Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Prodáváte nemovitost? Vyhněte se zbytečným výdajům

Autor: Vladimír Zdražil | 24.01.2011 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 1 komentář
Prodáváte nemovitost? Vyhněte se zbytečným výdajům

Prodej nemovitosti podléhá dani z převodu nemovitosti, ale v některých případech je prodávající povinnen z úspěšného prodeje odvést daň z příjmu. Co všechno je možné započítat do provozních a správních výdajů, které plátci pomohou plně v souladu se zákonem snížit základ pro výpočet daně?

Doklady související s provozem bytu si schovejte

Pro čtenáře nebude pravděpodobně žádnou novinkou sdělení, že za určitých okolností podléhá prodej bytu nebo rodinného domu nejen dani z převodu z nemovitostí (obvyklé), ale i dani z příjmů. Při zdaňování příjmů z prodeje nemovitosti v rámci daně z příjmů se potom vyplatí mít jasný přehled o všech provozních a správních výdajích, které nám vlastnictví bytu přineslo. Můžou se totiž hodit pro snížení základu daně z příjmů.

Většina z nás kupuje byt nebo rodinný domek za účelem vlastního bydlení. Menší podíl jako formu uložení peněz nebo jako prostředek pro jejich zhodnocení. Bez ohledu na důvod pro jeho pořízení se nemovitosti prodávají (často mnohem dříve než jsme plánovali při jejich pořízení). Nejprve pár informací o tom, kdy je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů:

  • V případě, že měl v něm prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem (celé znění najdete v paragrafu 4, odst. 1, písm. a, ZDP)
  • V případě příjmů z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor neuvedených pod předcházející odrážkou, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let (celé znění najdete v paragrafu 4, odst. 1, písm. b, ZDP)

Vyčerpejte všechny možností osvobození

Jestliže poplatník se nevejde do výše uvedených osvobozujících kritérií, tak by měl hledat další zákonné možnosti. Tou hlavní je testovat, co s penězi z prodaného bytu nebo RD následně udělá. Paragraf 4, odst.1, písm. u, dává možnost osvobození těm poplatníkům, kteří měli v nemovitosti bydliště těsně před prodejem a zároveň za situace, když tyto prostředky použijí na uspokojení své vlastní bytové potřeby.

Co je bytovou potřebou, tak to v plném rozsahu uvádí paragraf 15, odst. 3 ZDP (nejčastěji jde samozřejmě opět o koupi jiného bytu nebo RD například v důsledku stěhování se za prací apod.).

Poplatník by si v této souvislosti měl uvědomit, že k realizaci následné bytové potřeby by mělo dojít nejpozději do jednoho roku od prodeje původní, zatím daňově neosvobozené nemovitosti. V takovém případě by měl o realizaci této koupě informovat správce daně a uvést to jako důkaz pro osvobození.

Někdy je i neosvobozený prodej daňově neutrální

Nyní se věnujme otázce, jak se vlastně příjem z prodeje bytu, rodinného domu zdaňuje a jak lze snížit případný daňový základ. Nejlepší varianta je samozřejmě využít daňového osvobození uvedeného v předcházející části článku. Pokud dojde k vyčerpání všech možností osvobození od daně z příjmů s negativním výsledkem, tak je třeba příjem z prodeje zdanit.

U nemovitostí v osobním vlastnictví poplatníků se takový příjem zdaňuje dle paragrafu 10 ZDP – v kategorii „Ostatní příjmy“.  Není žádným překvapením, že ve sloupci příjmy dle paragrafu 10 bude v první řadě hodnota, za kterou byla nemovitost ve skutečnosti prodána kupujícímu (jako podklad nechť poslouží kupní smlouva, výpis z běžného účtu potvrzující transakci atd.)

Proti příjmům se staví výdaje, které fakticky snižují základ daně. Opět nebude žádným překvapením fakt, že základním výdajem  poplatníka je cena, za který předmětný byt poplatník prokazatelně nabyl (opět kupní smlouva, doklady o transakci atd.)

S ohledem na pokles cen některých nemovitostí se může stát, že výdaj na pořízení bude dokonce vyšší než příjem z prodeje, což je samozřejmě finanční prodělek na jedné straně, ale daňová úspora na straně druhé. Taková transakce by vycházela daňově jako nulová – neutrální.

Hodí se doklady o případné rekonstrukci, stvrzenky od právníků ...

Mnohdy to ovšem tak není a poplatník realizuje vyšší příjem než výdaj na pořízení. V takovém případě je samozřejmě rozdíl prodejní a nákupní ceny základem daně. V těchto situacích se hodí zavzpomínat na všechny další výdaje související s prodávaným bytem a otestovat je, zda by nemohly vést ještě ke snížení daňového základu. S ohledem na tyto možnosti zákonné daňové optimalizace bych doporučoval všem majitelům bytů, rodinných domků apod. si uschovávat veškeré doklady související s provozem nebo úpravami nemovitosti. V praxi jde nejčastěji o následující druh výdajů:

  • Daň z převodu nemovitosti – poplatníkem je prodávající. Tato daň (je-li skutečně prodávajícím uhrazena) je považována za výdaj související s příjmem (tudíž určitě zahrnout).
  • Rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy – jestliže jste na prodávaném bytu, RD nechali provést nějaké práce charakteru rekonstrukce, modernizace nebo přímo stavebních úprav, tak je možné je považovat opět za výdaj související s příjmem. Ale pozor – mělo by jít o výdaje prokázané nějakým daňovým dokladem, smlouvou o dílo atd. od externího zhotovitele. Těžko obstojí nějak vyčíslená vlastní práce pouze na základě vlastního tvrzení atd. (například vymalování bytu svépomocí bez stvrzenek na nákup barev, štětců apod.). Má to tedy své meze a zároveň je zde kladen velký důraz na průvodní doklady.
  • Administrativní výlohy související s prodejem – jde o poměrně širokou škálu služeb, které prodávající si v případě potřeby objednává od třetích subjektů – například odměna právníkovi za sepsání smlouvy, poplatky katastru, znalecký posudek na odhad nemovitosti, poradenská služba od realitní kanceláře atd.

V praxi může jít o velmi širokou škálu vůbec ne levných služeb a jejich opomenutí nebo absence podpůrných dokladů zbytečně celou transakci daňově prodraží.

Z příjmu z prodeje nemovitosti je často splacen nějaký předchozí úvěr na bydlení u hypoteční banky. Není žádným překvapením, že takové rozhodnutí dlužníka mimo období konce fixace banky sankcionují poměrně tvrdými postihy (nejčastěji v řádech desetitisíců). Tyto sankce bohužel považovat za výdaje související s prodejem určitě považovat nelze. Jednoznačně zde neexistuje vazba takového výdaje na prodej nemovitosti.

Anketa

Rok 2011 bude ve srovnání s minulým...

... lepší. (132)
 
... stejný. (30)
 
... horší. (386)
 
Nechám se překvapit. (44)
 Celkem hlasovalo 592 čtenářů

Prodáváte nemovitost? Vyhněte se zbytečným výdajům >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Daň z příjmů Markéta | 07.08.2013 07:44

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 27.06.2016 00:00 Kupujete nebo prodáváte byt? Nenaleťte na triky a podvody zprostředkovatelů

Profese realitního makléře je v České republice velice populární, živí se jí téměř 14 500 lidí. Regulace realitních zprostředkovatelů je zatím v Česku v plenkách a tak není divu, že obrovské objemy obchodovaných peněz lákají nejednoho nepoctivého makléře. Jak se vyhnout trikům a podvodům realitních makléřů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 27.06.2016 19:25

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.06.2016 13:48 Novým majitelem Kotvy se stal miliardář Skala

Irská skupina Markland prodala pražský obchodní dům Kotva společnosti Pražská správa nemovitostí (PSN) miliardáře Václava Skaly. Prodejní cena nebyla zveřejněna, ale měla údajně přesáhnout 80 milionů eur (asi 2,2 miliardy korun). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.06.2016 10:53 V Praze vyrostou desítky tisíc nových bytů

Nový projektový záměr chystají pro Prahu místní developeři. Chystají výstavbu 70 tisíc nových bytů. Ty mají vzniknout hlavně v Karlíně a na Smíchově. Do pěti let počítají s výstavbou 23 tisíc nových bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1006)
 
Ne. (1420)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2458 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »