Zemědělská půda jako příležitost

Zemědělská půda v Česku stojí mnohem méně než v okolních zemích. Mohou ji vlastnit nejen zemědělci, jako např. v Rakousku, ale i spekulanti. A také tak činí. Nájemné za půdu je ale také minimální. Proč? Vyplatí se investice do půdy?

Vlastnictví půdy často vnímáme jako stabilní investici. Její držba však může být spojena s řadou nepředvídatelných rizik. V České republice se o půdu více zajímají zkušení investoři – praktici, kdežto tápající a méně zkušenější podnikatelé trhu s půdou nevěří, a proto se soustřeďují na vyzkoušené bankovní produkty, zajištěné fondy a další investice, které jim poskytují stálost, jistotu a k tomu příležitost jistého výnosu navíc.

Spekulativní investice do zemědělské, zejména do orné půdy by neměly opomíjet srovnání místních cen s cenami půdy ve vyspělých státech Evropské unie, se zvláštním zřetelem na trh půdy u dvou našich největších sousedů - Německa a Rakouska (v Německu se prodává hektar půdy téměř čtyřikrát dráž než v ČR a v Rakousku je to dokonce desetinásobek). Srovnání cen půdy ale není nikterak jednoduché. Odvíjí se od kvality půdy a vedle celého souboru přírodních ukazatelů se musí brát v úvahu i další společensko-ekonomické podmínky.

Téměř polovina lidí, kteří pole v současnosti kupují, jsou zemědělci a farmáři, ve druhé polovině se tradičně nacházejí nezemědělci, investoři spekulující na budoucí růst jejich ceny.

Podle údajů Evropského statistického úřadu v ČR nedosahuje cena půdy evropského průměru. Zaostáváme mimo jiné za Německem, Nizozemím, ale i za Polskem. Ruku v ruce s cenou půdy jde i cena za její pronájem. Sledujeme-li relaci pronájmu v ČR se státy EU, překvapí, že u nás nájemce za hektar zaplatí 47 eur, zatímco ve vyspělých státech se pohybuje pronájem od 90 do 500 eur za hektar.

Z trendů ekonomického vývoje v zemědělské politice EU se dá předpokládat, že se bude postupně cenový rozdíl stírat. Zejména bereme-li v úvahu skutečnost, že od května příštího roku by měly ze zákona možnost nakupovat zemědělskou půdu v ČR také zahraniční investoři. Cizinci nakupovali zemědělskou půdu však již v minulých letech. Nemohli tak činit přímo, podmínkou bylo založení české firmy. Ovšem nákupy půdy pro ně mohou zařídit tzv. prostředníci. Odhaduje se, že přes „bílé koně“ v současnosti vlastní cizinci kolem milionu hektarů. Dalších asi 150 tisíc vykoupili přes účelově založené podniky. Přitom celková plocha zemědělské půdy v ČR je podle ČSÚ 3,55 mil. hektarů.

Pozemky, se kterými můžeme svobodně nakládat (nakupovat, prodávat, dávat do nájmu apod.), podražily v posledních letech o polovinu a dosahují až 150 tis. Kč za hektar (dle vyhlášky č. 427/2009 Sb. s účinností od 1. 1. 2010). Předpokládáme, že jejich cena i nadále poroste.

Základem pro stanovení ceny zemědělských pozemků je tzv. úřední cena podle BPEJ - bonitovaná půdně ekologická jednotka, vyjádřená pětimístným číselným kódem, podle kterého je předepsaným způsobem určena kvalita pozemků. Tržní cena se stanoví smluvně, dohodou. Může dosahovat i několikanásobku ceny úřední.

Nevýhodně uzavřená nájemní smlouva mezi vlastníkem a nájemcem nese v sobě znaky obrazu pokřiveného ekonomického zrcadla. Zatímco vlastník nemovitosti (domu, bytu, kancelářských prostor apod.) je rozhodující osobou pro určení výše nájmu, v případě pronájmu zemědělského pozemku je jeho vlastník v obráceném postavení a musí přijmout nabízenou cenu za pronájem, kterou mu nadiktuje hospodařící společnost, která v dané oblasti mívá monopolní postavení.

Není divu, že nájem za zemědělskou půdu představuje pro zemědělce v ČR poměrně nižší položku nákladů oproti všem zemím v EU.

Analyzujeme-li příčinu tohoto nevyrovnaného postavení, dospíváme k názoru, že vzniklá nerovnováha se mohla vytvořit jen v méně rozvinutém konkurenčním prostředí, ve kterém monopol na zemědělské hospodaření vlastní zpravidla pouze jedna zemědělská společnost v kraji. Za těchto okolností nezbývá vlastníkovi než přijmout diskriminační nájemní podmínky, které nereflektují skutečnou cenu pronájmu.

Z hlediska hospodařícího subjektu je zájem o uzavření nájemní smlouvy na dobu nejméně deseti let. Tím je bezpochyby znevýhodněn majitel pozemků, protože nemůže využít svého, Ústavou zaručeného, práva svobodně nakládat se svým majetkem. V podstatě to evokuje předlistopadové podmínky hospodaření, kdy právo užívací bylo postaveno nad právo vlastnické. Rozdíl spočívá pouze v rozdělování zisku. Za socialismu zisk náležel státu, kdežto v současné době zisk připadá hospodařícímu subjektu.

V dnešních podmínkách není sice investice do nákupu zemědělských pozemků likvidní, přesto může přinést zajímavé zhodnocení. Pokud se rozhodneme půdu držet ze spekulativních důvodů a v budoucnu ji prodat, můžeme ji mezitím pronajímat.

Na tomto místě je nutno konstatovat, že prodej a nákup půdy se v ČR děje naprosto svobodně. Stát se svými nástroji v žádném ohledu do trhu s půdou nezasahuje. Dnes nemůžeme s jistotou říci, zda je to správně či špatně. V Německu je trh s půdou z části regulován. V sousedním Rakousku je nákup zemědělských pozemků umožněn pouze subjektům, které na půdě hospodaří. Nákup zemědělské půdy ke spekulativním účelům je vyloučen.

Ekonomové zabývající se společnou zemědělskou politikou EU vyjadřují názor, že zemědělská půda představuje v budoucnu bezpečnou investici, neboť její výměra se ztrácí záborem mnoha tisíc hektarů. Lze vyvodit, že její cena s vysokou mírou pravděpodobnosti poroste. Vzhledem k tomu, že se jedná o nenahraditelnou hodnotu ve smyslu neobnovitelného vzácného statku, je zcela zákonitě bezpečnou dlouhodobou investicí. Otázkou pouze zůstává, v jak blízkém časovém horizontu lze růst cen půdy v ČR očekávat.