Příliš demokracie škodí… i ve správě o bytových domů

V souvislosti s parlamentními volbami se čas od času otevře diskuse o tom, zda „právo volit“ má skutečně zůstat pouze právem či zda by se nemělo změnit na volební povinnost. Přestože jsem dříve horoval pro měkčí, demokratičtější cestu, tak nyní se mi zdá, že přílišná demokracie má i své slabiny. Bohužel to platí i v případě bytových domů a jejich správy.

Poznámku k povinné či dobrovolné volební účasti občanů považujte pouze za námět k zamyšlení v tom smyslu, jak by asi dopadly parlamentní volby v případě, že by se tam s volebním lístkem v obálce museli objevit skutečně všichni voliči v ČR. Asi by byl výsledek voleb zásadně jiný… možná horší, možná lepší…

Modernizace budovy pouze s třemi čtvrtinami souhlasu vlastníků…

Smyslem tohoto článku je ovšem napsat pár řádků o patové situaci, ve které se nachází stovky bytových domů v ČR právě v důsledku přílišné demokracie umístěné do Zákona o vlastnictví bytů, který fakticky reguluje fungování a správu společenství vlastníků bytových jednotek.

Jsem členem výboru společenství vlastníků bytových jednotek a jako společenství jsme fakticky v bezvýchodné právní situaci, co s bytovým domem. Bytový dům trpí několika problémy, které vyžaduji nikoli odstranění vad běžnou opravou, nýbrž potřebují modernizaci v podobě technického zhodnocení. Abych byl konkrétní, tak jde o prostupující vlhkost vnějším zdivem až do bytů, nevyhovující střecha propouštějící opakovaně vodu a balkony, přes které teče voda do domu.

Standardní údržba či oprava střechy či balkónů k nápravě nevedou. Obvykle se objedná stavební firma, která bez poskytnutí záruky přijede, provede opravu střechy či balkonu a za chvíli se objeví vlhkost jinde nebo zatékání střechou jinde (samozřejmě vše bez záruky ze strany stavebních firem). Výsledkem je neustálé plýtvání prostředků z fondu oprav na tyto bezvýsledné opravy havarijních stavů.

Jako jediné řešení se nám jeví celková rekonstrukce střechy a obvodového pláště budovy podléhající stavebnímu povolení atd. To jsme jako bytový dům skutečně získali (stavební povolení), avšak celá akce se zadrhla na v zákoně uváděném souhlasu tří čtvrtin všech vlastníků bytových jednotek, respektive tří čtvrtin vlastníků dle jejich spoluvlastnických podílů.  A kde je mám vzít jako zástupce výboru či předseda?

Když pronajímatelé na schůze chodit nechtějí…

V našem bytovém domě je přibližně polovina bytů pronajímaných a pronajímatelé mají pocit, že se o svůj majetek nemusí vůbec starat. Na schůze společenství vlastníků chodit nemají zájem a souhlas ani nesouhlas nejsou ochotni s případnou rekonstrukcí dát. Svoji povinnost přispívat do fondu oprav si plní, takže suma sumárum svojí zákonné povinnosti si dostojí. Apeluji na zákonodárce, že změkčení ze stoprocentního souhlasu s modernizací na tři čtvrtiny je málo, hodně málo...

V takové situaci jsem měl pocit, že prosazení celkové rekonstrukce bytu se lze domoci soudní cestou. Připadalo mi prostě logické, že soud na základě analýzy objektivního stavu domu rozhodne pro modernizaci a fakticky, tak donutí všechny vlastníky si vzít úvěr a rekonstrukci bytového domu prosadit včetně zajištění financování. Absolvoval jsem tudíž za tímto účelem několik nezávazných právních porad, které bohužel můj plán víceméně zhatily. Proč?

Jak má předseda SVJ plnit povinnost řádného hospodáře, když nemůže v podstatě nic?

Je skutečně paradoxní a absurdní, že legislativa ukládá předsedům SVJ a členům výboru postupovat s péčí řádného hospodáře při správě bytových domů. V podstatě jsou za porušení odpovědni svým osobním majetkem, avšak na straně druhé jim nedává pravomoc nemovitost opravit v potřebné míře odpovídající stavu budovy. Je logické, že zásadní rozhodnutí by měla podléhat rozhodnutí vlastníků (shromáždění vlastníků), avšak jak je donutit k vyjádření jakékoli vůle? To již zůstalo tak nějak nedořešeno.

Přestože šlo o spekulace několika odborníků z oblasti bytového práva, tak si dovolím jejich názory na moji vizi shrnout do několika závěrů:

• Jste bytový dům a vlastníci jednoduše modernizovat nechtějí (nepřijdou ani přes urgence na schůze). Je to tvrdé, cynické, ale je to tak. Tím pádem vlastníci deklarují, že jim nevadí, když bytový dům bude v mizerném stavu. Soud by pravděpodobně je k modernizaci nenutil, neboť se v obecné rovině ctí zásada, že je právem vlastníka co se svým majetkem zamýšlí…
• Do celé záležitosti by se pravděpodobně musel vložit stavební úřad, který by musel konstatovat, že bytový dům je v takovém stavu, že je nebezpečný jak obyvatelům, tak i kolemjdoucím apod.
• I kdyby soud rozhodl pro modernizaci, tak by nastala patová situace v okamžiku profinancování. Bez peněz by samozřejmě žádná stavební firma rekonstrukci neprovedla a předpokládám, že banka by se bála profinancovat projekt SVJ, kde většina lidí dobrovolně k úvěru souhlas vlastně ani nedala. Tím pádem by vše ztroskotalo na financování a zejména na tom, že by sice existovalo rozhodnutí soudu ohledně povinné modernizace, avšak nebyl by zajištěn následný krok v podobě financování.
• Co tedy lze dělat? Bohužel snášet to, že do domu zatéká a podobné věci. Předseda i výbor by se měl při členské schůzi pokusit vždy o prosazení modernizace 75 procenty vlastníků. Když je nezíská, tak by měl samozřejmě pokračovat v běžné údržbě a opravách z fondu oprav. Každopádně jsou zápisy z členských schůzí podstatnými náležitostmi právě z důvodu prokázání snahy o plnění povinností optikou řádného hospodáře.

Jaké jsou vaše zkušenosti s domluvou v rámci společenství vlastníků či družstva?