Orco vzbuzuje spíše nedůvěru

Býval to jeden z nejzajímavějších titulů na pražské burze, který sice patřil k rizikovějším, ale zároveň přinášel svým investorům hezké výnosy. Hypoteční krize ale odhalila slabiny společnosti v plné kráse a dnes je Orco spíše problémovým titulem, k němuž se mnoho investorů nadobro otočilo zády.

Developerská společnost Orco Porperty Group sice byla založena v Paříži, primárním trhem ale byla Česká republika a okolní středoevropské země, které na začátku devadesátých let slibovaly velmi zajímavý potenciál. I díky tomuto zaměření nebylo žádným překvapením, že společnost realizovala duální listing svých akcí, původně obchodovaných na burze v Paříži, právě v Praze začátkem května 2005.

Šampión na BCPP

Emisní kurz při IPO byl stanoven na hodnotu 1 225 korun, a jelikož byla akcie jednou z prvních, které po dlouhé době přibily na domácí burze, trhy se vezly na pozitivní vlně, společnost vypadala zdravě a nemovitostní sektor byl považován mnoha investory za zlatý důl, cena akcie se šplhala hezky nahoru. Po roce atakovala cena akcie hodnotu 3 000 korun, kterou po korekci nakonec na začátku roku 2007 také překonala a své vítězné tažení zakončila až nad 3 700 korunami za akcii. V roce 2005 byly akcie Orca třetím nejziskovějším titulem na BCPP v segmentu SPAD.

Úspěchy na burze ale šly ruku v ruce s fungováním společnosti, které se na trhu s nemovitostmi skutečně dařilo, a tak se vedení společnosti nezdráhalo získávat peněžní prostředky nejenom prostřednictvím úpisu nových akcií, ale také půjčováním si jak u bank, tak i emisí dluhopisů. Firma získávala další prostředky bez toho, aby docházelo k rozředění podílu stávajících majitelů akcií, investoři pak za zajímavý výnos získaly cenné papíry perspektivní (v té době pravděpodobně ano) společnosti.

Díky novým penězům mohla společnost realizovat poměrně expanzivní politiku na trhu s nemovitostmi nejenom v ČR, ale také v okolních zemích, zahrnující množství nových projektů. Pozitivní zprávou pro investory byla u Orca také skutečnost, že portfolio společnosti bylo poměrně diverzifikováno, a to nejenom regionálně (i když ČR byla jasně ve vedení), ale také sektorově (rezidenční i komerční nemovitosti, asset management apod.).

Propad na dno by velmi rychlý

Pohádka o úspěšném princi bohužel začala dostávat trhliny s rozšiřováním hypoteční krize z USA do celého světa, střední Evropu nevyjímaje. Cena akcie se naposledy dostala nad 3 000 korun koncem roku 2007, pak už nabrala velmi strmý směr dolů. Začátkem roku se cena akcie dostala pod hranici 1 500 korun, investoři jí však ještě stále věřili (což bylo podporováno reportovanými výsledky) a považovali ji za levnou.

Bohužel pro investory, počet dobrých zpráv od tohoto období klesl na minimum a od poloviny roku se náznaky krize na nemovitostním trhu začaly ukazovat nejenom prostřednictvím ceny akcie, ale také ve výsledcích společnosti. Snahy o zabránění poklesu ve formě prohlášení o zpětných odkupech akcií, plány na prodej nemovitostí a předpovědi o růstu tržeb už začaly zavánět zoufalstvím a zoufalí měli být nedlouho poté také investoři.

Stále horší výsledky společnosti, chybějící likvidita, k tomu pokles podílu majoritního vlastníka J. F. Otta kvůli prodeji jeho akcií zastavených bance, způsobily, že investoři začali na titul hledět s notnou dávkou nejistoty a podle toho to také vypadalo na burze. Počátkem roku 2009 se cena akcie dostala až pod sto korun, analytici stále častěji zmiňovali v souvislosti s dalším vývojem společnosti možnost likvidace (i když ve velmi spekulativní rovině) a samotná firma začala pomalu, ale jistě praktikovat svou dezinformační kampaň, kdy nikomu nebylo zřejmé, co má vedení společnosti (mezitím hodně obměněné) za lubem.

