Pronájmy bytů: Mýty o bezpracném zisku

Vlastnit nemovitost určenou k pronájmu je mnohdy považováno za zlatý důl. Stačí koupit byt nebo dům a peníze z pronájmu jsou již bezpracným příjmem. Pravda ale bývá jiná. Co byste měli vědět, než se rozhodnete investovat do nemovitosti a jejího pronájmu?

Obecná představa lidí, zejména těch, kteří nemovitost k pronájmu nikdy nevlastnili, je, že stačí koupit nemovitost, pronajmout ji a již jen inkasovat bezpracný příjem. Přestože povinnost úklidu chodníků sousedícím s nemovitostí přešla na majitele chodníků (nejčastěji obec), povinností má majitel nemovitosti i tak dost.

Převod v katastru nemovitostí...

Kupujete-li nemovitost, nestačí uzavřít smlouvu a převést peníze. Celou transakci je třeba završit převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí. A napsat smlouvu tak, aby ji katastr bez výhrad přijal, je bez právní konzultace téměř nemožné.

Daňová přiznání...

Do konce ledna následujícího roku budete muset podat další daňové přiznání - tentokrát k dani z nemovitostí.

Každý rok budete muset podávat daňové přiznání k dani z příjmů.

Prodáte-li nemovitost, jste do tří měsíců od transakce povinni podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. K němu kromě kupní smlouvy budete muset zpravidla doložit též odhad ceny nemovitosti. Daň pak budete platit z vyšší mezi odhadní a kupní cenou.

Pro srovnání: Koupili-li byste místo bytu "dividendové akcie", které byste chtěli jen držet a inkasovat dividendy, tak se o převod při jejich nákupu postará váš obchodník s cennými papíry a daňové přiznání nebudete muset podávat žádné - dividendy (výnos z akcie) budou vypláceny již po stržení daně.

Výběr nájemníků

Základem úspěchu pronájmu bytu je slušný a platící nájemník. Pokud máte štěstí a takového se vám podaří najít, můžete ho vyvážit zlatem. Kdo umí poznat předem spolehlivého nájemníka, má zpola vyhráno.

Nájemník může zaplatit kauci, může i v prvních měsících řádně platit nájemné. Když pak přestane, je na majiteli, aby situaci co nejrychleji a rázně řešil. Po několika výzvách k uhrazení dluhu může následovat snaha o vystěhování neplatiče, což může být samo o sobě nadlidský výkon (např. u rodin s dětmi). Dluh z neplaceného nájemného dále roste, navíc majitel bytu má smlouvu přinejmenším s vodárnami, kterým musí dál platit faktury... a vodu spotřebovává neplatící domácnost.

Nájemník nemusí mít problémy jen s platební morálkou. Mohou se vyskytnout potíže s morálkou obecně (noční hluk, nepořádek v domě a jeho okolí, devastace bytu...).

Kontrola platební morálky nájemníků

Majitel bytu by měl každý měsíc kontrolovat platební morálku svých nájemníků. Jen tak může včas odhalit neplatiče. Vhodné je okamžité zahájení komunikace s nájemníkem, který mohl jen zapomenou, mohl mu skončit trvalý příkaz v bance... nebo může mít finanční potíže.

Čím dříve pronajímatel delikvenci svých nájemníků odhalí a začne řešit, tím nižší ztráty utrpí i v případě, že se mu dlužnou částku nakonec nepodaří vymoci. Navíc dluh do určité hranice nájemník, kterého přesvědčíte k platební morálce, může splatit, kdežto od určité úrovně to již bude při jeho nejlepší vůli nad jeho síly.

Roční vyúčtování služeb

Pronajímatel musí každoročně vyúčtovat služby nájemníkům. Nejčastěji se jedná o osvětlení společných prostor, vodné a stočné či odvoz odpadu.

Řešení stížností nájemníků

Majitel nemovitosti může být v kontaktu s nájemníky poměrně často, zejména je-li mezi nimi takový, který nejedná podle představ ostatních a jakýmkoli způsobem je obtěžuje. Protože majitel nemovitosti je povinen zajistit nájemníkům nerušené užívání bytu, měl by se takovými stížnostmi zabývat.

Drobné opravy v bytech

Pronajímatel musí řešit i opravy v pronajatých bytech. Nájemník je povinen uhradit pouze "drobné opravy" do 500 Kč, vše ostatní musí zaplatit majitel. A především se musí postarat o nápravu špatného stavu.

Opravy a údržba nemovitosti

Drobné opravy nejsou zdaleka jediné, které jsou v nemovitosti nutné. Je potřeba se připravit i na mnohem větší opravy a rekonstrukce. Ty bývají tím naléhavější a tím nákladnější, čím levnější bylo pořízení samotné nemovitosti.

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a jiných nemovitostí  (OSMD) odhaduje, že náklady na opravy a rekonstrukce dosahují přibližně 55 Kč/m² podlahové plochy bytu. U 70metrového bytu je tak třeba počítat přibližně 3 850 Kč měsíčně, které si údržba vyžádá.

"Domluva" s družstvem/společenstvím vlastníků jednotek

Nejste-li majitelem celého bytového domu (či rodinného domu), ale jen jedné či několika z více bytových jednotek, musíte přidat další komplikaci, jíž se nevyhnete - domluvě s ostatními majiteli/družstevníky.

V rámci družstva či společenství je třeba domlouvat zásadní záležitosti týkající se oprav a rekonstrukcí, ale i provozních záležitostí domu. Jste-li kupříkladu ochotni investovat více do rozvoje okolí bytu, abyste zvýšili atraktivitu a tím výnos z pronájmu, musíte o výhodnosti své myšlenky přesvědčit i ostatní, kterým může současný stav vyhovovat. Naopak pokud vám současný stav vyhovuje a nechcete se podílet na podle vašeho názoru zbytečných investicích, musíte přesvědčit i ostatní o svém názoru...

Komunikace se stavebním a jinými úřady

Chcete-li provést větší zásah do vašeho majetku, neobejde se to bez komunikace s úřady. Nejedná se přitom jen o stavební úřad a žádosti o stavební povolení či ohlášky stavby, komplikace může přinést i památkový úřad, zvolili-li jste pro svou investici historickou lokalitu, a pro některé změny můžete být odkázáni na další úřady (např. životního prostředí).

A i když vše zvládnete, nemáte vyhráno. Může přijít obec a vyhlásit nový územní plán, po jehož schválení může za vaší zahradou vyrůst městský obchvat... a zkuste podobnému rozhodnutí zabránit.

Investice do nájemní nemovitosti: Nebrat?

Nejsem nepřítelem investic do nemovitostí. Jsem nepřítelem zveličování výhod a zamlčování nevýhod jakékoli investice. Tvrdí-li někdo, že pronájem nemovitosti znamená bezpracný a bezstarostný příjem, buď měl při svém podnikání v této oblasti neskutečné štěstí, nebo neví, o čem mluví. A nebo záměrně zatajuje rizika a povinnosti majitele nemovitosti.

U každé investice, investici do nemovitostí nevyjímaje, by měl investor zvážit především rentabilitu (ziskovost), rizika a likviditu (pokud nemovitost bude chtít po čase prodat, teprve pak zjistíte, jakou má skutečně cenu; a čím rychleji budete potřebovat, tím méně peněz získáte). Teprve po zvážení všech pro a proti lze říci, zda se investice vyplatí či nikoli. A nejde tak jednoznačně říci: "Do nemovitostí investujte!" nebo "Nemovitostem se vyhněte!"