Výhody a úskalí dobrovolných dražeb nemovitostí

Naprostá většina nemovitostí v Česku mění majitele přímým prodejem. O veřejných dražbách nemovitostí se obvykle hovoří v souvislosti s výkonem soudních rozhodnutí. Vedle těchto nedobrovolných dražeb ale existují i dražby dobrovolné, které zájemcům o prodej nebo koupi nemovitosti mohou přinést výhody, ale i rizika. V čem spočívají?

Přímý prodej, veřejná dražba nebo aukce?

V současné době se lze v Česku setkat v zásadě se třemi způsoby prodeje nemovitosti. Zdaleka nejčastějším je v případě rezidenčních nemovitostí přímý prodej, kdy prodávající kupní smlouvou převádí vlastnictví k prodávané nemovitosti na kupujícího, kterého si vyhledal sám nebo prostřednictvím realitní kanceláře. Právní rámec pro tuto transakci je dán především občanským zákoníkem. Kupní cena a podmínky prodeje jsou přitom především věcí vzájemné dohody mezi prodávajícím a kupujícím.   

Mnohem méně využívanou možností je veřejná dražba. S ní se dnes lze setkat nejčastěji v podobě nedobrovolné dražby majetku zabaveného v exekučním řízení. Dobrovolnou dražbu  využívají k transparentnímu zpeněžení majetku spíše jenom likvidátoři, konkurzní správci a také vlastníci komerčních nebo něčím výjimečných nemovitostí. Běžné rodinné domy, byty nebo chaty se v dobrovolných dražbách objevují spíše jen výjimečně. Jejich vlastníci totiž o této možnosti nevědí anebo se obávají, že by to pro ně bylo zbytečně drahé a složité.

Zejména v poslední době se nemovitosti prodávají také formou aukcí. Mnoho lidí si přitom aukce plete s dražbami a naopak. Jedná se však o dvě různé věci. Prodejní aukce slouží k vyhledání kupujícího s nejlepší nabídkou, s nímž pak prodávající uzavře kupní smlouvu. V případě dražby dochází k přechodu vlastnického práva udělením příklepu a žádná smlouva se již neuzavírá. Pořádání aukcí není na rozdíl od dražeb striktně upraveno právními předpisy. Aukci tedy lze provést i po internetu, dražbu nikoliv.

Více jistoty i rizika zároveň

Důležitý je především fakt, že nemovitost se draží tak, jak „leží a stojí“, tedy se všemi případnými vadami a nedostatky. Zájemce o účast v dražbě má právo si nemovitost důkladně prohlédnout ještě před dražbou v rámci prohlídky organizované dražebníkem (organizátorem dražby). Pokud nemovitost vydraží a licitátor mu udělí příklep, má povinnost uhradit cenu dosaženou vydražením do 3 měsíců od skončení dražby, resp. do 10 dnů je-li tato cena nižší než 500 000 Kč, resp. ihned po skončení dražby, nepřesáhne-li částku 200 000 Kč.

Vydražitel je povinen vydraženou nemovitost převzít a na rozdíl od prodeje kupní smlouvou nemůže reklamovat žádné její vady, požadovat slevu z ceny, nebo od nabytí nemovitosti odstoupit. Pokud by nezaplacením ceny dražbu zmařil, přišel by o dražební jistotu. Ta činí až 30 % z vyvolávací ceny (nejnižšího podání) a musí ji předem zaplatit každý účastník dražby na zajištění svých případných budoucích závazků. Propadlá držební jistota se použije na úhradu nákladů zmařené dražby a nákladů dražby opakované.  

Výhodu má ale i vydražitel. V případě prodeje, kdy je uzavírána kupní smlouva, dojde k převodu vlastnictví nemovitosti až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud příslušný katastrální úřad zápis vkladu práva neprovede, vlastnictví nemovitosti na nového majitele nepřejde. Oproti tomu v případě dražeb vlastnické právo přechází udělením příklepu (za předpokladu následného uhrazení ceny dosažené vydražením) a zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky. 

Konání dražby se vyhlašuje dražební vyhláškou

Velmi důležitým dokumentem při přípravě a provádění dražeb je dražební vyhláška. Podle zákona o veřejných dražbách musí obsahovat všechny důležité informace o termínu a místu konání dražby, předmětu dražby, jejím průběhu a podmínkách účasti na ní. Dražební vyhlášku musí dražebník v případě dražby nemovitosti zveřejnit způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým a rovněž na centrální adrese, a to nejméně 30 dnů před zahájením dražby.

