Poroste hypoteční trh i nadále?

Hypoteční trh v České republice roste již několik let. Nyní ale rostou i úrokové sazby. Změní se trend poskytování hypoték? Jaké faktory hovoří ve prospěch dalšího růstu a jaké proti, píše JAN BUREŠ.

Poválečná historie hypoték v ČR začala v roce 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. Pro řadu lidí byla hypotéka velkou neznámou, úroky se navíc v té době pohybovaly okolo 15 procent a po dvou letech, v době tzv. "balíčkové" krize, dokonce ještě stouply - krátkodobě až ke dvaceti procentům. Není proto divu, že do konce roku 2000 ještě nebylo poskytnuto ani 30 miliard Kč hypoték.

Ani zavedení státního příspěvku k úrokům z hypoték situaci příliš nepomohlo. Zajímavé je, že ani v té době poměrně vysoké inflace jsme se nedali cestou hypoték v cizí měně, jakou šli například v Polsku, Rusku a dalších zemích, kde bylo možné získat hypotéku se zajímavým úrokem pouze v cizí měně.

Po roce 2000 se však situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých hypoték, který pokračuje nezměněným tempem dodnes.

První stovky miliard bylo dosaženo v roce 2003, tj. po osmi letech od znovuuvedení hypoték na náš trh. Druhá stovka byla završena už během roku 2005, po jednadvaceti měsících, třetí k ní přibyla za dalších třináct měsíců a ke schválení zatím poslední, čtvrté stovky miliard došlo letos v červnu, po devíti měsících. Počet poskytnutých hypoték se vyšplhal na 300 000 - při průměrném počtu 1,7 klienta připadajícího na jednu smlouvu lze říci, že hypotéku dnes splácí každý dvacátý český občan. Vývoj je zobrazen na grafu:

Pramen: Údaje MMR

Úrokové sazby se v posledních čtyřech letech postupně dostaly na jednu z nejnižších úrovní v Evropě. Vliv státní podpory se díky snížení sazeb snížil; jedinou podstatnou podporou, která klientům zbyla je možnost odpočtu úroků od základu daně z příjmů.

Co bude dál?

Pro další růst hypoték mluví především počínající skutečná deregulace nájemného, která zvyšuje atraktivitu vlastního bydlení pro další skupinu občanů - splátky hypotéky pro ně mohou znamenat nižší zátěž než platby nájemného. Razantní zvyšování průměrných mezd, které provází momentální růstovou fázi hospodářství také počet bonitních klientů rozšíří.

Dalším faktorem (který ovšem bude působit jen v letošním roce) je očekávaná změna snížené sazby DPH z 5 na 9 %. Zajímavé důsledky by mohla mít i změna pravidel převodu družstevních bytů do vlastnictví družstevníků, o které se mluví v poslední době.

Na straně, která mluví proti dalšímu růstu hypoték, je především růst úrokových sazeb.

Příznivý vývoj úrokových sazeb se v letošním roce zastavil a otočil. Od června sazby stoupají a stoupání bude pokračovat tak, jak bude ČNB zvyšovat základní úrokové sazby, aby zbrzdila inflaci. Lze očekávat, že úroková sazba české koruny se přinejmenším srovná se zatím vyšší sazbou, která platí pro euro. Cenová hladina hypoték by se tak měla ustálit mezi pěti a šesti procenty.

Proti růstu hypotečního trhu dále hovoří zvyšování cen bytů a rodinných domků z nové výstavby, zvýšení hladiny DPH a paradoxně i snížení daně z příjmu. Pokud si totiž bude úroky z hypotéky ze základu daně odečítat klient, který dosud podléhá dvaatřicetiprocentní mezní sazbě daně, výrazně se sníží jeho úspora - místo dosavadních max. 96 000 Kč z odpočtu získá jen max. 45 000 korun.

Mám za to, že v příštích letech budou i nadále převažovat prorůstové vlivy a hypoteční trh nadále poroste. Tempo růstu se ale zmírní a patrně se bude pohybovat někde okolo 30 % ročně.

Pro další růst hypoték mluví i srovnání s Evropou pokud jde o podíl hypotečních úvěrů na hrubém národním produktu, který ukazuje následující graf:

Pramen: Evropská hypoteční federace

Jak je na první pohled vidět, občas se objevující strašení vysokou zadlužeností domácností se v žádném případě netýká hypoték. Česká republika je prozatím hluboko pod průměrem Evropské unie a zdaleka není mezi prvními ani ve státech střední a východní Evropy. Zatímco pokud jde o celkovou zadluženost k hrubému národnímu produktu na hlavu, jsme už asi na osmdesáti procentech unijního průměru, u hypoték máme ještě hodně co dohánět. Jakými produkty a cestami, to už je téma na jiný článek.

Zdroj: Investujeme.cz