Prodat, nebo koupit byt?

Pro většinu lidí je to nesmyslná otázka. Buď byt mají a sami ho také užívají, nebo ho potřebují koupit, aby měli kde bydlet. Ti první ho tedy prodat nemohou a ti druzí ho koupit musí...

Nelze ale zapomínat na početnou skupinu lidí, která si byt pořídila jako investici s úmyslem ho pronajmout, anebo o tom uvažují. Těm musí současná situace přidělávat vrásky na čele.

Žádné nové zprávy …

Čtení novin, sledování televize a surfování po zpravodajských serverech začíná být tak trochu nuda. Přinejmenším v posledním půlroce se tam objevují skoro ty samé informace: ceny ropy a dalších strategických komodit rostou, kurz dolaru i ceny akcií klesají a příliv zpráv o nepříliš dobrém stavu globální ekonomiky a neradostných vyhlídkách do budoucna neustává. Nebezpečí stagflace, což je kombinace vysoké inflace se stagnací hospodářského růstu, se už zdaleka netýká jen USA, ale začíná strašit i mnohé další země.

Hlavním domácím ekonomickým tématem zůstává kromě růstu cen především vývoj kurzu koruny vůči hlavním světovým měnám. Česká koruna si v poslední době vydobyla pověst nejrychleji posilující měny světa. To sice na jedné straně tlumí růst cen dovážených surovin a zboží, a tím působí silně protiinflačně. Na druhé straně ale rekordně silná koruna vyvolává obrovské problémy exportérům, kteří kvůli ní rychle ztrácejí svou konkurenceschopnost a nestačí počítat ztráty.

Nekončící rychlé posilování koruny není pro exportéry jenom nepříjemné, ale mohlo by způsobit dokonce krach některých firem a odliv zahraničních investorů. Oslabení jejího kurzu by ovšem zase prodražilo veškeré dovozy a přispělo ke zrychlení růstu inflace. Ať tak, či tak, výsledkem bohužel bude ekonomická nestabilita. Připočtou-li se k tomu zmíněné globální problémy, je další zpomalení ekonomického růstu a s ním i růstu životní úrovně obyvatel velmi pravděpodobné.

Jak zareaguje realitní trh?

Realitní trh v Česku v několika posledních letech prošel bouřlivým vývojem. Týká se to především jeho nejvýznamnějšího segmentu, který tvoří trh s byty. Ten byl až donedávna více méně zakonzervován. Rozhýbala ho až masivní výstavba, díky níž v Česku vzniklo v posledních deseti letech téměř 300 000 nových bytů. Podle údajů Českého statistického úřadu bylo jen v roce 2007 dokončeno 41 649 bytů a výstavba dalších 43 796 bytů byla zahájena. Na konci roku bylo rozestavěno 170 972 bytů.

Dalším významným prvkem bránícím rozhýbání trhu s byty byla cenová regulace nájemného a silná ochrana nájemníků. Až do roku 2002 výši nájemného určovalo svými cenovými výměry ministerstvo financí. V roce 2002 pak vláda nájemné zmrazila. Proces jeho deregulace byl spuštěn až v roce 2007 a má trvat čtyři roky. Současně je připravována nová právní úprava vzájemných vztahů mezi vlastníky bytů a nájemci, která by měla přinést zrovnoprávnění jejich postavení.

Kombinace růstu regulovaného nájemného, široké nabídky bytů a nízkých úrokových sazeb hypotečních úvěrů uvedla trh s byty do pohybu. Zvýšená poptávka v Praze a dalších velkých městech hnala nahoru ceny nových i starších bytů bez ohledu na jejich kvalitu. Byty si lidé pořizovali nejen pro své vlastní bydlení, ale také jako investici s úmyslem profitovat jednak na výnosech z nájemného, jednak na růstu cen nemovitostí. Až dosud to celkem vycházelo. Teď je však pravděpodobné, že i do Česka dorazí cenové otřesy.

Porostou dál ceny nemovitostí?

Koupě bytu je obecně považována za poměrně bezpečnou formu uložení úspor. Na rozdíl od akcií, podílových fondů nebo třeba komodit se jedná o reálnou investici, na kterou si lze sáhnout. Navíc většinou dosud přinášela i celkem zajímavé zisky. Kromě výnosu z nájemného mohl vlastníky bytů v několika uplynulých letech těšit i růst jejich tržních cen. Podle údajů Českého statistického úřadu průměrná nabídková cena bytů v prvním čtvrtletí letošního roku dosáhla téměř 150 % úrovně z roku 2005.