Stále nové zprávy o plánované restrukturalizaci dluhu (poté, co začala vycházet najevo ohromná zadluženost společnosti), nejasná majetková struktura, která jen přilévala vodu do ohně spekulací o dalším směřování společnosti, neuveřejňování výsledků a tahání investorů a analytiků za nos (po konečném ohlášení částečných výsledků si možná mnozí přáli, aby je firma raději nezveřejňovala) a nakonec vrchol v podobě vyhlášení soudní ochrany před věřiteli. To všechno společnost stihla v prvním pololetí roku 2009.

Když se říká, že v nouzi poznáš přítele, v souvislosti s vedením společnosti Orco by se dalo spíše mluvit o poznávání charakteru. Šéf společnosti J. F. Ott se ukázal jako bezpáteřní manipulátor, který se při hájení svých zájmů nestydí lhát jak dlužníkům, tak akcionářům a své místo brání všemi možnými způsoby. Původně avizovaná půlroční ochrana před věřiteli se protáhla na celý rok, v průběhu něhož Ott dokázal rozčílit úplně všechny.

Drobní akcionáři mu po ohlášení výsledků nemohli přijít na jméno také proto, že jedním z jeho zamýšlených opatření na záchranu byl vstup nového investora, čímž by došlo k ředění jejich podílů. Ott svou arogancí pravděpodobně naštval také potenciálního investora, kterým měla být společnost Colony Capital, protože ta nakonec své plány na investici stáhla. Drobným investorům se ale nakonec přeci jen vysmál, když v podobě několika private placementů nových akcií (s nezanedbatelným diskontem vůči tržní ceně) zvýšil podíl jemu věrných společností tak, aby jej jeho nepřátelé nemohli sesadit z křesla.

Svými restrukturalizačními plány ředitel společnosti evidentně nepotěšil ani majitele dluhopisů, kteří jeho marné plány na restrukturalizaci dluhu tvrdohlavě zamítali. Jelikož ale francouzské soudy neměly náladu vydat společnost dlužníkům napospas a pod rouškou snahy o její zachování jí před věřiteli stále bránily, byly banky i držitelé dluhopisů prakticky bezmocní.

Soudní ochrana nakonec vypršela a francouzský soud schválil společnosti restrukturalizační plán na deset let. Přesto, že byla tato zpráva přijata pozitivně, investoři ještě nemají vyhráno. Plány na papíře sice mohou vypadat slibně, ale to vypadalo celé fungování společnosti před pár lety také. Jelikož se v průběhu posledních měsíců dostalo na světlo světa množství informací ukazujících na podivné praktiky a neschopnost lidí ve vedení společnosti, není optimismus na místě.

Dluh společnosti je momentálně 1,1 mld. EUR u bankovních institucí a 411 milionů EUR v dluhopisech (nominálně, společně s kumulovanými úroky se tato cena zvyšuje na téměř 640 milionů EUR). Dluhopisy by měly být splaceny do deseti let ve formě splátek, jejichž výše má postupně růst, přičemž téměř polovina bude splatná v posledních dvou letech. Sám výkonný ředitel OPG Aleš Vobruba však ve včerejším online rozhovoru na serveru Patria Online zmínil určité riziko, které je s ohledem na dnešní situaci určitě nezanedbatelné: „Restukturalizační plán byl nastaven s poměrně konzervativními předpoklady. S ohledem na nižší splátky dluhopisů v prvních šesti letech budeme moci reinvestovat volné prostředky do projektů, z jejichž prodejů budou hrazeny zvláště splátky dluhopisů v roce 2019 a 2020 (49 % celkové částky). Z tohoto pohledu může být nebezpečím samotný realitní a hospodářský cyklus s nepředvídatelnou délkou jednotlivých fází.“

Pokud vezmeme do úvahy, jak se společnost vyrovnávala s poslední krizí a kam se díky ní dostala, zbývá jen doufat, že se podobná situace na trzích velmi dlouho opakovat nebude. Protože jakákoli pozitivní výměna ve vedení společnosti pravděpodobně nepřichází v úvahu, je investice do takového titulu skutečně až nesmyslně riziková. A je úplně jedno, jak vypadají fundamenty společnosti. Vedení Orca nám již jednou ukázalo, že jakýkoli zájem investorů pro ni není vůbec podstatný.