým záměrem bylo, aby prodejem získané dva miliony korun někdy v budoucnu využil pro koupi vlastního bytu v místě, kde existují pracovní příležitosti a kde chce dlouhodobě se svou rodinou bydlet.

Když Petr svou nemovitost prodal, získal peníze, které čistě teoreticky mohl investovat do jiného kapitálu, ať už do nemovitosti nebo cenného papíru. Protože Petr bydlel ve výhodném nájmu dotovaného jeho zaměstnavatelem, rozhodl se, že s koupí vlastního bytu vyčká. Protože na věc zásadně nespěchal, získané dva miliony korun na rok termínovaně uložil do banky na úrok. Díky tomuto uložení peněz na úrok Petr za rok získal nominální výnos 68 tis. Kč, a kapitál získaný prodejem domku se o tuto částku nominálně rozrostl.

Petr ovšem nemusel domek původně prodávat, mohl ho buď nechat ležet zakonzervovaný ladem, nebo ho pronajmout. Teoreticky zde existovala možnost pronájmu, ovšem vzhledem k tomu, že byl domek v oblasti, kde nebyly pracovní příležitosti ani rekreační možnosti, byl zájem minimální a výnos z nájemného by činil kolem tří tisíc korun měsíčně. Z pronájmu by tak Petr za rok získal 36 tis. Kč, od kterých by musel odečíst náklady potřebné k udržování domku v obyvatelném stavu a náklady související s pronajímáním.

V případě pronájmu by také nesl riziko neplacení nájemného a vzniku nákladů souvisejících s vymáháním nájemného, nebo třeba způsobenou devastací domku problematickým nájemníkem. Pokud by ovšem Petr domek ponechal neobývaný, kapitál vázaný v domku by v průběhu roku nenesl žádný průběžný výnos. I tak by vlastnictví domku vyžadovalo vynaložení nákladů souvisejících s minimální nutnou údržbou a zabránění znehodnocení nemovitosti.

Čistě teoreticky je možné, že v průběhu roku mohla tržní cena domku vzrůst, a Petr by tak díky odložení prodeje mohl dosáhnout kapitálového výnosu. Říká se risk je zisk, ovšem odhad budoucích cen je vždy jen čistou spekulací. Klidně se mohlo stát, že tržní cena mohla v průběhu roku klesnout, což by v případě skutečného prodeje znamenalo kapitálovou ztrátu. Váhavý střelec nic netrefí, a Petr váhavý nebyl a trefil. Díky tomu má nyní Petr svůj kapitál v likvidnější podobě, a může ho použít podle svých finančních potřeb tak, aby mu co nejlépe posloužil.

Výnosy plynoucí z vlastnictví kapitálu

Kapitál může být investován do různých, alternativních investic, u kterých se lze domnívat, že bude dosaženo uspokojivých výnosů. Když investor koupí byt, a pronajme ho, získává výnos z nájemného. Když jednou někdo koupil byt a svůj kapitál v něm vázal, nemůže již peníze uložit do banky a získat úrokový výnos, nebo peníze investovat do portfolia akcií a získat výnos dividendový.

V dobách, kdy politické nálady vedou ke snahám o regulaci nájemného, je typické, že počet pronajímaných bytů začne klesat, protože se dosahovaný výnos z nájemného snižuje. Výstižně to popisuje americký ekonom Joseph Stiglitz ve své knize Ekonomie veřejného sektoru: "Když město New York přijalo politiku regulovaného nájemného, přehlédlo, že byty jsou na trhu nabízeny soukromými osobami, které mohou svůj kapitál přemístit do výhodnějších oblastí, dojde-li ke snížení příjmů z nájmu. Městská vláda tak nepředpokládala možnost poklesu nabídky pronajímaných bytů a snížení kvality služeb. Ačkoliv se město snažilo zmírnit pokles kvality bydlení dodatečným vydáváním různých standardů, nepodařilo se mu již zastavit pokles nabídky pronajímaných bytů. Jediné, co mohlo tento trend zvrátit, bylo odvolání původního rozhodnutí o zavedení kontroly nájemného."

Potenciální investor do bytu za účelem pronájmu porovnává výsledky takové investice (výnos z nájemného) s výnosem investice alternativní. Když se pronajímání stane výnosnější, lze předpokládat, že kapitál bude přemístěn tak, že se začne rozšiřovat nabídka bytů k pronájmu.

Byty a domy nerostou jako houby po dešti

Domek nebo byt nespadne z nebe, musí být vybudován a napojen na síťovou infrastrukturu. Vybudování nemovitosti vyžaduje hodně zdrojů, práce a úsilí, které jsou přetvořeny do podoby hmotného kapitálu. Vybudovaná nemovitost se stává majetkem, kapitálem a aktivem, který při dobré péči dokáže po relativně dlouhou dobu uspokojovat potřeby související s životem člověka.

Zájemce o vlastní bydlení dnes musí mít to štěstí a vlastnit nějaký kapitál, nebo po dlouhou dobu šetřit a uspořené prostředky investovat do pořízení nemovitosti. Nikde není ovšem dáno, že investice může dojít k úhoně, a že se související kapitál může rozplynout. Vlastník nese veškerá rizika. Jinou cestou k vlastnímu bydlení je také využití hypotéky nebo jiného dlouhodobého úvěru.

Možností vybudování vlastní nemovitosti, která byla ve velké míře rozšířena zejména na vesnicích a malých městech za minulého režimu, bylo stavění svépomocí. Kapitál v podobě domku byl vytvořen dřinou vlastníka, který chtěl bydlet, často i za pomoci příbuzenstva, a někdy i sousedů. Práce v rámci rodiny a sousedských vztahů byla "zadarmo", v podobě "půjčky na oplátku". Náklady na práci řemeslníků byly minimalizovány výpomocí v podobě "fušek" a "melouchů" (dnes by se to hodnotilo jako práce ve stínové ekonomice). Dlouhodobé půjčky na materiál umožnily rozložení úhrady nákladných materiálových položek v čase.

Někdo jiný, kdo měl to štěstí, a potřebné peníze pro pořízení vlastního bydlení, získal v dědictví nebo třeba výhrou v loterii. Jiní měli příležitost privatizovat za symbolické ceny byty, ve kterých bydleli. Mnoho nemovitostí ve vlastnictví bylo získáno a vybudováno díky hypotékám. Vlastní nemovitost se stává kapitálem, který poskytuje plody v podobě přístřeší, ovšem získání takového kapitálu obvykle není lehké a kýžené plody se nemusí dostavit nebo mohou být trpké.

Když koupíš nemovitost, musíš koupi profinancovat

Financování vlastního bydlení je možné buď vlastním, nebo cizím kapitálem. Finance k financování lze třeba získat prodejem dříve pořízených podílů v podílových fondech, popřípadě i jiných aktiv, jako jsou naakumulované úspory třeba ve stavebním spoření. Výše uvedený příběh Petra je situací, kdy Petr prodal zděděný domek, aby mohl získanými prostředky později financovat vlastní bydlení.

Při financování vlastním kapitálem děláte to, že majetek vázaný v jiných aktivech převádíte do jiného aktiva v podobě bytu nebo domku. Díky půjčce, třeba v podobě hypotéky, získáváme prostředky (cizí kapitál) pro investici v podobě svého bytu nebo domku.

Právě banka poskytující hypotéku dokáže zajistit od věřitelů dlouhodobé zdroje, které poslouží pro zakoupení vámi požadované nemovitosti. Banka poskytující hypotéku spoléhá na to, že vaše budoucí příjmy postupně budou hradit naběhlé úroky a splátky jistiny (úmor). Banka má vše spočteno tak, aby na zprostředkování vypůjčení peněz vydělala a přitom měla pojištěna možná rizika. Stejně tak majitelé kapitálu, půjčující své zdroje bance doufají, že jimi poskytnuté zdroje, například hypoteční zástavní listy, budou včetně úrokového výnosu řádně splaceny.

Dnešní doba umožňuje, že i člověk nemajetný se může zadlužit a díky hypotéce může bydlet ve svém již dnes, i když nemá našetřeno. Předpokladem je samozřejmě kredibilita a bonita klienta. Když si vypůjčíte milion korun, abyste si koupili byt, tak to, co se vám ve skutečnosti půjčuje, není milion korun, ale byt, ve kterém můžete bydlet nebo který můžete pronajmout. Když nebudete řádně splácet, byt vám zabaví a prodají, a co bude chybět, ještě doplatíte.

Již dnes můžete bydlet ve svém, ovšem za cenu převzetí rizik souvisejících s nemalým dluhem i rizik investičních. Co když se hodnota pořízeného domku nebo bytu vypaří jako pára nad hrncem? Co když se nečekanými měnovými událostmi (třeba přepočtením korun nadhodnoceným kurzem eura) dluh reálně zhodnotí? Investor nese svou kůži na trh, a jen on nese následky svého rozhodnutí.

Hypotéka může pomoci budovat bohatství, majetek a kapitál, ale může se stát noční můrou. Půjčka je prostě podobně jako oheň dobrým sluhou, ale zlým pánem.