Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!

Autor: Petr Zámečník | 05.10.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 18 komentářů
Pořízení vlastního bytu dobře zvažte!

Vlastnické bydlení má nespočet výhod. Domácnost nemusí platit nájem. Významně jednodušší je provádění veškerých úprav a rekonstrukcí. Ale... nevýhod vlastního bydlení je také dost. Před rozhodnutím o pořízení bytu či domu je dobře zvažte!

Vlastnické bydlení je v České republice zdaleka nejoblíbenější. Na anketní otázku "Jakému typu bydlení dáváte přednost?" zveřejněnou v článku Luboše Svačiny "Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?" uvedlo preferenci osobního vlastnictví 80 % hlasujících s tím, že dalších 13 % upřednostňuje družstevní vlastnictví. (V anketě v době přípravy tohoto článku hlasovalo již 963 čtenářů.) Obdobné výsledky udávají i další průzkumy a ankety.

Nesporné výhody vlastnického bydlení ovšem v mnoha případech mohou zastínit jeho negativa. Výhoda "neplacení nájmu" se může vytratit pod splátkou hypotéky, byt jako forma spoření na důchod se může rozplynout v nákladech na náročnější rekonstrukce po třiceti letech splácení hypotéky. A to nejsou zdaleka jediné nevýhody, s nimiž je nutné při volbě vlastnického bydlení počítat.

"Neplatím nájem"

Nájem vlastník nemovitosti skutečně neplatí. Pokud se ale jedná o byt v bytovém domě s více vlastníky, na základě rozhodnutí společenství vlastníků je povinen platit příspěvek do fondu oprav. Jeho výše závisí sice především na rozhodnutí společenství, ovšem to by se mělo odvíjet od stavu domu a očekávaných oprav s domem spojených. I v případě, kdy společenství vlastníků nevzniká, je vhodné pamatovat na tyto výdaje.

Naopak neexistence rezerv pro nezbytné opravy, ať již z rozhodnutí společenství vlastníků jednotek nebo špatným plánováním majitele bytu či rodinného domu, se může ukázat jako fatální. Byt v neudržovaném domě navíc ztrácí hodnotu, a tak ani jeho výměna (prodej a koupě jiného) není snadná.

Vedle tvorby rezerv musí majitel bytu počítat i s dalšími náklady. Mezi nejvýznamnější přímé náklady patří splátka hypotéky. Mezi lidmi často panuje iluze, že když splácí hypotéku, placenou částku spoří (nejčastěji) na důchod. V penzi pak budou mít úvěr splacený a byt nebo domek bude "jejich". Proč se jedná o iluzi?

Splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: splátky jistiny a úroků. Zatímco splátkou jistiny se snižuje dluh, jímž je nemovitost zatížena (a de facto tak skutečně nemovitost přechází do čistého majetku domácnosti), o úrocích toto říci nelze. Naopak. Platba úroků je z ekonomického pohledu totožná s platbou nájemného! Je přeci jedno, jestli si půjčím byt, za který platím nájem, nebo peníze na byt, za které platím úroky. A zejména u hypoték s delší splatností tvoří z počátku úroky podstatnou část anuitní platby.

Kromě přímé platby splátky hypotéky jsou s vlastnictvím nemovitosti spojeny i další "nepřímé" náklady - náklady příležitosti. Málokterá banka dnes poskytne hypotéku na celou cenu nemovitosti (a i když ano, tak si ji nechá dobře zaplatit). Tyto peníze vložené do vlastního bydlení nemůže domácnost zhodnocovat jiným způsobem (ano, mohou se zhodnocovat v případném růstu ceny bytu či domu... ale skutečně budou ceny růst? Kupříkladu v Japonsku už dvacet let stagnují...).

Jak vysoké jsou náklady příležitosti? Závisí vždy na okolnostech v každé rodině. Pokud si kvůli vložení vlastních prostředků do bytu pořídí ojetinu na úvěr s roční procentní sazbou nákladů 20 %, pak jsou náklady příležitosti 20 % ročně až do splacení úvěru (samozřejmě z jeho nesplacené části). Pokud je domácnost ochotna a schopna prostředky investovat na akciových trzích (a je tedy ochotna a schopna přijmout investiční riziko), pak náklady příležitosti mohou být kolem 8 % ročně. A pokud pak chybí peníze na rozvoj podnikání nebo uskutečnění podnikatelského záměru, pak jejich náklad příležitosti může být nevyčíslitelný.

