Boj s krizí: Budou banky hostit neplatiče?

Dobrá zpráva pro neplatiče hypotečních úvěrů. Banky jim nebudou muset nemovitost prodat nad hlavou - budou si ji moci ponechat a z neplatiče udělat nájemníka. Ale... budou o to mít banky zájem? (Aktualizováno 17:50)

Příprava na „krizi“

„Krize“ je dnes jedno z nejčastěji skloňovaných slov. Současná situace právem vzbuzuje obavy - firmy se připravují na horší časy, a tak ruší prémie a propouštějí zaměstnance, šetří. Veškeré investice, které mohou odložit, odkládají. Tím ale klesají příjmy a snižují se zakázky jiných firem, které musí šetřit, propouští, ruší prémie... krachují. Firmy se dostávají do začarovaného kruhu a s nimi i jejich lidé.

Před pár lety zažívala Česká republika nebývalý ekonomický růst. Z něj těžili i lidé. Příjmy pravidelně rostly, zaměstnavatelé se předháněli v zaměstnaneckých výhodách, aby si udrželi nejlepší pracovníky... úrokové sazby hypoték klesaly na historická minima a banky uvolnily podmínky přidělování úvěrů. Na hypotéku dosáhl skoro každý.

Banky ale postihla „krize“ jako první. Začala v Americe právě u hypotečních úvěrů. Proto i české banky zpřísnily podmínky poskytování hypoték, zvýšily úrokové sazby. Lidé, kteří čerpali úvěr v době nízkých úrokových sazeb nyní může vzrůst splátka milionové hypotéky na 20 let o více než 1 100 Kč měsíčně, tedy téměř o 20 %. Vždyť z minima v roce 2005 vzrostly úrokové sazby o více než 2 procentní body! Přičteme-li snížení odměn a propouštění, není divu, že se mohou dostat do svízelné situace a potíží se splácením hypotéky.

Banky sice zatím nepotvrzují zvýšený počet neplatičů hypoték, nicméně Národní ekonomická rada Vlády (NERV) ve svém nedělním balíku opatření již s touto eventualitou počítá.

Nesplácíte? Nevadí, bydlete dál...

Nesplácí-li klient hypotéku, přistupuje banka k celé řadě opatření. Exekuce bývá až tou poslední možností. „Cílem banky není v žádném případě exekuce nemovitosti. Pokud má klient problémy, je důležité, aby s bankou komunikoval - vždy se dá najít nějaké přijatelné řešení pro klienta i pro banku (odklad splátek, přizvání spoludlužníka, prodloužení doby splatnosti úvěru apod.). Exekuce je až posledním krokem, kdy klient zcela odmítá spolupráci. Z tohoto důvodu jsme za celou dobu poskytování hypoték (od roku 1999) přistoupili jen k několika exekucím,“ uvedl Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.

Přesto je exekuce v případě nesplácení hypotéky považována Národní ekonomickou radou Vlády (NERV) za jednu z hrozeb, kterou pokud by se podařilo odvrátit, omezil by se dopad světové hospodářské „krize“ (rozumějte „současné ne zcela uspokojivé situace ve světové ekonomice“) na českou ekonomiku.

Na nedělním zasedání NERVu se deset předních českých ekonomů shodlo na šestnácti bodech v deseti oblastech, které by měly české ekonomice pomoci. Mezi nimi lze nalézt též změnu zákona o bankrotech, která by měla umožnit bankám vlastnit nemovitosti a pronajímat je svým bývalým neplatičům. Člověk, který by byl za jiných okolností z bytu či domu pořízeného na hypotéku vystěhován, by tak mohl dál v bytě bydlet, pouze by se změnil jeho status „vlastníka“ na „nájemníka“.

Motiv opatření je poměrně zřejmý. Pokud by banka byla nucena nemovitost prodat, za současné tržní situace by ji pravděpodobně prodala za nižší než původně odhadovanou cenu - a výnos z prodeje by nemusel stačit ani na uhrazení úvěru. Pokud si banka nemovitost ponechá ve vlastnictví, bude ji moci prodat později, až se situace na realitním trhu uklidní... a ceny opět porostou. Výhoda by měla být i pro klienta - neztratil by střechu nad hlavou a k jeho aktuálním potížím by se nepřidávala další otázka shánění nového bydlení.

Budou o to banky stát? A budou chtít klienti?

Zřejmě zásadní otázka navrhovaného opatření je, zda o vlastnictví a pronajímání nemovitostí budou banky stát. Jejich hlavní náplní práce je financování, nikoli správa majetku.

„Pro banky (alespoň pro nás) určitě není cílem vlastnění nemovitostí, ale vykonávání bankovní činnosti. V tuto chvíli je v majetku banky pouze jediná budova s pobočkou, všechny ostatní prostory máme v pronájmu. Pro banky by to znamenalo zvýšení administrativní zátěže. Exekuce navíc v současné době nepředstavují pro banku žádný problém, k exekucím u nesplácených hypoték dochází jen velmi výjimečně,“ uvedl Tomáš Kofroň za Raiffeisenbank.

