Byty se asi stavět nezačnou... zlevní, nebo zdraží?

Cena bytů je závislá na nabídce a poptávce. Kdo čeká výrazné snížení cen, bude nejspíš zklamán: Místo snížení cen se staví méně. Jen stavebních povolení bylo letos vydáno jako v roce 2006.

Český statistický úřad včera zveřejnil údaje o stavebnictví v dubnu 2010. "V dubnu 2010 byla stavební produkce sezónně očištěná meziměsíčně vyšší o 4,8 %. Stavební produkce klesla meziročně o 15,3 %. Stavební úřady vydaly meziročně o 3,6 % stavebních povolení méně a jejich orientační hodnota vzrostla o 45,9 %. Bylo zahájeno meziročně o 1,6 % bytů více. Dokončeno bylo o 18,4 % bytů více," uvádí zpráva ČSÚ.

Větší množství dokončených bytů odpovídá zahájené výstavbě v letech developerské expanze, kdy poptávka (zejména spekulativní) táhla ceny vzhůru a nikdo příliš nehleděl na dlouhodobou perspektivu zvolených lokalit ani na kvalitu provedených prací. Hlavně, že bylo možné koupit byt za několik milionů, vždyť jeho cena nemůže než růst. Chyba lávky.

Cena bytů se vyvíjí stejně jako cena kterékoli jiné komodity (kteréhokoli zboží či služby). Jen s tím rozdílem, že do trhu s bydlením více či méně zasahuje stát nejrůznějšími podpůrnými a destruktivními opatřeními. A stejně jako kterákoli jiná komodita je i bydlení pod vlivem nabídky a poptávky. Cena je v současné době nejspolehlivější mechanismus, který dokáže říci, kdo bude moci ten či onen byt využívat.

Poptávku určuje především populace. Silné populační ročníky jsou již dávno ubytované a nastupují nové, slabší. Poptávka po novém bydlení tak bude pravděpodobně klesat navzdory trendu rozvodovosti, která poptávku po bytech naopak zvyšuje.

Klesající poptávky si všimli již i developeři. "Realitní krize", použijeme-li zažitý expresivní termín, jen urychlila to, co bylo z demografického pohledu nevyhnutelné. A jejich reakce? Pomineme-li fiaska s aukcemi bytů, zbývá zpomalení bytové výstavby. S cenou se jim dolů jít (zatím?) příliš nechce.

Poslední (dubnová) čísla Českého statistického úřadu hovoří o dokončení meziročně o 18,4 % více bytů. Jenže jejich výstavba byla zahájena zpravidla v letech 2007 až 2008. (Růst počtu vydaných stavebních povolení činil mezi lednem až dubnem roku 2008 meziročně 18,7 %... že by náhoda?)

V blízké budoucnosti lze ale spíše očekávat pokles v počtu dokončených bytů, neboť i počet vydaných stavebních povolení (a ohlášek) v souvislosti s byty klesá. V srpnu 2009 klesl měsíční počet vydaných povolení pod úroveň roku 2005, kde se držel až do ledna 2010. Nyní se počet nově povolených a ohlášených staveb pohybuje na úrovni roku 2006.

Graf 1: Počet vydaných stavebních povolení a ohlášek (za měsíc)

Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty

Při pohledu na kumulované počty vydaných stavebních povolení stojí za pozornost rok 2009, který začínal ještě optimisticky na lednové úrovni nejvyšší ze všech sledovaných let, ovšem již v únoru se propadl pod hodnotu z roku 2007 a dále klesal až v říjnu prolomil hranici z roku 2006. V letošním roce se počty vydaných stavebních povolení a ohlášek do února držely mírně pod úrovní roku 2006, v březnu a dubnu mírně nad ní.

Graf 2: Počet vydaných stavebních povolení a ohlášek (vždy od počátku roku)

Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty

S počtem vydaných stavebních povolení se snížila též hodnota povolených bytových staveb. Zatímco v loňském roce v prvních čtyřech měsících dosáhla 24,058 mld. Kč (což je mimochodem pod úrovní roku 2007), v letošní první třetině byly povoleny bytové stavby orientačně za 19,459 mld. Kč (jen o 51 mil. Kč více než v roce 2005). To představuje meziroční pokles o více než 19 %.

Celkově hodnota povolených staveb vzrostla o 45,9 %, což je enormní nárůst ve srovnání s poklesem hodnoty bytové výstavby. "Výrazný růst orientační hodnoty povolených staveb byl důsledkem relativně nízké srovnávací základny a také povolením finančně nákladných staveb dopravní infrastruktury, výrobních budov a fotovoltaických elektráren," komentuje důvody růstu zpráva ČSÚ.

Přepočítat orientační hodnotu povolených bytových staveb na jednu bytovou jednotku není možné, neboť hodnota povolených staveb zahrnuje i celé bytové domy s jedním stavebním povolením. Pokles průměrné hodnoty staveb na jedno stavební povolení tak neudává, zda jsou stavby rozpočtovány levněji, ale především zda jsou žádána stavební povolení na větší projekty. Zajímavý je ale pohled na kumulovanou orientační hodnotu povolených bytových staveb. Ta se v roce 2009 dlouho držela roku 2007, když od června do září získala navrch, aby v závěru roku ztratila a propadla se na úroveň roku 2006. Data z letošního roku hovoří dokonce o oscilaci kolem hodnot roku 2005.

Graf 2: Orientační hodnota vydaných stavebních povolení a ohlášek (vždy od počátku roku)

Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty

Počty i hodnota stavebních povolení a ohlášek se v letošním roce propadl na úroveň roku 2005. Lze tedy v blízké budoucnosti očekávat, že se omezí nabídka bytů. A co se stane s jejich cenou? V současnosti jsou "do oběhu" uváděny byty, jejichž výstavba byla započata v letech realitního boomu. Ty budou tlačit cenu dolů, ať se to developerům líbí nebo ne. To ostatně ukazuje i výsledek aukce bytů. Současný stav nízkých vydaných stavebních povolení ale bude tlačit na zastavení poklesu cen a nelze vyloučit do dvou let jejich opětovný růst.