V roce 2012 budou nemovitosti v USA chybět

Americký trh s nemovitostmi vytváří dojem, že nabídka výrazně převyšuje poptávku. A že tento stav bude trvat, dokud budou mít banky ve svých rozvahách domy, které zabavily neplatičům. Realita je ale růžovější, než se zdá. Již v roce 2012 mohou nemovitosti v USA chybět. Jak je to možné?

Dynamika

Trh s nemovitostmi ovlivňuje několik faktorů, z nichž jsou nejdůležitější následující čtyři:

1. Celková míra vlastnictví nám ukazuje, kolik domácností opravdu vlastní nemovitost.
2. Počet nemovitostí, které mají vlastníka, ale nikdo v nich aktuálně nebydlí. Toto číslo zahrnuje i ty nemovitosti, které mají v majetku banky.
3. Úbytek dostupného počtu nemovitostí. V Americe je zhruba 79 milionů domů, z čehož některé z nich budou během příštích let zbourány, protože již nejsou vhodné k užívání. To způsobí přirozený poptávku po nových nemovitostech.
4. Posledním faktorem je, zda je výstavba nových nemovitostí v souladu s poptávkou po nich.

Vlastnictví

Míra vlastnictví představuje tu část domácností, která si koupila nemovitost. V Americe žije přibližně 117 milionů domácností v nájmu. Kdyby si jedno procento místo pronájmu koupilo nemovitost, vytvořilo by to poptávku po 1,17 milionech nemovitostí. Jak si můžete všimnout, v celkovém měřítku to má obrovský dopad. Co se stalo s touto mírou během nedávné realitní bubliny?

Graf 1: Podíl vlastnictví domů v USA

V období 1994 - 2005 vzrostlo procento domácností, které vlastnily nemovitost ze 64 na 69. Tato změna v chování zvýšila poptávku o 5 - 6 mil. nemovitostí na vrcholu jinak normální tržní dynamiky. To byla také jedna z příčin realitního boomu v tomto období. Od vrcholu této bubliny pak vlastnictví pokleslo o dva procentní body a podle našich propočtů můžeme očekávat plný propad až na 65 % (graf 1). Tato změna vytvoří přebytek nemovitostí ve výši přibližně 4 miliony, což způsobí významný tlak na celý trh s realitami.

Prázdné domy

Počet prázdných nemovitostí v čase roste a občas se od trendu vzdálí, viz graf 2. V souvislosti s krachem akciového trhu v roce 1987 počet opuštěných domů markantně vzrostl a po pár letech se vrátil zpět na úroveň dlouhodobého trendu. Momentálně se nacházíme v podobné situaci. Očekáváme podobný pokles směrem k trendu, jaký nastal v roce 1987.

Graf 2: Prázdné nemovitosti v USA

Znehodnocení

Předpokládáme, že nemovitosti ubývají 2% tempem za rok. Co to znamená? Při počtu 80 milionů nemovitostí představuje 2procentní úbytek přibližně 1,6 milionů nemovitostí, které jsou ročně nutné k tomu, aby se celkový počet nemovitostí neměnil.

Novostavby

V současné době se "novobuduje" cca 550 tisíc domů / bytů ročně. Při tomto tempu vznikne, při započtení úbytku, deficit 1,1 milionu nemovitostí, což je pro celý trh s nemovitostmi pozitivní zpráva. Předpokládáme, že dojde k postupnému zotavení prodejů během následujících tří let, což způsobí, že novostavby dosáhnou spodní úroveň "normální" zóny během roku 2014, viz. graf č. 3. Nepředpovídají masivní změny, ale návrat do normálu.

Graf 3: Nová výstavba domů v USA

Návrat do svého původního pásma, jak je zobrazeno v grafu 3, naznačuje dobré tempo růstu převážně proto, že aktuálně přibývají novostavby pomalým tempem.

Závěr

Na grafu č. 4 je zobrazena kombinace čtyř faktorů, které zobrazují dynamiku trhu s nemovitostmi. Když vzájemně započítáme pokles počtu novostaveb, úbytek počtu nemovitostí a změny vlastnictví, vyjde přebytek pouze 500 nemovitostí v druhém čtvrtletí roku 2011 (světle modrá křivka). Tato křivka pokračuje během druhé poloviny roku 2011 do záporného pásma. Všimněte si, že přebytek nemovitostí zmizí, i když zahrneme vzrůst počtu novostaveb (zobrazeno na grafu č. 3).

Graf 4: Dynamika amerického nemovitostního trhu

S aktuální dynamikou trhu s nemovitostmi očekáváme zlepšení v roce 2012. Aktuální názor, že trh je přesycen, rychle zmizí a vydláždí tak cestu k lepším dnům pro stavební společnosti.

Můžete namítnout - "ti, co chtějí nakupovat, nedostanou finanční prostředky", "nechtějí nakupovat" nebo "je stále mnoho nových nemovitostí, které ještě nejsou prodány" atd.. Na tyto námitky vám odpovím v další epizodě tohoto seriálu.