Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Autor: Vladimír Zdražil | 21.12.2009 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Z nemovitostí plynou majitelům dva základní typy příjmů - z prodeje a z pronájmu. Co by měl s příjmy z pohledu daní prodávající nebo pronajímatel dělat, aby vyhověl svým povinnostem a zároveň neplatil více, než musí?

Drobní pronajímatelé jsou povinni zdaňovat příjmy v dílčím základu daně „Příjmy z pronájmu dle paragrafu 9 Zákona o daních z příjmů“. Koho považuji v této souvislosti za drobného pronajímatele? Nejde o příliš výstižný termín, avšak za drobného lze považovat pronajímatele bez živnostenského listu, který ve prospěch nájemce pouze přenechává do užívání nemovitost, a samotný pronájem není doplněn o doprovodné služby (úklid, výměna lůžkovin atd.).

Toto vymezení je velmi důležité nejen z pohledu práva živnostenského, ale zejména z důvodu daňových povinností. Správně lze usoudit, že pronájem nemovitosti spadající do oblasti živnosti bude zatížen vyšší fiskální zátěží a spadne do jiné daňové kategorie – Příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti (paragraf 7 ZDP). V takovém případě už budou příjmy po odečtení výdajů tvořit základ i pro odvod sociálního i zdravotního pojištění a samozřejmě bude na příjmy aplikována i daň z příjmů.

Profesionálové si vědí rady. Drobní pronajímatelé mnohdy nevyužijí všech možností.

Drobní pronajímatelé (ti, kteří nepronajímají nemovitost s doplňkovými službami – tudíž jako živnost) mají v podstatě dvě možnosti, jak dostát svým berním povinnostem. Je logické, že z pronájmu pronajímatelům plynou příjmy v podobě nájemného. Ty musí pronajímatel za každých okolností evidovat a jejich součet za zdaňovací období činí příjmy z pronájmu. Oproti nim má každý poplatník právo uplatnit výdaje související s pronájmem. Sem patří nejčastěji nutné režijní výdaje související s chodem každé nemovitosti (voda, televizní poplatek, elektřina, odvoz odpadu atd.). Tyto výdaje se nazývají takzvané skutečné.

Zákon o daních z příjmů ovšem poplatníkům umožňuje využít takzvaných paušálních výdajů. Ty se odvozují od skutečných příjmů a lze je určit vždy nejdříve na konci příslušného zdaňovacího období (určí se jako 30 procent příjmů). Kterou variantu by si měli pronajímatelé vybrat? Logicky tu pro ně výhodnější. U běžných pronájmů (byty nebo domy) se ve většině případů jeví jako výhodnější uplatnění výdajů skutečných. Skutečně málo pronájmů je v současných podmínkách natolik lukrativní, že skutečné výdaje se pohybují pod třiceti procenty příjmů.

A je tady jeden prvek, kterého se drobní pronajímatelé z neznámého důvodu bojí. Při uplatňování skutečných výdajů mají totiž právo uplatnit do výdajů i odpisy z pronajímané nemovitosti (nelze u paušálních). Při uplatnění odpisů již není pochyb o tom, že skutečné výdaje převýší ty paušální. Jenom pro připomenutí – většina nemovitostí se odepisuje 30 let. To sice vypadá jako velmi dlouhá doba, avšak například při pořizovací ceně bytu 1,5 mil. Kč si v průměru díky odpisům ponížíte základ daně o 4 167 Kč měsíčně. A to už je velmi zajímavé. Na druhou stranu je nutné přiznat, že stanovit odpisy dle Zákona o daních z příjmů člověk úplně mimo účetnictví a daně prostě nedokáže. Počítejte tudíž s návštěvou odborníka, avšak konzultace se vám bezpochyby brzy vrátí v úspoře.

Co se týče příjmů z pronájmu dle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů, tak není nutné se kvůli nim hlásit na sociálce ani zdravotní pojišťovně. Z těchto příjmů (pronájem není živností) se totiž odvody na zdravotní a sociální pojištění neplatí.

U prodejů nemovitostí se vyplatí dodržet časový test dvou nebo pěti let.

V případě prodávaných nemovitostí není na škodu trochu plánování. Aby zákonodárce nepodporoval spekulativní nákupy a prodeje nemovitostí, tak zavedl dvojí limit osvobozujícího časového testu. Jestliže jste před prodejem v nemovitosti alespoň dva roky bydleli, tak je příjem z prodeje od daňových povinností osvobozen. Při nedodržení této lhůty musíte příjem z prodeje uvést do kategorie ostatních příjmů (paragraf 10) v daňovém přiznání a proti těmto příjmům uplatnit prokazatelné výdaje související s pořízením nemovitosti. Rozdíl bude dílčím daňovým základem.

Podobně jako u příjmů z pronájmu ani příjem z prodeje nemovitosti nezakládá povinnost platit odvody na sociální a zdravotní pojištění, a tudíž se ani při prodeji nemusíte na příslušných institucích hlásit.

U ostatních nemovitostí (tam kde jste skutečně nebydleli – byty, pozemky atd.) se osvobozující časový test prodlužuje na pět let mezi pořízením a prodejem nemovitosti. Při prodejích nemovitostí se s ohledem na výše uvedená fakta vyplatí trochu přemýšlet, než se odhodláte k prodeji.

A jak je to s družstevními byty nedávno převedenými do osobního vlastnictví? Prodáváte-li byt, který je váš a byl převeden do vašeho osobního vlastnictví teprve nedávno, tak opět vám stačí splnit podmínku dvouletého časového testu. Bydleli-li jste v bytě bez ohledu na váš majetkoprávní vztah nejméně v posledních dvou letech, tak je takový příjem z prodeje osvobozen.

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (781)
 
Ne. (353)
 Celkem hlasovalo 1134 čtenářů

Pronajímáte? Uplatňujte odpisy! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (84)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 150 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »