Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky

Autor: Martin Smutný | 30.08.2010 09:01 | Kategorie: Hypotéky | 8 komentářů
Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky

Při srovnávání úvěrů si dejte pozor: úrokové sazby nejsou počítány dle stejné metodiky. Sazby, které na první pohled vypadají lákavě, mohou u některých bank být vlivem odlišného způsobu výpočtu nesrovnatelné s konkurenčními. Při výběru úvěru vycházejte raději z efektivního úroku.

Jak vybírat úvěr

Mezi hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření lze vybírat dle různých kritérií. Většina žadatelů o hypotéku se řídí výší  úrokové sazby. Tento výběr lze považovat za velmi zjednodušený a tudíž nepřesný. Nízká úroková sazba může být vykoupena splněním řady dalších podmínek bank (založení účtu, sjednání pojištění, kreditní karty, domicilace plateb či po splnění přísnějších nároků na bonitu atd.), které mohou prodražit celé řešení. Je třeba započítat i další náklady spojené s vyřizováním úvěru - poplatky za zpracování, měsíční poplatky, znalecký odhad a další. Nezapomínejte ani na přednosti a slabiny jednotlivých bank (proces zpracování žádosti, administrace, čerpání, flexibilita..).

Anuitní a neanuitní způsob úročení

Na trhu existují 2 druhy úvěrů, které se liší konstrukcí a výpočtem úroků, které v součtu nakonec zaplatíte za půjčené peníze zpět bance. Úroky z těch typu jsou nesrovnatelné a na první pohled lákavé úrokové sazby se mohou prodražit.

a) hypoteční úvěr anuitní

Hypoteční úvěr je splácen stále stejnou splátkou, je jíž výše se v průběhu času nemění (anuita). Anuita se skládá ze dvou částí - splátky jistiny a úroků. Poměr mezi úroky a jistinou je nejvyšší na počátku splácení a postupně se snižuje.



b) hypoteční úvěr neanuitní

Tento typ úvěru není splácen jako klasický hypoteční úvěr, ale bance platíte pouze úroky z půjčených peněz po celou dobu splácení. Vedle hypotéky si musíte uzavřít kapitálové, investiční životní pojištění nebo spoření do podílových fondů, kam spoříte peníze místo platby jistiny do banky. Na konci splatnosti hypotéky je hypoteční úvěr splacen z naspořených a zhodnocených finančních prostředků. Rizikem tohoto řešení je situace a vývoj kapitálových trhů, svou roli hraje i výše zaplacených poplatků na počátku investice a v jejím průběhu.

Tento typ úvěru je hlediskem efektivního úroku výrazně dražší oproti jiným a z tohoto důvodu (a také kvůli vyšší citlivosti veřejnosti na investiční riziko) v dnešní době ustupuje. Nákladovost tohoto typu úvěru lze srovnat s úvěrem anuitním pomocí efektivní úrokové míry (APRC).

c) překlenovací (řádný) úvěr od stavební spořitelny

Zatímco řádný úvěr stavební spořitelny je splácen anuitní splátkou, překlenovací úvěr je také neanuitním úvěrem. Trvá však jen nějakou dobu, a pak je nahrazen řádným úvěrem. O tento typ úvěru můžete požádat v případě, že ještě nemáte na účtu stavebního spoření dostatek vlastních zdrojů a dostatečné hodnotící číslo, abyste na řádný úvěr dosáhli.

V průběhu překlenovacího úvěru se splácí úroky z celé výše úvěru po celou dobu splácení, výše úvěru se nemění. Z tohoto důvodu je třeba se zajímat, jak dlouho bude překlenovací úvěr trvat, protože tato fáze může řešení přes stavební spořitelnu výrazně prodražit. Vedle tohoto účtu ještě platíte na účet stavebního spoření, dokud nenaspoříte stanovenou výši vlastních zdrojů.

Také u tohoto typu úvěru lze nákladovost srovnat s úvěrem anuitním pomocí efektivní úrokové míry (APRC).