"Zafixuji si platbu za bydlení"

Platí-li domácnost nájemné, může se dočkat i jeho zvýšení. To bývá přímo ve smlouvě stanoveno prostřednictvím indexace. Roste-li inflace (resp. nejčastěji ceny stavebních prací), roste i nájemné.

Prostřednictvím hypotéky a koupě vlastního bydlení lze růst plateb za bydlení "zafixovat". Ovšem jen opticky. A nemyslím tím nyní, že mohou vzrůst úrokové sazby, které hypotéku prodraží - to samozřejmě také, ale to bývá dočasný jev. Důvod leží o nákladovou položku vedle.

Nájemné se indexuje nejčastěji podle růstu stavebních prací z jednoho prostého důvodu: Rostou-li tyto ceny, rostou náklady na údržbu bytu a domu. Ovšem těmto nákladům se nevyhne ani majitel vlastního bydlení! Nájemné pouze zvyšuje pravidelné náklady, ale pokud vlastník bytu či domu v osobním vlastnictví netvoří patřičné (s inflací rostoucí) rezervy, může ho překvapit "neočekávaná" výše nákladů na opravu střechy, fasády či výměnu oken.

Chcete se přestěhovat?

Potřeby domácnosti se s časem mění. Devatenácté století, kdy většina lidí zemřela tam , kde se narodila(vynecháme-li tedy období napoleonských válek, kdy lidé ve vojenských mundůrech putovali pro kulku přes celou Evropu), je dávno pryč. Lidé se stěhují za prací do měst, do větších měst, do jiných měst... mnohem častěji než dříve.

Plánujete jedno děcko? Dvě? Nebo čtyři? Plány mohou být krásné a je dobré jim přizpůsobit i bydlení. Ovšem, co když plány nevyjdou? Místo jednoho děcka budou čtyřčata? Nebo se plánovaná čtyři nepodaří? Děti se navíc zpravidla rodí postupně, postupně rostou a s nimi i jejich potřeby na osobní prostor.

Přišli jste o práci? Zřejmě budete muset šetřit. Hypotéku ale splácet musíte... z nájemního bytu se můžete přestěhovat do levnějšího, v okrajové části města, či jinam, kde práci najdete lépe.

Je jedno, zda se rodina musí stěhovat z důvodu změny zaměstnání některého z živitelů, nebo z důvodu změny počtu jejích členů či jejich potřeb na životní prostor. V každém případě je vhodné změnit přinejmenším buď lokalitu, nebo velikost bytu či domu. Jedná-li se o byt či dům v osobním vlastnictví (a mnohé, včetně tohoto, platí též o vlastnictví družstevním), je třeba vždy zorganizovat jeho prodej, a pokud na to zbývají síly, chuť a peníze, ještě nákup nového.

Ano, byly doby, kdy se vyplatilo pořídit si byt, třeba menší, a když vzrostla potřeba prostoru, původní prodat (tehdy se ziskem) a koupit nový, větší (případně původní pronajímat a koupit si byt druhý). Ovšem to, že ceny bytů rostly v minulosti, nezaručuje jejich růst v budoucnosti. Naopak řada dlouhodobých faktorů hovoří přinejlepším o jejich stagnaci.

Stárnutí populace bude znamenat zvýšení zájmu o určitý typ bydlení, který je ale vzdálen ideálu pro čtyřčlennou rodinu. Navíc kupní síla penzistů, kteří si sami na svůj podzim života nenaspoří, klesá. A ti, kteří si naspoří... budou skutečně poptávat nemovitosti v Česku? Nebo dají raději přednost francouzské riviéře?

Nájem vyšší než splátka hypotéky

Argumentů, proč by nájem měl být z dlouhodobého pohledu vyšší než splátka hypotéky, jsem předložil již mnoho v několika článcích (např.: Nájem bude vyšší než splátka hypotéky nebo Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?) a svedl několik slovních soubojů s odpůrci tohoto tvrzení. Předesílám jen, že k tomuto nemusí dojít pouze růstem nájemného, ale i poklesem cen nemovitostí.

