Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Autor: Vladimír Zdražil | 21.12.2009 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Z nemovitostí plynou majitelům dva základní typy příjmů - z prodeje a z pronájmu. Co by měl s příjmy z pohledu daní prodávající nebo pronajímatel dělat, aby vyhověl svým povinnostem a zároveň neplatil více, než musí?

Drobní pronajímatelé jsou povinni zdaňovat příjmy v dílčím základu daně „Příjmy z pronájmu dle paragrafu 9 Zákona o daních z příjmů“. Koho považuji v této souvislosti za drobného pronajímatele? Nejde o příliš výstižný termín, avšak za drobného lze považovat pronajímatele bez živnostenského listu, který ve prospěch nájemce pouze přenechává do užívání nemovitost, a samotný pronájem není doplněn o doprovodné služby (úklid, výměna lůžkovin atd.).

Toto vymezení je velmi důležité nejen z pohledu práva živnostenského, ale zejména z důvodu daňových povinností. Správně lze usoudit, že pronájem nemovitosti spadající do oblasti živnosti bude zatížen vyšší fiskální zátěží a spadne do jiné daňové kategorie – Příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti (paragraf 7 ZDP). V takovém případě už budou příjmy po odečtení výdajů tvořit základ i pro odvod sociálního i zdravotního pojištění a samozřejmě bude na příjmy aplikována i daň z příjmů.

Profesionálové si vědí rady. Drobní pronajímatelé mnohdy nevyužijí všech možností.

Drobní pronajímatelé (ti, kteří nepronajímají nemovitost s doplňkovými službami – tudíž jako živnost) mají v podstatě dvě možnosti, jak dostát svým berním povinnostem. Je logické, že z pronájmu pronajímatelům plynou příjmy v podobě nájemného. Ty musí pronajímatel za každých okolností evidovat a jejich součet za zdaňovací období činí příjmy z pronájmu. Oproti nim má každý poplatník právo uplatnit výdaje související s pronájmem. Sem patří nejčastěji nutné režijní výdaje související s chodem každé nemovitosti (voda, televizní poplatek, elektřina, odvoz odpadu atd.). Tyto výdaje se nazývají takzvané skutečné.

Zákon o daních z příjmů ovšem poplatníkům umožňuje využít takzvaných paušálních výdajů. Ty se odvozují od skutečných příjmů a lze je určit vždy nejdříve na konci příslušného zdaňovacího období (určí se jako 30 procent příjmů). Kterou variantu by si měli pronajímatelé vybrat? Logicky tu pro ně výhodnější. U běžných pronájmů (byty nebo domy) se ve většině případů jeví jako výhodnější uplatnění výdajů skutečných. Skutečně málo pronájmů je v současných podmínkách natolik lukrativní, že skutečné výdaje se pohybují pod třiceti procenty příjmů.

A je tady jeden prvek, kterého se drobní pronajímatelé z neznámého důvodu bojí. Při uplatňování skutečných výdajů mají totiž právo uplatnit do výdajů i odpisy z pronajímané nemovitosti (nelze u paušálních). Při uplatnění odpisů již není pochyb o tom, že skutečné výdaje převýší ty paušální. Jenom pro připomenutí – většina nemovitostí se odepisuje 30 let. To sice vypadá jako velmi dlouhá doba, avšak například při pořizovací ceně bytu 1,5 mil. Kč si v průměru díky odpisům ponížíte základ daně o 4 167 Kč měsíčně. A to už je velmi zajímavé. Na druhou stranu je nutné přiznat, že stanovit odpisy dle Zákona o daních z příjmů člověk úplně mimo účetnictví a daně prostě nedokáže. Počítejte tudíž s návštěvou odborníka, avšak konzultace se vám bezpochyby brzy vrátí v úspoře.

Co se týče příjmů z pronájmu dle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů, tak není nutné se kvůli nim hlásit na sociálce ani zdravotní pojišťovně. Z těchto příjmů (pronájem není živností) se totiž odvody na zdravotní a sociální pojištění neplatí.

U prodejů nemovitostí se vyplatí dodržet časový test dvou nebo pěti let.

V případě prodávaných nemovitostí není na škodu trochu plánování. Aby zákonodárce nepodporoval spekulativní nákupy a prodeje nemovitostí, tak zavedl dvojí limit osvobozujícího časového testu. Jestliže jste před prodejem v nemovitosti alespoň dva roky bydleli, tak je příjem z prodeje od daňových povinností osvobozen. Při nedodržení této lhůty musíte příjem z prodeje uvést do kategorie ostatních příjmů (paragraf 10) v daňovém přiznání a proti těmto příjmům uplatnit prokazatelné výdaje související s pořízením nemovitosti. Rozdíl bude dílčím daňovým základem.

Podobně jako u příjmů z pronájmu ani příjem z prodeje nemovitosti nezakládá povinnost platit odvody na sociální a zdravotní pojištění, a tudíž se ani při prodeji nemusíte na příslušných institucích hlásit.

U ostatních nemovitostí (tam kde jste skutečně nebydleli – byty, pozemky atd.) se osvobozující časový test prodlužuje na pět let mezi pořízením a prodejem nemovitosti. Při prodejích nemovitostí se s ohledem na výše uvedená fakta vyplatí trochu přemýšlet, než se odhodláte k prodeji.

A jak je to s družstevními byty nedávno převedenými do osobního vlastnictví? Prodáváte-li byt, který je váš a byl převeden do vašeho osobního vlastnictví teprve nedávno, tak opět vám stačí splnit podmínku dvouletého časového testu. Bydleli-li jste v bytě bez ohledu na váš majetkoprávní vztah nejméně v posledních dvou letech, tak je takový příjem z prodeje osvobozen.

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (764)
 
Ne. (343)
 Celkem hlasovalo 1107 čtenářů

Pronajímáte? Uplatňujte odpisy! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.05.2016 11:00 Města se brání lukrativnímu byznysu s chudobou. Prázdné domy raději srovnávají se zemí

Města nechtějí ghetta pro sociálně slabé. Prázdné městské domy raději bourají, než by je prodali spekulantů, kteří by do nich mohli nastěhovat sociálně slabé. Radikální řešení již zvolilo město Vimperk na jihu Čech a na severu Krupka u Teplic. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (788)
 
Ne. (1311)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2128 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.05.2016 00:00 Poznáte nepoctivé realitní makléře?

Český realitní trh se jen hemží realitními zprostředkovateli. Na obyvatele jich má dokonce nejvíce z celé Evropské unie. Dlouhá léta chybějící regulace otevřela dveře i nesolidním realitním makléřům. Jak je rozeznat od těch poctivých? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »