Výměna zastavené nemovitosti k hypotéce? Bez potíží!

Hypoteční banky umožňují výměnu zastavené nemovitosti k hypotéce standardně. Ale za jakých podmínek? U některých bank musíte mít "dobrý důvod", jiné důvod nezajímá. Co je ke změně zástavy potřeba a kolik za ni zaplatíte?

Změna zastavěné nemovitosti k hypotečnímu úvěru není příliš častá. I velké banky uvádějí spíše jednotky až desítky případů, kdy klient o změnu zažádal. Jsou ale případy, kdy je změna zástavy standardní záležitostí a provádí se "rutinně".

Jedním z případů, kdy klient již předem plánuje změnu zastavené nemovitosti, je kupříkladu hypoteční úvěr čerpaný na koupi družstevního bytu, k němuž slouží jako zástava jiná nemovitost. Po převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví je možné zastavit financovanou nemovitost a zástavní právo lze sejmout z "náhradní" nemovitosti.

Hypoteční úvěr je levnější než předhypoteční, a tak je tato možnost využívána např. mladými rodinami, jimž dočasně slouží za zástavu rodinný dům nebo byt rodičů.

Obdobně hojně využívanou je změna zástavy v případě výstavby rodinného domu, kdy je bance jako záruka poskytnuta jiná nemovitost. Banky v takovém případě uvolňují prostředky na výstavbu bytu mnohem pružněji a není třeba dokládat postup výstavby rodinného domu.

Víte o změně? Dejte si ji do smlouvy!

Banky umožňují změnu zástavy nemovitosti standardně. Pokud ale víte předem, že budete chtít nemovitost v zástavě vyměnit, je vhodné tuto budoucí změnu ukotvit již v původní smlouvě o hypotečním úvěru. Ušetříte tím tisíce až desetitisíce korun za změnu smluvních podmínek, případně další poplatky, které si banky s transakcí účtují.

Vždy ale budete muset zaplatit poplatek za vložení nové zástavy do katastru nemovitostí a zaplatit odhad ceny nemovitosti (s výjimkou některých možností "expresního ocenění" dle cenových map banky).

Bude banka chtít zdůvodnění?

Zdaleka ne všechny banky chtějí od klientů zdůvodnění, proč změnu zástavy chtějí uskutečnit. Zdůvodnění z dotázaných bank striktně vyžadují Hypoteční banka, Oberbank, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Zvláštností je, že ČSOB a Poštovní spořitelna, které přeprodávají hypotéky Hypoteční banky zdůvodnění nepožadují.

Všechny banky ale pochopitelně trvají na tom, aby nová nemovitost byla odpovídající zůstatkové hodnotě úvěru. Nejedná se přitom pouze o výši odhadní ceny nemovitosti, ale nemovitost musí odpovídat i typem poskytnutému úvěru.

Ke změně zástavy je nezbytné doložit veškeré náležitosti, které je nutné doložit k první zástavě nemovitosti - tedy vše od výpisu z katastru nemovitostí, přes odhad ceny (nelze-li jej získat zjednodušeným způsobem z cenových map banky), po doklad o pojištění nemovitosti a úhrady pojistného. V některých případech banky požadují též nabývací titul k nemovitosti.

Nově zastavená nemovitost pochopitelně nesmí být zatížena zástavním právem. Pouze některé banky mají výjimku zástavní právo ve prospěch stavební spořitelny.

Kolik za změnu zaplatíte?

Jedná-li se o změnu zástavy, která nebyla uvedena v původní smlouvě o hypotečním úvěru, účtují si banky zpravidla standardní poplatek za změnu smluvních podmínek a některé ještě něco navíc. Kromě odhadu nemovitosti a poplatku za vklad zástavního práva do katastru nemovitosti klient zaplatí od 1 000 Kč do více než 10 000 Kč podle banky, u níž má úvěr sjednaný.

Tabulka: Poplatky banky spojené s "výměnou" zastavené nemovitosti

* z nesplacené jistiny úvěru
** poplatek za změnu smluvních podmínek od 2 000 Kč do 10 000 Kč plus poplatek za "vystavení prohlášení o podmínkách vzdání se zástavního práva nebo vzdání se zástavního práva formou písemného prohlášení"

Za pozornost stojí opět ČSOB, která přeprodává hypotéky Hypoteční banky, ale na rozdíl od Poštovní spořitelny a Hypoteční banky nemá v sazebníku uvedený poplatek za "vystavení prohlášení o podmínkách vzdání se zástavního práva nebo vzdání se zástavního práva formou písemného prohlášení".

Nejvyšší poplatek si může účtovat Oberbank, která má stanovený pouze minimální výši poplatku a procentní poplatek ze zůstatkové hodnoty úvěru. Nejnižší poplatek si účtuje Wüstenrot hypoteční banka následovaná Komerční bankou a LBBW Bank.