„Pokud vezmeme v úvahu exekuce nemovitostí, v loňském roce se jednalo o kusy případů, letos jsme zatím žádný neevidovali. Hypoteční banka nechce jít touto cestou a preferuje domluvu s klientem na řešení, které je přijatelné pro obě strany,“ uvedla Pavla Hávová, manažerka PR Hypoteční banky.

„Možnost, kterou popisujete (banka si nemovitost ponechá a pronajímá), není z praktického hlediska jednoduchý a pro banku vhodný způsob řešení nesplácení úvěrů. Ono „ponechání“ si nemovitosti je nutné uvést do souladu se zákonem. Jinými slovy, banka by musela uzavřít s klientem nejprve kupní smlouvu eventuálně nemovitost koupit v dražbě a v momentě, kdy se stane vlastníkem nemovitosti, by ji mohla pronajímat. Z titulu vlastnictví by však pro banku plynuly další zákonné povinnosti (odpovědnost za stav nemovitosti, náklady spojené s provozem nemovitosti atd.) Z výše uvedeného je zřejmé, že by banky tuto možnost nevítaly,“  doplnila Pavla Hávová.

A otázkou je, zda by o toto řešení stáli klienti. Pokud by neměli jinou možnost, pravděpodobně by jim nic jiného nezbývalo. Je to samozřejmě také otázkou výše nájemného - pokud by dosahovalo výše původní splátky, pak by toto řešení nebylo pro klienty žádnou výhrou. Pokud by dosahovalo „pouze“ výše úroků, což je zřejmě hranice, pod kterou by banka nemohla jít, úleva by také nebyla příliš velká - zejména v prvních letech totiž úroky tvoří větší část splátky.

„Navíc se domníváme, že pokud by byl klient schopen hradit nájemné, určitě by se tato částka dala použít ke splácení anuitní (alespoň částečné) splátky úvěru a úvěr místo složitých a nevýhodných procedur restrukturalizovat. Jako pozitivum je samozřejmě i fakt, že klientovi by zůstal vlastnický vztah k nemovitosti,“ uzavřela Pavla Hávová z Hypoteční banky.

Je zde ještě problém LTV - poměru hypotéky k zástavní ceně nemovitosti. Naprostá většina hypoték je poskytnuta na méně než 100 % zástavní hodnoty, zpravidla buď na 70 % nebo do 85 %. S postupem času a placení splátek hypotéky navíc dlužná částka sice pomalu, ale jistě klesá. Měla-li by nemovitost přejít do vlastnictví banky, jak by se např. u 85% hypotéky banka vyrovnala s klientem? Doplatit 15 % odhadní ceny nemovitosti banka chtít nebude. Ale klient by se zabavením celé nemovitosti cítil poškozen - nemovitost neprošla trhem, a tudíž není oceněna aktuální tržní cenou. 
 

Aktualizace 17:50: Odpovědi České spořitelny

Byl by o tento způsob řešení nesplácení hypotečních úvěrů ve vaší bance zájem? Za jakých podmínek?

Vzhledem k nedostatku informací je předčasné mluvit o konkrétních krocích a přínosech jak pro dlužníka tak i pro věřitele. Pokud bude tato problematika legislativně ošetřena ve všech jejích souvislostech, vidíme zde další možnost řešení vztahů dlužník versus věřitel. S klientem, který se dostal do problémů se splácením, se snažíme vždy domluvit např. na odložení splátek, prodloužení doby splatnosti nebo jiné úpravě splátkového kalendáře - využití zástavního práva k nemovitosti je pro nás vždy až krajním řešením.

Ke kolika exekucím nemovitosti jste v loňském a letošním roce přistoupili? Jaký je trend?

S klientem se vždy snažíme hledat oboustranně výhodné řešení nastalé situace. V zájmu České spořitelny je vyřešit dlužníkovu situaci bez nutnosti realizace zajištění. K tomuto Česká spořitelna přistupuje jen ve skutečně krajních případech.

Navíc obecně platí, že hypoteční úvěry, které většinou financují střechu nad hlavou rodiny, jsou už svoji podstatou úvěry, které se splácejí velmi dobře. Kvalitní portfolio jsme vždy považovali za velmi důležité. Klíčový  je pro nás kvalitní credit scoring (prověřování klientovi schopnosti dlouhodobě splácet), který nám pomůže stanovit optimální výši úvěru a měsíčních splátek. Podíl nesplácených hypoték se dlouhodobě nemění.

Klientům, kteří tuší, že se dostanou do problémů se splácením, doporučujeme co nejdříve kontaktovat banku, abychom mohli s klientem začít hledat cesty pro řešení dané situace.