Výpočet stejné splátky bez snižovaní výše dluhu – neanuitní splácení

Měsíční splátka = D * r / 100/12

D = počáteční výše úvěru

r = úroková sazba za úrokové období

Standardy času

Banky musí uspokojovat své akcionáře a generovat zisk, proto musí vymýšlet lákadla, jak přetáhnout klienty pod svá křídla. Jedním z triků, který může zkrášlit prezentované úrokové sazby, je způsob výpočtu úroků. Tento jev je běžný i v zahraničí, proto byste se měli při uzavírání produktu podívat do obchodních podmínek banky, jaký úrokový systém je u banky používán.

Všechny hypoteční úvěry používají složené úročení s denní frekvencí. Pro počty uvažovaných dní v měsíci a v roce se však přístupy různí a to má vliv na skutečně zaplacenou výši úroků.

Pro výpočet dnů v měsíci banky počítají s 30 dny nebo se skutečným počtem dnů. V případě délky roku ve dnech se počítá s 365 dny, 366 dny v přestupném roce, nebo s 360 dny (12 měsíců x 30 dní).

Německý standard (360/360)

Většina bank na českém trhu využívá tzv. německý standard pro vyjádření doby splatnosti. Ten vychází z předpokladu, že každý měsíc má 30 dnů a rok 360 dnů (360/360). V únoru, který má 28 dnů, jsou tak úvěry dražší, než např. v prosinci s 31 dny.

Denní úrok se vypočítá následovně: (úroková sazba / 360) * 360

Příklad: úroková sazba 5 %:          (5 / 360) * 360 = 5 %

Anglický standard (365/365)

Tento standard je přesnější a předpokládá, že rok má 365 dnů, přičemž délka měsíce je dána skutečným počtem dní (nepočítá se s přestupným rokem). Podle této metody je úvěr stejně drahý v únoru jako v prosinci.

Denní úrok se vypočítá následovně: (úroková sazba / 365) * 365

Příklad: úroková sazba 5 %:          (5 / 365) * 365 = 5 %

Francouzský standard (365/360)

Francouzský standard počítá s aktuálním počtem dnů v měsíci, ale vychází z předpokladu, že rok má 360 dnů. Úvěry ve stejné výši a při stejné úrovni úrokové sazby jsou tak podle francouzského standardu ve srovnání s německým standardem nižší.

Denní úrok se vypočítá následovně:    (úroková sazba / 365) * 360

Příklad: úroková sazba 5 %:          (5 / 365) * 360 = 4,93 %

Banky používající odlišný způsob úročení

Téměř všechny banky na českém hypotečním trhu pracují s německým standardem, který počítá v rámci roku s 360 dny a každý měsíc v roce má 30 dnů. Ovšem mezi poskytovateli hypotečních úvěrů lze najít výjimky, které pro výpočet úroků používají odlišný způsob výpočtu. Aby bylo možné porovnat všechny banky na trhu podle stejného měřítka, je třeba převést prezentované sazby na německý způsob úročení.

Modelová situace

Kupní cena: 1 900 000 Kč

Vlastní zdroje: 380 000 Kč

Výše vlastních zdrojů: 1 520 000 Kč

Splatnost úvěru: 20 let

Hypoteční banky pracující s jiným časovým standardem

Banka

Prezentovaná úroková sazba*

Měsíční splátka anuity

 

Přepočítaná úroková sazba

Měsíční splátka anuity

LBBW

4,29%

9 444,83 Kč

 

4,35%

9 495,72 Kč

Sparkasse

4,70%

9 781,14 Kč

 

4,76%

9 835,06 Kč

Volksbank

4,59%

9 690,27 Kč

 

4,65%

9 742,88 Kč

* Prezentovaná úroková sazba z kalkulačky na internetových stránkách bank.

Volksbank

Úroková sazba převedená na německý standard, který používá většina hypotečních bank na českém trhu. (4,59 / 360) * 365 = 4,65 %

Při této úrokové sazbě je měsíční splátka shodná se splátkou, která je vypočtena po zadání v hypoteční kalkulačce.

LBBW

Úroková sazba převedená na německý standard, který používá většina hypotečních bank na českém trhu. (4,29 / 360) * 365,25 = 4,35 %

Při této úrokové sazbě je měsíční splátka shodná se splátkou, která je vypočtena po zadání v hypoteční kalkulačce.

