Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Autor: Vladimír Zdražil | 21.12.2009 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Z nemovitostí plynou majitelům dva základní typy příjmů - z prodeje a z pronájmu. Co by měl s příjmy z pohledu daní prodávající nebo pronajímatel dělat, aby vyhověl svým povinnostem a zároveň neplatil více, než musí?

Drobní pronajímatelé jsou povinni zdaňovat příjmy v dílčím základu daně „Příjmy z pronájmu dle paragrafu 9 Zákona o daních z příjmů“. Koho považuji v této souvislosti za drobného pronajímatele? Nejde o příliš výstižný termín, avšak za drobného lze považovat pronajímatele bez živnostenského listu, který ve prospěch nájemce pouze přenechává do užívání nemovitost, a samotný pronájem není doplněn o doprovodné služby (úklid, výměna lůžkovin atd.).

Toto vymezení je velmi důležité nejen z pohledu práva živnostenského, ale zejména z důvodu daňových povinností. Správně lze usoudit, že pronájem nemovitosti spadající do oblasti živnosti bude zatížen vyšší fiskální zátěží a spadne do jiné daňové kategorie – Příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti (paragraf 7 ZDP). V takovém případě už budou příjmy po odečtení výdajů tvořit základ i pro odvod sociálního i zdravotního pojištění a samozřejmě bude na příjmy aplikována i daň z příjmů.

Profesionálové si vědí rady. Drobní pronajímatelé mnohdy nevyužijí všech možností.

Drobní pronajímatelé (ti, kteří nepronajímají nemovitost s doplňkovými službami – tudíž jako živnost) mají v podstatě dvě možnosti, jak dostát svým berním povinnostem. Je logické, že z pronájmu pronajímatelům plynou příjmy v podobě nájemného. Ty musí pronajímatel za každých okolností evidovat a jejich součet za zdaňovací období činí příjmy z pronájmu. Oproti nim má každý poplatník právo uplatnit výdaje související s pronájmem. Sem patří nejčastěji nutné režijní výdaje související s chodem každé nemovitosti (voda, televizní poplatek, elektřina, odvoz odpadu atd.). Tyto výdaje se nazývají takzvané skutečné.

Zákon o daních z příjmů ovšem poplatníkům umožňuje využít takzvaných paušálních výdajů. Ty se odvozují od skutečných příjmů a lze je určit vždy nejdříve na konci příslušného zdaňovacího období (určí se jako 30 procent příjmů). Kterou variantu by si měli pronajímatelé vybrat? Logicky tu pro ně výhodnější. U běžných pronájmů (byty nebo domy) se ve většině případů jeví jako výhodnější uplatnění výdajů skutečných. Skutečně málo pronájmů je v současných podmínkách natolik lukrativní, že skutečné výdaje se pohybují pod třiceti procenty příjmů.

A je tady jeden prvek, kterého se drobní pronajímatelé z neznámého důvodu bojí. Při uplatňování skutečných výdajů mají totiž právo uplatnit do výdajů i odpisy z pronajímané nemovitosti (nelze u paušálních). Při uplatnění odpisů již není pochyb o tom, že skutečné výdaje převýší ty paušální. Jenom pro připomenutí – většina nemovitostí se odepisuje 30 let. To sice vypadá jako velmi dlouhá doba, avšak například při pořizovací ceně bytu 1,5 mil. Kč si v průměru díky odpisům ponížíte základ daně o 4 167 Kč měsíčně. A to už je velmi zajímavé. Na druhou stranu je nutné přiznat, že stanovit odpisy dle Zákona o daních z příjmů člověk úplně mimo účetnictví a daně prostě nedokáže. Počítejte tudíž s návštěvou odborníka, avšak konzultace se vám bezpochyby brzy vrátí v úspoře.

Co se týče příjmů z pronájmu dle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů, tak není nutné se kvůli nim hlásit na sociálce ani zdravotní pojišťovně. Z těchto příjmů (pronájem není živností) se totiž odvody na zdravotní a sociální pojištění neplatí.

U prodejů nemovitostí se vyplatí dodržet časový test dvou nebo pěti let.

V případě prodávaných nemovitostí není na škodu trochu plánování. Aby zákonodárce nepodporoval spekulativní nákupy a prodeje nemovitostí, tak zavedl dvojí limit osvobozujícího časového testu. Jestliže jste před prodejem v nemovitosti alespoň dva roky bydleli, tak je příjem z prodeje od daňových povinností osvobozen. Při nedodržení této lhůty musíte příjem z prodeje uvést do kategorie ostatních příjmů (paragraf 10) v daňovém přiznání a proti těmto příjmům uplatnit prokazatelné výdaje související s pořízením nemovitosti. Rozdíl bude dílčím daňovým základem.

Podobně jako u příjmů z pronájmu ani příjem z prodeje nemovitosti nezakládá povinnost platit odvody na sociální a zdravotní pojištění, a tudíž se ani při prodeji nemusíte na příslušných institucích hlásit.

U ostatních nemovitostí (tam kde jste skutečně nebydleli – byty, pozemky atd.) se osvobozující časový test prodlužuje na pět let mezi pořízením a prodejem nemovitosti. Při prodejích nemovitostí se s ohledem na výše uvedená fakta vyplatí trochu přemýšlet, než se odhodláte k prodeji.

A jak je to s družstevními byty nedávno převedenými do osobního vlastnictví? Prodáváte-li byt, který je váš a byl převeden do vašeho osobního vlastnictví teprve nedávno, tak opět vám stačí splnit podmínku dvouletého časového testu. Bydleli-li jste v bytě bez ohledu na váš majetkoprávní vztah nejméně v posledních dvou letech, tak je takový příjem z prodeje osvobozen.

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (781)
 
Ne. (351)
 Celkem hlasovalo 1132 čtenářů

Pronajímáte? Uplatňujte odpisy! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1252)
 
Ne. (1507)
 
Nevím. (55)
 Celkem hlasovalo 2814 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »