Realitní trh stále v hledáčku investorů

Developerské společnosti hledají další cesty rozvoje. FINEP HOLDING prostřednictvím své dceřiné společnosti CEEFM nabízí movitějším klientům možnost investovat do nemovitostí. Jak tato služba funguje a je vůbec vhodná doba pro investice do realit?

Developerská společnost FINEP HOLDING SE poslední dobou razantně rozšiřuje spektrum svých služeb. Na začátku září představila svou novou dceřinou společnost FINEP Finanční služby, která bude nabízet komplexní finanční servis související s nákupem nemovitosti.  Na konci září informovala o činnosti další dceřiné společnosti CEE FUND MANAGEMENT investiční společnosti (CEEFM), která zajišťuje správu fondů kvalifikovaných investorů (FKI). V současnosti v nabídce společnosti jsou dva fondy tohoto typu: Výnosový uzavřený investiční fond a.s. a Pozemkový uzavřený investiční fond a.s..    

CEE FUND MANAGEMENT je Českou národní bankou licencovanou investiční společností, jejímž 100% akcionářem je společnost FINEP HOLDING SE a základní kapitál činí 20 milionů korun. Za depozitáře spravovaných fondů si investiční společnost vybrala Českou spořitelnu.

Fondy kvalifikovaných investorů

 

Možnost investic do fondů kvalifikovaných investorů se českým investorům otevřela v roce 2006 schválením novely zákona 189/2004 Sb. o kolektivním investování. Tyto fondy, jak už z názvu vyplývá, jsou určeny tzv. kvalifikovaným investorům. Což mohou být institucionální investoři definovaní zákonem o kolektivním investování (např. banky, pojišťovny a penzijní fondy), ale také jednotlivci nebo ostatní právnické osoby, které čestným prohlášením doloží své zkušenosti nebo znalosti oboru, do něhož bude fond investovat (cenné papíry, nemovitosti, atd.).

Jak z předchozího odstavce vyplývá, fondy kvalifikovaných investorů jsou vhodné pro užší okruh zkušených investorů, čemuž odpovídá i minimální výše investice. Ze zákona je to 1 milion korun, fondy si částku mohou podle uvážení navýšit. Fond totiž může mít ze zákona nejvýše 100 investorů. Fondy mohou být zakládány nejdéle na dobu 10 let, je však možné fúzovat s mladším fondem a tím prodloužit trvání fondu. Fondy mohou investovat do nemovitostí, akcií, dluhopisů, ale i jiných investičních nástrojů. Fondy kvalifikovaných investorů jsou dozorovány Českou národní bankou, nicméně míra regulace je výrazně nižší než v případě klasických podílových fondů. 

Další výhodou fondů kvalifikovaných investorů je to, že jejich výnosy podléhají pouze 5% dani z příjmu právnických osob. Například výnosy klasických podílových fondů jsou daněny standardní 21% sazbou daně z příjmu právnických osob.

Fondy CEE FUND MANAGEMENT

 

Výnosový uzavřený investiční fond, a.s.

Z těchto dvou nabízených fondů se jedná o ten konzervativnější, který bude investovat do již stojících nemovitostí a jeho výnosnost bude spočívat především na příjmech z nájmu a/nebo prodeje nemovitostí. Fond se zaměří zejména na projekty manažerského a startovacího bydlení, kanceláře a komerční nemovitosti uprostřed bytové zástavby, nabízející prostor pro obchody, kavárny a další služby. Mělo by se jednat především o projekty v regionu širší Prahy, nicméně představenstvo investiční společnosti nevylučuje ani akvizice mimo hlavní město.

Fond byl založen na dobu 10 let, z nichž 2-3 roky bude probíhat kumulace kapitálu a výběr vhodných projektů. Cílem investiční společnosti je během prvního roku alokovat minimálně 140 – 200 miliony Kč.

Pozemkový uzavřený investiční fond a.s.

Tento fond má o něco více rizikovější profil, než fond Výnosový. Jeho investiční strategie je zaměřena na nemovitosti v podobě pozemků vhodných k bytové či nebytové výstavbě a podílů v nemovitostních společnostech. Investiční společnost bude v tomto případě úzce spolupracovat s mateřskou společností FINEP, která disponuje know-how, jak pozemky v plánovaném investičním horizontu zhodnotit. Vzhledem k tomu, že pozemky (snad s výjimkou Prahy) jsou v České republice relativně levné, má tento fond velice zajímavý výnosový potenciál.   

Pozemkový fond je založen na dobu 6 let, první dva roky bude opět probíhat kumulace kapitálu a výběr vhodných projektů, poslední rok až dva investiční společnost plánuje prodej jednotlivých aktiv, přičemž prodej bude probíhat v termínech stanovených již v době nákupu konkrétních pozemků.

V rámci investiční strategie by měl celkový objem spravovaných prostředků dosáhnout během prvního roku až 400 milionů Kč, fond je však připraven pracovat až s 1 miliardou korun.  

Kromě společnosti FINEP HOLDING SE spravují nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů další investiční společnosti. Například Arca Capital CEE, ČSOB Asset Management, Amista a další.

Situace na trhu

K současné situaci na realitním trhu a jednotlivým fondům kvalifikovaných investorů se v našem minirozhovoru vyjádřil Andrzej Martynek, člen představenstva a investiční ředitel společnosti CEE FUND MANAGEMENT. 

Jak vnímáte současnou situaci na realitním trhu?

V segmentu, který dlouhodobě sledujeme, jsme nezaznamenali žádný dramatický výkyv. Jsme v neustálém kontaktu s bankami, investory i developery a situaci rozhodně nehodnotíme jako krizi, o čemž se nás některá média, soudě podle titulků, snaží přesvědčit. 

Je vhodná doba pro investice do nemovitostí?

V každém období se objevují na trhu zajímavé možnosti a obecně je historickými daty potvrzeno, že investice do nemovitostí patří k těm nejvýnosnějším a přitom velice stabilním. Moje odpověď je tedy, ano.

Kde vidíte největší potenciál zhodnocení investice do nemovitosti (malé byty, luxusní byty, pozemky atp.)?

Velmi záleží např. na averzi k riziku u konkrétního investora, ale rovněž i na dalších okolnostech jako je čas, atd. Na Vámi položenou otázku nelze odpovědět krátce a už vůbec ne bez vyhodnocení konkrétní příležitosti. 

Hovoří se o tom, že developerské společnosti mají problémy se získávání úvěrů na financování dalších projektů. Jaký je váš názor na tyto komentáře a jaké jsou vaše zkušenosti?

Naše skupina má zajištěno financování všech probíhajících projektů – viz naše předchozí tiskové zprávy.

Fondy kvalifikovaných investorů mohou být jednou z cest jak tyto (případně budoucí) výpadky suplovat. Je to tak?

Fondy kvalifikovaných investorů jsou primárně nástrojem kolektivního investování. Využití eventuálních synergií může být vedlejším produktem.

Jaké předpokládáte výnosy jednotlivých fondů? 

U Výnosového fondu, který je spíše určen konzervativnějším investorům kalkulujeme s výnosem do 10% p.a. U Pozemkového fondu by to mělo být podstatně více.

K pozemkovému fondu: na které regiony se budete zaměřovat? V Praze a okolí podle všeho začíná být nedostatek vhodných a cenově zajímavých pozemků? Souhlasíte?

Opět záleží na zvolené strategii, na diverzifikaci portfolia nemovitostí. Určitě si nemyslím, že by v Praze už nebyly atraktivní lokality se zajímavým investičním potenciálem. My se naopak hodláme od počátku velmi intenzivně věnovat lokalitám v Praze a okolí.