Sparkasse

Úroková sazba převedená na Německý standard, který používá většina hypotečních bank na českém trhu. (4,70 / 360) * 365 = 4,76 %

Při této úrokové sazbě je měsíční splátka shodná se splátkou, která je vypočtena po zadání v hypoteční kalkulačce.

Právně ano, morálně ne

Z právního hlediska je vše zřejmě v pořádku. Výpočet úroků má banka zcela jistě ošetřeno ve všeobecným úvěrových podmínkách, nebo ve všeobecných podmínkách banky. Z morálního hlediska bohužel ne. Tato problematika je zdárným příkladem toho, že dříve, než se k něčemu podepíšete, řádně si prostudujte, k čemu se zavazujete. Ve skutečnosti u těchto bank platíte měsíčně o cca 50 Kč více než by odpovídalo splátce vypočítané klasickým způsobem.

Jediné objektivní porovnání úvěrů – efektivní úrok APRC

Převodem všech nabídek bank na německý časový standard porovnání nekončí. K úrokovým sazbám musí být přičteny veškeré další náklady produktu (poplatky), které v sobě obsahuje ukazatel APRC.

APRC (Annual Percentage Rate of Charges) je roční procentní sazba poplatků. Tento ukazatel vyjadřuje celkovou nákladovost hypotečního úvěru a lze ho přirovnat k RPSN u spotřebitelských úvěrů. Sazba zahrnuje nejen nominální úrokovou sazbu, ale jsou do ní promítnuty i další nevyhnutelné náklady a poplatky spojené s žádostí, schválením a čerpáním hypotéky. Sazba zahrnuje poplatek za zpracování odhadu, poplatek za schválení hypotéky, poplatek za vedení úvěrového účtu. Na základě APRC lze rychle a přehledně srovnávat výhodnost nabídky všech typů úvěrů v konkrétní situaci.

Velkým úskalím je, zda se při výpočtu APRC počítá skutečně se všemi poplatky, které je nutno zaplatit, aby bylo možno získat úvěr. APRC pro jednotlivé úvěry se také liší např. podle výše úvěru a dalších parametrů, a proto lze stanovit jedině pro konkrétní - anebo modelovou situaci.

Autor je analytikem Mercuria Finance.

Anketa

Jakou variantu úrokové sazby preferujete?

Fixní (295)
 
Variabilní (74)
 Celkem hlasovalo 369 čtenářů

Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 8 komentářů)

Česká spořitelna - francouzký standard Otakar Mareš | 15.09.2016 11:12
efektivní úrok Aleš Navrátil | 21.09.2014 08:27
Česká spořitelna Martin | 23.04.2014 23:30
RE: hallmarkfinanceloan@yahoo. com Jelena Achmatova | 19.11.2010 14:16
hallmarkfinanceloan@yahoo. com Hall Mark | 16.11.2010 01:43

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 26.09.2016 00:00 Tomáš Konvička: Český zákon o úvěru je mírnější než slovenský

V prosinci začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který zpřísní i podmínky poskytování úvěrů nebankovním poskytovatelům. Na otázky o důsledcích nového zákonu o úvěru odpovídal Tomáš Konvička, obchodní ředitel společnosti Fair Credit. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-efpa-investujeme-a-hypoindex

Jana Zámečníková | 22.09.2016 00:00 Nepodceňujte rodinný rozpočet. Nečekané výdaje vás pošlou ke dnu

Největší položkou rodinného rozpočtu tvoří kromě výdajů na potraviny výdaje na bydlení. Často napjatý rozpočet mohou ale překvapit mimořádné výdaje. Najít skulinku v rodinném rozpočtu není jednoduché, ale není to nemožné. Jakých chyb se v rodinném rozpočtu nejčastěji dopouštíme?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 23.09.2016 13:06

Monika Hrušová | 21.09.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex srpen 2016: Objemy i počty se zmátořily

Po slabším červenci prázdninová čísla přišel zachránit srpen. Přitom v minulých letech tomu bylo naopak. Srpen dlouhodobě patřil mezi slabší měsíce. Zájem o hypotéky je tedy zase o něco větší a úrokové sazby nadále klesají. A opět prorážejí rekordní úroveň. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 20.09.2016 00:00 Ivana Vobejdová: Bezplatná insolvenční poradna je alternativou k „oddlužovacím společnostem“

Bezplatná insolvenční poradna byla v nedávné době otevřena v Českých Budějovicích jako pilotní projekt pomoci lidem, kterým hrozí tzv. osobní bankrot. „Bezplatná insolvenční poradna by měla jako jakýsi „rozcestník“ sloužit všem, kteří se snaží řešit své problémy s dluhy a potřebují jen dobrou radu,“ vysvětluje v rozhovoru JUDr. Ivana Vobejdová z Krajského soudu v Českých Budějovicích. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 23.09.2016 03:08

Jana Zámečníková | 12.09.2016 00:00 Nový zákon o úvěru změní zprostředkovatelský trh

Nový zákon o úvěru začne platit od 1. prosince 2016. Zákon se zaměřuje mimo jiné i na pravidla a povinnosti pro zprostředkovatele. Kdo a za jakých podmínek bude moci poskytovat spotřebitelské úvěry a potažmo i hypotéky? (Aktualizováno) Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:10

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.09.2016 13:38 Podzimní „Hypodny“ se vrací do Raiffeisenbank

V Raiffeisenbank odstartovaly 19. září 2016 podzimní „Hypodny“. Na klienty čeká při podání žádosti o hypoteční úvěr do 11. listopadu zvýhodněná úroková sazba a při podpisu smlouvy s fixací alespoň na tři roky do konce listopadu bonus 4 000 korun. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:12

14.09.2016 10:29 Doba hypoték s dlouhou fixací je u konce

V prosinci začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, díky kterému banky přestanou mít motivaci dále nabízet hypoteční úvěry s dlouhou dobou fixace. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:14

13.09.2016 11:42 Omezení stoprocentních hypoték se blíží. Lidé o ně stejně zájem nemají

Od 1. října 2016 klesne na základě doporučení České národní banky (ČNB) výše poskytovaného úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) ze 100 % na 95 %. Banky zvýšený zájem klientů o stoprocentní hypotéky zatím nezaznamenaly. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:18

12.09.2016 11:35 Air Bank nyní nabízí při převodu hypotéky pětiletou fixaci

Rekordně nízké sazby hypoték lákají stále více a více klientů. Doba, kdy se může tato nízká sazba zlomit a hypotéky začnou opět růst je již nějakou dobu v očekávání. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:19

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (227)
 
Spíše ano. (40)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 348 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 20.09.2016 00:00 Ivana Vobejdová: Bezplatná insolvenční poradna je alternativou k „oddlužovacím společnostem“

Bezplatná insolvenční poradna byla v nedávné době otevřena v Českých Budějovicích jako pilotní projekt pomoci lidem, kterým hrozí tzv. osobní bankrot. „Bezplatná insolvenční poradna by měla jako jakýsi „rozcestník“ sloužit všem, kteří se snaží řešit své problémy s dluhy a potřebují jen dobrou radu,“ vysvětluje v rozhovoru JUDr. Ivana Vobejdová z Krajského soudu v Českých Budějovicích. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 22.09.2016 00:00 Nepodceňujte rodinný rozpočet. Nečekané výdaje vás pošlou ke dnu

Největší položkou rodinného rozpočtu tvoří kromě výdajů na potraviny výdaje na bydlení. Často napjatý rozpočet mohou ale překvapit mimořádné výdaje. Najít skulinku v rodinném rozpočtu není jednoduché, ale není to nemožné. Jakých chyb se v rodinném rozpočtu nejčastěji dopouštíme?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 21.09.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex srpen 2016: Objemy i počty se zmátořily

Po slabším červenci prázdninová čísla přišel zachránit srpen. Přitom v minulých letech tomu bylo naopak. Srpen dlouhodobě patřil mezi slabší měsíce. Zájem o hypotéky je tedy zase o něco větší a úrokové sazby nadále klesají. A opět prorážejí rekordní úroveň. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.09.2016 00:00 Nový zákon o úvěru změní zprostředkovatelský trh

Nový zákon o úvěru začne platit od 1. prosince 2016. Zákon se zaměřuje mimo jiné i na pravidla a povinnosti pro zprostředkovatele. Kdo a za jakých podmínek bude moci poskytovat spotřebitelské úvěry a potažmo i hypotéky? (Aktualizováno) Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »