Obce pronajímají byty za dumpingové nájemné!

Cenové mapy ministerstva pro místní rozvoj přinášejí důkaz: Obce i po deregulaci nájemného pronajímají jim svěřený majetek za ceny hluboko pod tržními. Jak moc jsou nájemníci v obecních domech zvýhodněni oproti ostatním?

Ministerstvo pro místní rozvoj přineslo další zpřesnění map nájemného. Vedle odhadu znalce je na mnohých místech České republiky doplněna též informace o výši nájemného v obecních domech. A ta se od znaleckého posudku významně liší. Obce pronajímají (až na čestné výjimky) jim svěřený majetek výrazně pod cenou obvyklou a – což je z pohledu správy svěřeného majetku trestuhodné – dokonce pod nákladovou cenou.

Pronajímá-li obec obecní majetek pod nákladovou cenou, znamená to, že z výnosu daní občanů bydlících či podnikajících na území katastru obce je dotováno bydlení zpravidla menšině vyvolených, kterým byl z jakéhokoli důvodu přidělen obecní byt. Lze to ještě přijmout v případech rodin ve finanční nouzi, takových ale bohužel v obecních bytech bydlívá poskrovnu.

V některých obcích již bylo zveřejněno též průměrné nájemné volně smluvně sjednané. Zveřejněná čísla ukazují, že je zpravidla o něco vyšší než nájemné odhadnuté znalcem. V porovnání s rozdílem mezi obecními nájmy oproti znaleckým odhadům se ale jedná o zanedbatelný rozdíl.

Hlavním motivem pro vznik map nájemného byla proběhnuvší deregulace nájemného v naprosté většině obcí v České republice. Nájemníci s dříve regulovaným nájemným se měli s majiteli bytů dohodnout na nové výši nájemného smluvně. Pokud by se nedohodli, měl rozhodnout soud.

Soudních sporů o stanovení výše nájemného se ale mnoho nekoná a nejsou tak naplněny obavy některých odborníků. Důvodem ovšem nemusí být jen „dobrovolná dohoda“, ale vzhledem k obecně nízké úrovni finanční gramotnosti i právního povědomí v České republice se může jednat i o neznalost – v tomto případě pravděpodobně častěji nájemníků.

Deregulace z pohledu načasování přišla v pravý čas. V době uvolnění nájemného byla nouze o platící nájemníky a zároveň klesalo tržní nájemné. To nepochybně vedlo k větší ochotě pronajímatelů nabídnout přiměřenou cenu a nesnažit se „zahojit“ za roky regulovaného nájemného. Kdyby stávající nájemník odešel, kde by pronajímatel sehnal nového spolehlivého?

Přesto v několika málo číslech zveřejněných mezi nájemným smluvně deregulovaným se ukazuje velmi velký rozptyl mezi nejnižšími a nejvyššími nájmy.

Tabulka 1: Nájemné smluvně deregulované - příklad

Obec	Nájemné (Kč/m2)
	od	do
Český Těšín	42 Kč	70 Kč
Třinec	38 Kč	73 Kč

Zdroj: MMR k 1. 8. 2011

Tabulka z příkladu ukazuje nájemné smluvně deregulované ve dvou městech Moravskoslezského kraje. V týchž městech se volně smluvně sjednané (tedy tržní nájemné sjednané v bytech nepodléhající regulaci před deregulací nájemného) pohybuje na úrovních výrazně vyšších.

Tabulka 2: Nájemné volně smluvně sjednané – příklad

Obec	Nájemné (Kč/m2)
	od	do
Český Těšín	82,30 Kč	91,30 Kč
Třinec	92,60 Kč	97,40 Kč

Zdroj: MMR k 1. 8. 2011

Pro bližší srovnání: Nájemné v obecních bytech v Českém Těšíně se dle map nájemného pohybuje na úrovni 29,30 Kč/m2 a v Třinci v rozmezí od 38,10 Kč/m2 do 70 Kč/m2. Nájemné pod 55 Kč/m2 je přitom pod nákladovým nájemným. Za standardních okolností prodávajícího, který zboží či služby prodává pod nákladovými cenami, začíná prověřovat antimonopolní úřad z podezření z nekalosoutěžního jednání. V případě nájemného se zdá být ale vše v pořádku…

Obce pronajímají obecní byty řádově za třetinu až polovinu nájemného stanoveného znalcem. V porovnání s tržními nájmy by na tom byly ještě hůře. Jsou ale i výjimky. Jednou z nich je město Písek či Česká Skalice, které obecní majetek pronajímají za cenu odpovídající tržním nájmům. Jen v nemnohých městech se ale jedná o standard. Zpravidla obecní nájemné končí hluboko pod nejnižšími hodnotami tržního nájemného.