V dražební vyhlášce musí být kromě označení a popisu předmětu dražby a jeho příslušenství rovněž uvedena práva a závazky na předmětu dražby váznoucí a s ním spojená, pokud podstatným způsobem ovlivňují jeho hodnotu. Popsán musí být stav, v němž se předmět dražby nachází, jeho odhadnutá nebo zjištěná cena, a je-li předmětem dražby kulturní památka, i tato skutečnost. Dražební vyhláška rovněž musí obsahovat mj. i podmínky odevzdání předmětu dražby vydražiteli.

Podmínky a údaje uvedené v dražební vyhlášce nelze dodatečně měnit. Pouze dojde-li ke změnám stavu, v němž se předmět dražby nachází nebo ke změnám v rozsahu práv a závazků na něm váznoucích, je dražebník povinen vyhotovit a připojit dodatek ke zveřejněné dražební vyhlášce, a to bez zbytečného odkladu poté, co se o změnách dozvěděl. Případné nedostatky v obsahu nebo zveřejnění dražební vyhlášky patří mezi důvody, kvůli nimž se oprávněné osoby mohou domáhat vyslovení neplatnosti dražby soudem.

Daň z převodu nemovitosti platí vydražitel

Při běžném prodeji nemovitosti je základem daně z převodu nemovitosti cena zjištěná znaleckým posudkem podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, že cena sjednaná v kupní smlouvě je nižší, než tato cena zjištěná. Poplatníkem daně je prodávající, kupující je v tomto případě ručitelem. V případě nemovitosti nabyté veřejnou dražbou je základem daně z převodu nemovitosti cena dosažená jejím vydražením a poplatníkem daně je její vydražitel.

Sazba daně je v obou případech stejná a činí 3 % ze základu daně. Stejná je i tříměsíční lhůta pro přiznání a zaplacení daně, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí (prodej), nebo v němž bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti (dražba). Povinnou součástí daňového přiznání je originál nebo ověřený opis listiny, kterou se potvrzují vlastnické vztahy k nemovitosti, a v případě prodeje i znalecký posudek.

Bezprostředně po ukončení dražby obdrží vydražitel od dražebníka dražební protokol, který pro něj bude dokladem o výsledku provedené dražby. Součástí protokolu je i podepsaný stejnopis dražební vyhlášky včetně případných dodatků. Potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti ve dvojím vyhotovení obdrží vydražitel až po té, co řádně uhradí vydraženou cenu. Jedno vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti zároveň dražebník zašle příslušnému katastrálnímu úřadu.

O výsledku dražby rozhoduje její dobrá příprava

Dražby nemovitostí mohou organizovat pouze fyzické osoby zapsané v obchodním rejstříku, obchodní společnosti nebo družstva, pokud splňují podmínky stanovené zákonem o veřejných dražbách a bylo jim vydáno příslušné živnostenské oprávnění. Podmínkou vydání koncese k provádění dražeb je předchozí písemný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj a také uzavření smlouvy o pojištění odpovědnosti dražebníka za škodu, která by mohla v souvislosti s jeho činností vzniknout.

Dobrovolnou dražbu lze provést pouze na základě písemné smlouvy o provedení dražby, kterou navrhovatel uzavře s dražebníkem. Smlouva musí obsahovat náležitosti stanovené zákonem o veřejných dražbách, jinak je neplatná. Jednou z těchto povinných náležitostí je i výše odměny dražebníka nebo způsob jejího určení, popř. ujednání o tom, že dražba bude provedena bezúplatně. Běžně tato odměna bývá sjednávána ve výši kolem 5 % z částky dosažené vydražením.

O výsledku dražby z velké části rozhoduje nejen atraktivita nabízené nemovitosti, ale i zkušenosti a odborná erudice dražebníka. Nejde přitom jen o odpovídající materiální a organizační zabezpečení průběhu dražby, ale především o její kvalitní přípravu. Tedy zejména zabezpečení informovanosti o dražbě a oslovení širokého okruhu potenciálních zájemců. Klíčový význam má také dostupnost dostatečných informací o dražené nemovitosti a správné stanovení odpovídajícího nejnižšího podání.