V současnosti je naopak nájemní bydlení levnější, než kolik by platil majitel bytu za hypotéku. Důvodů je celá řada - ale jeden z nejvýznamnějších je podle mého názoru současná výrazná preference k vlastnickému bydlení, která šponuje jeho ceny do závratných výšek.

K naplnění tvrzení, že nájem bude vyšší než splátka hypotéky, nemusí dojít rychle. Bytový trh je poměrně nepružný (výstavba něco trvá, přestavba stávajícího nevyhovujícího fondu také, a i samotný prodej či nákup bytu či domu je otázkou měsíců). A je otázkou, zda k jeho naplnění dojde spíše růstem nájemného, nebo poklesem cen bytů. Pokud považujete za pravděpodobnější druhou možnost, je vhodné se vlastnímu bydlení spíše vyhnout.

Můžu si dělat, co chci

Vlastnické bydlení má jednu velkou výhodu. Obyvatel bytu či domu si může (v mezích zákona a soužití se sousedy) dělat úpravy a opravy podle své libosti. Nemusí se dohadovat s majitelem, jestli mu danou přestavbu povolí či nikoli - ale pochopitelně také nemůže očekávat, že mu ji někdo jiný zaplatí či mu na ni přispěje.

Moci si byt či dům upravit k obrazu svému je velmi svůdné. Na druhou stranu to nemusí být vždy ekonomicky racionální - naopak, zpravidla není. Ve vlastním (vlastnickém) bydlení je domácnost schopna a ochotna proinvestovat ke zvýšení vlastního komfortu výrazně více, než kolik by bylo efektivní pro byt určený kupříkladu k nájmu či k prodeji. A navíc - co zvyšuje komfort jedné domácnosti, ho může snížit jiné. A tím samozřejmě může s danou investicí klesnout i cena nemovitosti. To je podstatné zejména v případě, kdy se chce domácnost přestěhovat.

Daně, poplatky...

Nájemník platí nájem. A služby. A to je vše. Majitel se musí starat o daně, poplatky a podobné platby.

"Mám svůj byt, vždycky budu mít, kde bydlet"

Jednou z největších iluzí lidí pořizujících si vlastnické bydlení je, že když mají vlastní byt, nemohou o něj přijít a nikdo je nevyhodí. Omyl.

Zatímco zbavit se nájemníka je komplikované, vystěhovat majitele bytu, který kupříkladu neplatí hypotéku nebo se předlužil a spadl do exekuce, je mnohem snazší. Dokonce i vystěhovat neplatícího nájemníka (přestože už se v této oblasti české soudnictví pochlapuje) je náročnější.

Mít platnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou je lepší definitiva bydlení než mít záznam v Katastru nemovitostí.

Opravdu je lepší mít vlastní byt či dům?

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (398)
 
Družstevní vlastnictví. (30)
 
Nájemní bydlení. (84)
 
Jiné. (8)
 Celkem hlasovalo 520 čtenářů

Pořízení vlastního bytu dobře zvažte! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Odkazující články

Bydlet ve vlastním? Ano, ale… Petr Zámečník | 08.04.2015 00:00

Poslední přidané komentáře (celkem 18 komentářů)

Ono jenom pořízení už není jen tak... Klarina | 09.02.2015 01:24
Jak slevit kupní cenu Viki | 15.04.2014 13:03
RE: je to fakt blbost tom | 08.11.2011 09:41
je to fakt blbost Hanča | 08.11.2011 08:20
a co tenhle detail? Honza | 03.02.2011 15:40

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 13.07.2016 14:37

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

18.07.2016 13:16 Na čtrnácti místech Prahy vyrostou mrakodrapy

Ve čtrnácti lokalitách v Praze vyrostou mrakodrapy až s 27 podlažími. S výstavbou mrakodrapů na Roztylech, Chodově, Rohanském ostrově, ve Vysočanech či Libni počítá návrh nového metropolitního územního plánu Prahy, který by měl platit od roku 2020. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1210)
 
Ne. (1494)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2756 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »