Regulace nájemného je ekonomický nesmysl

Členové katedry ekonomie a katedry hospodářské a sociální politiky Národohospodářské fakulty Vysoké školy ekonomické v Praze představili veřejnosti studii s názvem „Regulace nájemného – politicky motivovaná nespravedlnost“. Jakým způsobem autoři nazírají téma regulovaného nájemného, jaké jsou závěry studie a navrhovaná řešení stávající situace?

Regulované nájemné. V současnosti velmi oblíbené a diskutované téma. Nový, komplexní pohled na tuto tématiku přináší studie „Regulace nájemného – politicky motivovaná nespravedlnost“. Autory studie jsou Ing. Miroslav Ševčík, CSc. a Ing. Mgr. Miroslav Zajíček, MA z Národohospodářské fakulty Vysoké školy ekonomické v Praze (VŠE). 

Nová, více než 100 stránková, studie přináší celou řadu praktických příkladů důsledků regulovaného nájemného navíc dosazených do historických a teoretických souvislostí, z nichž autoři vyvozují konkrétní důsledky zavedení regulace nájemného pro obyvatele různých měst v různých zemích světa. Výzkumná zpráva obsahuje také několik případových studií z historie regulace nájemního bydlení v České (resp. Československé) republice.

Důsledky regulace nájemného

Na základě zkoumání důsledků zavedení regulace nájemného došel autorský tým ke společnému závěru, že oproti obecně politicky proklamovaným a mezi obyvatelstvem rozšířeným představám je regulace nájemného škodlivá nejenom pro majitele domů s nájemními byty, ale z dlouhodobého hlediska zejména pro samotné nájemníky. Svá tvrzení opírá autorský tým o řadu konkrétních příkladů dopadů regulovaného nájemného jak na vlastníky nemovitostí, tak na nájemníky. 

Mezi negativní efekty regulace nájemného mimo jiné patří:

·          Omezení investic do nájemního bydlení a tím i snížení jeho dostupnosti především pro

·          sociálně slabší skupiny obyvatelstva;

·          Omezení investic do údržby nájemního bytového fondu;

·          Snižování nabídky na trhu nájemního bydlení a tím zhoršování stavu bytového fondu;

·          Omezení mobility pracovní síly (z důvodu nedostatku nájemních bytů);

·          Způsobuje nedostatek nájemních bytů a vznik černého trhu;

·          Z politických důvodů se jen těžko odstraňuje;

·          Zvyšuje nájmy na neregulované části trhu;

·          Zhoršuje situaci pro nízkopříjmové skupiny a nově příchozí skupiny na trh s bydlením

·          (mladé rodiny a minoritní znevýhodněné skupiny) z důvodu nedostatečné nabídky

·          nájemního bydlení;

·          Zrychluje vylidňování center měst;

·          Zpomaluje sociální mobilitu;

·          Způsobuje redistribuci příjmů;

·          Způsobuje narušení alokace kapitálu.

Hrozící arbitráže

Vedle uvedených důsledků je navíc potřeba zmínit, že díky neschopnosti vyřešit deregulaci nájemného stojí Česká republika před hrozbou, že bude muset majitelům nájemních domů vyplácet několik desítek až stovek miliard korun odškodného za ušlý zisk a přeneseně také za omezení možnosti nakládat s vlastním majetkem. (stávající odhady výše škod majitelům domů dosahují částky kolem 13 miliard Kč ročně)

Řešení? Co nejrychlejší deregulace nájemného

Autoři studie za jediné možné řešení považují co nejrychlejší deregulaci nájemného, přičemž zrušení cenové regulace musí být, podle jejich názoru, provázeno narovnáním vztahů mezi nájemníky a majiteli nájemních domů, a měla by být zrušena neodpovídající ochrana nájemníků. Ta současná v našem právním řádu existuje ještě v podobě z doby socialistického hospodářského plánování.

Po komplexní deregulaci a narovnání vztahů mezi majiteli a nájemníky by trh s nájemním bydlením fungoval plně podle pravidel volného trhu, přičemž autorský kolektiv ve studii vyjmenovává a podrobně rozebírá celou řadu efektů, které by volný trh přinesl. Mezi ně patří například dostatečná nabídka volných bytů, neregulované nájmy fungují jako stimul pro výstavbu nových bytů, zamezení vylidňování center měst, snížení korupce a administrativy, která v opačném případě souvisí se systémem regulovaného nájemného, ale především se zastaví růst potenciálních náhrad za škody způsobené neadekvátní regulací nájemného, viz. výše.

Snížení sociálních dopadů zrychlené deregulace

Urychlená deregulace nájemného by mohla řadě ekonomicky slabším nájemníků, například lidem v důchodovém věku, způsobit prudký propad životní úrovně, což si autoři uvědomují. A proto po předem vymezené přechodné časové období navrhují doprovodit zrychlenou deregulaci nájemného zavedením dočasné a cílené dávky ve formě přímých plateb pro sociálně slabší domácnosti.

Pokud tyto dávky budou konstruovány jako příspěvek na standardní bydlení pro případ, že výše nájemného překročí 25 až 20% disponibilního příjmu domácnosti, pak celkové náklady se na tyto dávky by se pohybovaly od 4 do 10 miliard Kč ročně, což by bylo stále levnější než kolik by stály případně náhrady majitelům nemovitostí ze strany státu. Prostředky by bylo podle návrhu možné získat například "zrušením stávajícího nefunkčního „Příspěvku na bydlení“ a zejména odstraněním neefektivních dotací na výstavbu sociálních bytů či na podporu tzv. stavebního spoření."