Podle čeho si vybírat dobu fixace hypotéky?

Odhady budoucího vývoje úrokových sazeb se výrazně liší. Klienti proto raději dávají přednost hypotékám s delší dobou fixace. Jaké jsou výhody krátkých a jaké dlouhých fixací? A podle čeho se při jejich volbě rozhodovat?

V letošním srpnu banky poskytly 4046 hypoték, z nichž téměř polovinu představovaly hypotéky s pětiletou fixací. Jinými slovy hypotéky s pevně stanovenou úrokovou sazbou a částkou měsíční splátky úvěru na dobu pěti let. Pětiletý fix si vybralo 45 % klientů, tedy o pět procent více než druhé nejoblíbenější variantě hypotéky s 3letou fixací. Zbylých 15 % klientů se buď rozhodlo pro jinou dobu fixace, nebo si sjednalo hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou (5 %).

Graf: Podíly hypoték podle volby doby fixace (srpen 2010)

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

Základním faktorem ovlivňujícím volbu doby fixace je budoucí vývoj úrokových sazeb hypoték. V případě očekávaného nárůstu úrokových sazeb vítězí delší fixace, v případě očekávaného poklesu sazeb je lepší úvěr fixovat na kratší dobu a v následujícím roce úvěr refixovat za výhodnějších podmínek. Potíž je však v tom, že odhadovat budoucí vývoj úrokových sazeb v horizontu několika let je velice těžké a s ohledem na události související s hypoteční krizí si jej netroufnou predikovat ani samotní bankéři.

Tip: výsledky naší ankety týkající se budoucího vývoje úrokových sazeb naleznete v článku „Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték?“

V krátkém horizontu (do konce letošního roku) očekávají námi nedávno oslovení experti mírný pokles úrokových sazeb, nicméně ve středně- a dlouhodobém výhledu převládá mezi spíše názor, že úrokové sazby porostou. Příčinou nárůstu bude utahování šroubů (navyšování sazeb) ze strany ČNB, která bude muset korigovat rostoucí inflační tlaky vyplývající z přebytku likvidity na trzích.

Pro koho je vhodná hypotéka s delší fixací?

Klient s konstantní výší příjmů, který upřednostňuje stále stejnou výši splátky, díky které si může lépe plánovat příjmy a výdaje domácnosti. Klient nepředpokládá předčasné splacení úvěru před koncem doby fixace. Délka doby fixace se odvíjí od očekávaného vývoje úrokových sazeb.

Relativně nízké úrokové sazby v kombinaci s nejistotou ohledně budoucího vývoje sazeb (očekávání nárůstu sazeb) jsou hlavní příčinou, proč většina klientů v současnosti volí delší dobu fixace. Ty jsou navíc prostřednictvím nejrůznějších marketingových kampaní bankami úrokově zvýhodňovány.

Pro koho je vhodná hypotéka s jednoletou fixací?

Klient, který preferuje flexibilitu. Chce mít možnost podmínky úvěru v průběhu splácení měnit, a který si chce uchovat možnost vyšších předčasných splátek.

Nevýhodou delších fixací je, že v případě poklesu sazeb klient s pevně zafixovanou úrokovou sazbou platí stále stejnou částku, ačkoliv by mohl platit méně, kdyby měl sjednanou hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou. Nevýhodou dlouhých fixací je také omezená možnost mimořádných splátek úvěr. Některé banky předčasné splacení úvěru mimo období refixace prakticky neumožňují (sankční poplatky jsou tak vysoké, že se předčasné splacení klientovi nemůže v žádném případě vyplatit), jiné banky výrazně omezují výši částky mimořádné splátky.

Výhodou kratších fixací je také častější možnost úpravy parametrů úvěru (v době refixace může klient bez jakýchkoliv sankcí měnit dobu splatnosti úvěru a tím i výši splátek), nebo přestupu ke konkurenci, která v té době bude nabízet výrazně výhodnější podmínky pro splácení úvěru nebo přijde s nějakou produktovou zajímavostí.

Při sjednávání hypotéky je důležité myslet na to, že splacení hypotečního úvěru  mimo období změny fixace je drahé. Důležité je zamyslet se, jak dlouho budu kupovanou nemovitost užívat (pokud touto nemovitostí za úvěr ručím) a zda ji nebudu muset v dohledné době vyměnit za větší. Pokud se jedná o první bydlení, je lepší úvěr nefixovat na více než 10 let. Pokud však máte jinou nemovitost do zástavy, tento problém řešit nemusíte a úvěr si můžete i po prodeji „startovacího bytu“ ponechat.

Pro koho je vhodná hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou?

Klient s vyššími příjmy a dostatečnou finanční rezervou, který je ochoten akceptovat proměnlivou výši měsíčních splátek.

Plovoucí úroková sazba je transparentní a klient vždy platí cenu odpovídající  skutečnosti. Při pohybu sazeb směrem nahoru platí více, při poklesu platí méně, než klient s fixovanou úrokovou sazbou. Bohužel v současnosti tvoří nezanedbatelnou část klientů v variabilními hypotékami ti, kteří očekávají, že sazby ještě klesnou a na této úrovni nějaký čas setrvají a v případě nárůstu sazeb počítají s tím, že si hypotéku zafixují za stále výhodných podmínek. Spekulují tedy na pokles sazeb.

Ovšem pozor, sazby mohou vyrůst skokově a navíc při přechodu s variabilní na fixní sazbu, banka klientovi nezamrazí aktuální variabilní sazbu, ale nabídne mu sazbu z aktuální nabídky fixních hypoték, což může být o půl až jeden procentní bod více.