Českými médii se už několikrát prohnaly informace o očekávaném ochlazení realitního trhu doprovázeného poklesem cen zejména starších bytů v panelácích a problémy developerů s prodejem bytů v novostavbách. Prozatím však k žádnému dramatickému vývoji nedošlo. Ani mírný růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů prozatím žádný velký pokles zájmu o byty nevyvolal. Novým prvkem, který může dosud poklidnou hladinu na trhu s byty rozčeřit, je vyšší tempo inflace při současném zpomalení růstu ekonomiky.

Velmi nepříjemné na takovéto situaci je především to, že snižuje dostupnost hypotečních úvěrů. Kvůli zvyšování úrokových sazeb a stagnaci růstu reálných příjmů obyvatel neklesá jen bonita žadatelů o úvěr z pohledu bank, ale i ochota lidí investovat. Mnoho z těch, kteří již tak učinili, naopak začne mít problémy se splácením již vyčerpaných úvěrů. Výsledkem může být pokles poptávky po bytech a růst nabídky bytů, kterých se jejich majitelé budou chtít zbavit kvůli svým finančním obtížím a obavám z poklesu tržních cen.

Které byty jsou v ohrožení?

Předražení bytů v panelových domech a nebezpečí výrazného poklesu jejich cen v důsledku malé poptávky po nich se v Česku stalo už hodně otřepaným klišé. Investice do nich proto prý jsou nadmíru riskantní. Naopak zájem o byty v novostavbách určitě neklesne, protože údajně nabízejí nesrovnatelně vyšší standard bydlení. Jejich ceny by tedy měly přinejhorším stagnovat. To je ovšem hodně zjednodušený pohled na věc. Cenový vývoj bytů ovšem také může být přesně opačný. Proč?

S ohledem na koupěschopnost obyvatel totiž nejsou předražené jenom staré byty, ale především ty nové. Garsoniéra za 2,5 miliónu korun, byt 2+kk za 3,5 miliónu korun a 3+kk kolem 5 miliónů korun, to jsou běžné ceny z developerských projektů realizovaných v okrajových čtvrtích Prahy. Cena se platí zálohově předem a za jakékoliv individuální stavební úpravy nebo nadstandardní materiály je třeba si připlatit. Jediným významnějším kvalitativním rozdílem oproti bydlení v paneláku přitom je možnost přikoupit si garážové stání.

Zrekonstruovaný byt v zatepleném paneláku s novými okny, stoupačkami a výtahem se stále dá pořídit skoro o polovinu levněji. Jejich nabídka je ve srovnání s byty v novostavbách daleko omezenější. Navíc si je lidé kupují zpravidla nikoliv ze spekulativních důvodů, ale spíše pro vlastní potřebu. Nepochybně tedy budou daleko více motivováni se raději uskrovnit, aby měli na splácení úvěru a aby o byt nepřišli. Když byt nehodlají prodávat, nemusí je ani příliš trápit případný pokles tržních cen.

Prodat, nebo koupit byt?

Za současné méně přehledné situace se vyplatí příliš neotálet s prodejem bytu hlavně lidem, kteří nesnesou pomyšlení, že by cena jejich bytu mohla klesnout, nebo mají vážné pochybnosti o své budoucí schopnosti splácet hypoteční úvěr. Dojde-li totiž k cenovým otřesům, klidně se může stát, že ceny bytů poměrně rychle poklesnou až o desítky procent. Spouštěcím impulsem laviny výprodejů přitom může být třeba pár článků přinášejících „zaručené informace“ o neodvratném pádu cen realit.

Nejvyšší čas je také pro prodej bytů, které jsou kvůli své poloze, dispozičnímu uspořádání, špatnému technickému stavu nebo z nějakého jiného důvodu nepříliš atraktivní. V těchto případech nejspíš bude pokles jejich cen jen otázkou času, a to bez ohledu na vývoj realitního trhu. Téměř pro každý byt se dříve či později najde kupec. Jen je potřeba nemít neúměrné cenové požadavky a neprodávat pod časovým tlakem. V době paniky na trhu ovšem může být obtížné prodat byt téměř za jakoukoliv cenu.

Lidé, zvažující koupi bytu kvůli akutní potřebě vyřešení svých bytových potřeb, jeho pořízení jen kvůli čekání na příznivější ceny asi příliš odkládat nebudou. Všichni ostatní, zvláště pak ti, kdo si hodlají pořídit byt jako investici a chtějí vydělávat na jeho pronájmu, by si jeho koupi měli dobře rozmyslet. Mají-li dostatečné finanční zázemí a jedná-li se o hezký byt na skvělém místě za rozumnou cenu, není čeho se obávat. Ve všech ostatních případech je ale možné, že by svého ukvapeného rozhodnutí mohli už poměrně brzy litovat.