Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Autor: Vladimír Zdražil | 21.12.2009 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Z nemovitostí plynou majitelům dva základní typy příjmů - z prodeje a z pronájmu. Co by měl s příjmy z pohledu daní prodávající nebo pronajímatel dělat, aby vyhověl svým povinnostem a zároveň neplatil více, než musí?

Drobní pronajímatelé jsou povinni zdaňovat příjmy v dílčím základu daně „Příjmy z pronájmu dle paragrafu 9 Zákona o daních z příjmů“. Koho považuji v této souvislosti za drobného pronajímatele? Nejde o příliš výstižný termín, avšak za drobného lze považovat pronajímatele bez živnostenského listu, který ve prospěch nájemce pouze přenechává do užívání nemovitost, a samotný pronájem není doplněn o doprovodné služby (úklid, výměna lůžkovin atd.).

Toto vymezení je velmi důležité nejen z pohledu práva živnostenského, ale zejména z důvodu daňových povinností. Správně lze usoudit, že pronájem nemovitosti spadající do oblasti živnosti bude zatížen vyšší fiskální zátěží a spadne do jiné daňové kategorie – Příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti (paragraf 7 ZDP). V takovém případě už budou příjmy po odečtení výdajů tvořit základ i pro odvod sociálního i zdravotního pojištění a samozřejmě bude na příjmy aplikována i daň z příjmů.

Profesionálové si vědí rady. Drobní pronajímatelé mnohdy nevyužijí všech možností.

Drobní pronajímatelé (ti, kteří nepronajímají nemovitost s doplňkovými službami – tudíž jako živnost) mají v podstatě dvě možnosti, jak dostát svým berním povinnostem. Je logické, že z pronájmu pronajímatelům plynou příjmy v podobě nájemného. Ty musí pronajímatel za každých okolností evidovat a jejich součet za zdaňovací období činí příjmy z pronájmu. Oproti nim má každý poplatník právo uplatnit výdaje související s pronájmem. Sem patří nejčastěji nutné režijní výdaje související s chodem každé nemovitosti (voda, televizní poplatek, elektřina, odvoz odpadu atd.). Tyto výdaje se nazývají takzvané skutečné.

Zákon o daních z příjmů ovšem poplatníkům umožňuje využít takzvaných paušálních výdajů. Ty se odvozují od skutečných příjmů a lze je určit vždy nejdříve na konci příslušného zdaňovacího období (určí se jako 30 procent příjmů). Kterou variantu by si měli pronajímatelé vybrat? Logicky tu pro ně výhodnější. U běžných pronájmů (byty nebo domy) se ve většině případů jeví jako výhodnější uplatnění výdajů skutečných. Skutečně málo pronájmů je v současných podmínkách natolik lukrativní, že skutečné výdaje se pohybují pod třiceti procenty příjmů.

A je tady jeden prvek, kterého se drobní pronajímatelé z neznámého důvodu bojí. Při uplatňování skutečných výdajů mají totiž právo uplatnit do výdajů i odpisy z pronajímané nemovitosti (nelze u paušálních). Při uplatnění odpisů již není pochyb o tom, že skutečné výdaje převýší ty paušální. Jenom pro připomenutí – většina nemovitostí se odepisuje 30 let. To sice vypadá jako velmi dlouhá doba, avšak například při pořizovací ceně bytu 1,5 mil. Kč si v průměru díky odpisům ponížíte základ daně o 4 167 Kč měsíčně. A to už je velmi zajímavé. Na druhou stranu je nutné přiznat, že stanovit odpisy dle Zákona o daních z příjmů člověk úplně mimo účetnictví a daně prostě nedokáže. Počítejte tudíž s návštěvou odborníka, avšak konzultace se vám bezpochyby brzy vrátí v úspoře.

Co se týče příjmů z pronájmu dle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů, tak není nutné se kvůli nim hlásit na sociálce ani zdravotní pojišťovně. Z těchto příjmů (pronájem není živností) se totiž odvody na zdravotní a sociální pojištění neplatí.

U prodejů nemovitostí se vyplatí dodržet časový test dvou nebo pěti let.

V případě prodávaných nemovitostí není na škodu trochu plánování. Aby zákonodárce nepodporoval spekulativní nákupy a prodeje nemovitostí, tak zavedl dvojí limit osvobozujícího časového testu. Jestliže jste před prodejem v nemovitosti alespoň dva roky bydleli, tak je příjem z prodeje od daňových povinností osvobozen. Při nedodržení této lhůty musíte příjem z prodeje uvést do kategorie ostatních příjmů (paragraf 10) v daňovém přiznání a proti těmto příjmům uplatnit prokazatelné výdaje související s pořízením nemovitosti. Rozdíl bude dílčím daňovým základem.

Podobně jako u příjmů z pronájmu ani příjem z prodeje nemovitosti nezakládá povinnost platit odvody na sociální a zdravotní pojištění, a tudíž se ani při prodeji nemusíte na příslušných institucích hlásit.

U ostatních nemovitostí (tam kde jste skutečně nebydleli – byty, pozemky atd.) se osvobozující časový test prodlužuje na pět let mezi pořízením a prodejem nemovitosti. Při prodejích nemovitostí se s ohledem na výše uvedená fakta vyplatí trochu přemýšlet, než se odhodláte k prodeji.

A jak je to s družstevními byty nedávno převedenými do osobního vlastnictví? Prodáváte-li byt, který je váš a byl převeden do vašeho osobního vlastnictví teprve nedávno, tak opět vám stačí splnit podmínku dvouletého časového testu. Bydleli-li jste v bytě bez ohledu na váš majetkoprávní vztah nejméně v posledních dvou letech, tak je takový příjem z prodeje osvobozen.

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (774)
 
Ne. (349)
 Celkem hlasovalo 1123 čtenářů

Pronajímáte? Uplatňujte odpisy! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.06.2016 12:59

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.06.2016 00:00 Fotbalové Euro se blíží. Airbnb přidělává hoteliérům vrásky

Fotbalové Mistrovství Evropy ve Francii začne již zítra. Hotely se plní a zdražují. Turistického ruchu chtějí využít i místní obyvatelé, internet se proto hostitelskými nabídkami jen hemží. Krátkodobý pronájem přes Airbnb dělá vrásky hoteliérům. Některá města začala již dokonce s platformou otevřený boj. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.06.2016 13:48 Novým majitelem Kotvy se stal miliardář Skala

Irská skupina Markland prodala pražský obchodní dům Kotva společnosti Pražská správa nemovitostí (PSN) miliardáře Václava Skaly. Prodejní cena nebyla zveřejněna, ale měla údajně přesáhnout 80 milionů eur (asi 2,2 miliardy korun). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.06.2016 10:53 V Praze vyrostou desítky tisíc nových bytů

Nový projektový záměr chystají pro Prahu místní developeři. Chystají výstavbu 70 tisíc nových bytů. Ty mají vzniknout hlavně v Karlíně a na Smíchově. Do pěti let počítají s výstavbou 23 tisíc nových bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (989)
 
Ne. (1413)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2434 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 09.06.2016 00:00 Fotbalové Euro se blíží. Airbnb přidělává hoteliérům vrásky

Fotbalové Mistrovství Evropy ve Francii začne již zítra. Hotely se plní a zdražují. Turistického ruchu chtějí využít i místní obyvatelé, internet se proto hostitelskými nabídkami jen hemží. Krátkodobý pronájem přes Airbnb dělá vrásky hoteliérům. Některá města začala již dokonce s platformou otevřený boj. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »