Prodáváte nemovitost? Vyhněte se zbytečným výdajům

Prodej nemovitosti podléhá dani z převodu nemovitosti, ale v některých případech je prodávající povinnen z úspěšného prodeje odvést daň z příjmu. Co všechno je možné započítat do provozních a správních výdajů, které plátci pomohou plně v souladu se zákonem snížit základ pro výpočet daně?

Doklady související s provozem bytu si schovejte

Pro čtenáře nebude pravděpodobně žádnou novinkou sdělení, že za určitých okolností podléhá prodej bytu nebo rodinného domu nejen dani z převodu z nemovitostí (obvyklé), ale i dani z příjmů. Při zdaňování příjmů z prodeje nemovitosti v rámci daně z příjmů se potom vyplatí mít jasný přehled o všech provozních a správních výdajích, které nám vlastnictví bytu přineslo. Můžou se totiž hodit pro snížení základu daně z příjmů.

Většina z nás kupuje byt nebo rodinný domek za účelem vlastního bydlení. Menší podíl jako formu uložení peněz nebo jako prostředek pro jejich zhodnocení. Bez ohledu na důvod pro jeho pořízení se nemovitosti prodávají (často mnohem dříve než jsme plánovali při jejich pořízení). Nejprve pár informací o tom, kdy je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů:

• V případě, že měl v něm prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem (celé znění najdete v paragrafu 4, odst. 1, písm. a, ZDP)
• V případě příjmů z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor neuvedených pod předcházející odrážkou, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let (celé znění najdete v paragrafu 4, odst. 1, písm. b, ZDP)

Vyčerpejte všechny možností osvobození

Jestliže poplatník se nevejde do výše uvedených osvobozujících kritérií, tak by měl hledat další zákonné možnosti. Tou hlavní je testovat, co s penězi z prodaného bytu nebo RD následně udělá. Paragraf 4, odst.1, písm. u, dává možnost osvobození těm poplatníkům, kteří měli v nemovitosti bydliště těsně před prodejem a zároveň za situace, když tyto prostředky použijí na uspokojení své vlastní bytové potřeby.

Co je bytovou potřebou, tak to v plném rozsahu uvádí paragraf 15, odst. 3 ZDP (nejčastěji jde samozřejmě opět o koupi jiného bytu nebo RD například v důsledku stěhování se za prací apod.).

Poplatník by si v této souvislosti měl uvědomit, že k realizaci následné bytové potřeby by mělo dojít nejpozději do jednoho roku od prodeje původní, zatím daňově neosvobozené nemovitosti. V takovém případě by měl o realizaci této koupě informovat správce daně a uvést to jako důkaz pro osvobození.

Někdy je i neosvobozený prodej daňově neutrální

Nyní se věnujme otázce, jak se vlastně příjem z prodeje bytu, rodinného domu zdaňuje a jak lze snížit případný daňový základ. Nejlepší varianta je samozřejmě využít daňového osvobození uvedeného v předcházející části článku. Pokud dojde k vyčerpání všech možností osvobození od daně z příjmů s negativním výsledkem, tak je třeba příjem z prodeje zdanit.

U nemovitostí v osobním vlastnictví poplatníků se takový příjem zdaňuje dle paragrafu 10 ZDP – v kategorii „Ostatní příjmy“.  Není žádným překvapením, že ve sloupci příjmy dle paragrafu 10 bude v první řadě hodnota, za kterou byla nemovitost ve skutečnosti prodána kupujícímu (jako podklad nechť poslouží kupní smlouva, výpis z běžného účtu potvrzující transakci atd.)

Proti příjmům se staví výdaje, které fakticky snižují základ daně. Opět nebude žádným překvapením fakt, že základním výdajem  poplatníka je cena, za který předmětný byt poplatník prokazatelně nabyl (opět kupní smlouva, doklady o transakci atd.)

S ohledem na pokles cen některých nemovitostí se může stát, že výdaj na pořízení bude dokonce vyšší než příjem z prodeje, což je samozřejmě finanční prodělek na jedné straně, ale daňová úspora na straně druhé. Taková transakce by vycházela daňově jako nulová – neutrální.

Hodí se doklady o případné rekonstrukci, stvrzenky od právníků ...

Mnohdy to ovšem tak není a poplatník realizuje vyšší příjem než výdaj na pořízení. V takovém případě je samozřejmě rozdíl prodejní a nákupní ceny základem daně. V těchto situacích se hodí zavzpomínat na všechny další výdaje související s prodávaným bytem a otestovat je, zda by nemohly vést ještě ke snížení daňového základu. S ohledem na tyto možnosti zákonné daňové optimalizace bych doporučoval všem majitelům bytů, rodinných domků apod. si uschovávat veškeré doklady související s provozem nebo úpravami nemovitosti. V praxi jde nejčastěji o následující druh výdajů:

• Daň z převodu nemovitosti – poplatníkem je prodávající. Tato daň (je-li skutečně prodávajícím uhrazena) je považována za výdaj související s příjmem (tudíž určitě zahrnout).
• Rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy – jestliže jste na prodávaném bytu, RD nechali provést nějaké práce charakteru rekonstrukce, modernizace nebo přímo stavebních úprav, tak je možné je považovat opět za výdaj související s příjmem. Ale pozor – mělo by jít o výdaje prokázané nějakým daňovým dokladem, smlouvou o dílo atd. od externího zhotovitele. Těžko obstojí nějak vyčíslená vlastní práce pouze na základě vlastního tvrzení atd. (například vymalování bytu svépomocí bez stvrzenek na nákup barev, štětců apod.). Má to tedy své meze a zároveň je zde kladen velký důraz na průvodní doklady.
• Administrativní výlohy související s prodejem – jde o poměrně širokou škálu služeb, které prodávající si v případě potřeby objednává od třetích subjektů – například odměna právníkovi za sepsání smlouvy, poplatky katastru, znalecký posudek na odhad nemovitosti, poradenská služba od realitní kanceláře atd.

V praxi může jít o velmi širokou škálu vůbec ne levných služeb a jejich opomenutí nebo absence podpůrných dokladů zbytečně celou transakci daňově prodraží.

Z příjmu z prodeje nemovitosti je často splacen nějaký předchozí úvěr na bydlení u hypoteční banky. Není žádným překvapením, že takové rozhodnutí dlužníka mimo období konce fixace banky sankcionují poměrně tvrdými postihy (nejčastěji v řádech desetitisíců). Tyto sankce bohužel považovat za výdaje související s prodejem určitě považovat nelze. Jednoznačně zde neexistuje vazba takového výdaje na prodej nemovitosti.