Dani z převodu nemovitosti se nevyhnete!

Je-li prodána nemovitost, stát inkasuje „desátek“. Kdo ho zaplatí a v jaké výši? Je možné se dani z převodu nemovitosti vyhnout? Nepodat daňové přiznání se nevyplatí... stát má nástroj, jak se o vašem prodeji dozví! A pak zaplatíte víc...

Daň z převodu nemovitosti patří mezi nejméně oblíbené daně. Ostatně, které daně oblíbené jsou? Snad jen ty, které nemusíme platit... Ovšem o zrušení daně z převodu nemovitosti uvažovali dokonce i současní vládní politici. Vždyť na jednu stranu stát podporuje snahu občanů získat vlastní bydlení, na druhou stranu jim pořízení bytu či domu zatěžuje daní.

Jen při prodeji

Předmětem daně z převodu nemovitosti jsou nemovitosti při úplatném převodu - tedy nejčastěji při prodeji či koupi v dražbě či aukci. Daň se vztahuje i na vypořádání podílového spoluvlastnictví a na věcná břemena. Daň se platí i z bezúplatného věcného břemena, které bylo zaneseno v souvislosti s bezúplatným převodem (darováním) nemovitosti. V případě výměny nemovitostí se daň platí z ceny dražší nemovitosti.

V případě darování či dědictví se daň z převodu nemovitosti neplatí. Stát na tyto způsoby nabytí nemovitého majetku pamatuje jinými daněmi - darovací a dědickou.

Daňové přiznání se podává a daň se platí v místně příslušném finančním úřadu, kde se nachází nemovitost. Na rozdíl např. od přiznání k dani z příjmů nerozhoduje místo bydliště. I proto se v naprosté většině případů daně platí pouze z nemovitostí v České republice (jsou výjimky, ale není jich mnoho). Pokud budete kupovat či prodávat nemovitost v zahraničí, je třeba zjistit tamní daňové podmínky - a daně odvést místním úřadům.

Tvrdé je, že se daň z převodu musí zaplatit i v případě následného odstoupení od smlouvy a návratu nemovitosti na základě „smlouvy o zajišťovacím převodu práva“...

Zpravidla prodejce

Daň z převodu nemovitosti platí zpravidla prodejce nemovitosti na základě logiky, že drží peníze, a má tedy z čeho daň zaplatit. Jak praktické. Kupující je v tomto případě ručitelem a daň musí zaplatit, pokud tak neučiní prodávající.

Jsou ale případy, kdy se poplatníkem daně stává kupující: „jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci podle zvláštního právního předpisu, vyvlastnění, vydržení, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací.“ [1]

Jedná-li se o výměnu nemovitosti, jsou oba účastníci výměny povinni platit daň „společně a nerozdílně“. To v praxi znamená, že je jedno, kdo z nich daň zaplatí, ale stát ji může v případě neuhrazení požadovat po komkoli z nich.

Na kolik to přijde...

Nejčastěji je základem daně buď kupní cena (cena sjednaná) nebo odhadní cena (cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku) - a to vždy ta vyšší z nich. Při dražbách a aukcích je vždy základem daně cena dosažená vydražením.Sjednaná cena je rozhodující i při převodu nemovitosti z územně správního celku. Pouze cena odhadní se použije v případě nabytí nemovitosti vydržením nebo při pořízení nemovitosti prostřednictvím finančního leasingu a převodu vlastnictví za zůstatkovou cenu a rovněž u věcných břemen.

Až na výjimky je tedy nutné při prodeji nemovitosti povolat znalce a nechat nemovitost ocenit. Výjimkami jsou kupříkladu dražby a aukce, ale také nezastavěné pozemky, u nichž lze cenu určit z cenové mapy. V tomto případě je vhodná jistá ostražitost, neboť již pouhé oplocení či stromy mohou být důvodem k vyžadování znaleckého posudku.

Pokud bude kupující čerpat hypoteční úvěr, pro který nechá zpracovat odhadní cenu nemovitosti pro banku, nelze stejný použít pro finanční úřad! Metodika zpracování odhadu pro banky se liší od požadovaného postupu pro daňové účely. A, světe, div se, pro daňové účely odhadní cena vychází zpravidla vyšší.

"Hlavním z důvodů, že posudky pro daň z převodu nemovitosti vycházejí na vyšší hodnotu než posudky pro účely získání hypotečního úvěru je samotný účel zpracování posudku. Oproti zákonem danému postupu pro daň z převodu nemovitostí zohledňují posudky pro účely získání hypotečního úvěru určité subjektivní faktory, protože se jedná o hodnotu pro konkrétní subjekt – banku. Jedním z těchto faktorů může být např. časová tíseň, kdy banka nebude chtít čekat na vhodnou dobu pro realizaci zástavy," hodnotí rozdílné výsledky posudků Josef Rajdl ze společnosti DARA - znalecká kancelář, spol. s r.o.

Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a výsledná daň na koruny nahoru.

Sazba daně je 3 % z vyměřovacího základu. Prodáváte-li tedy kupříkladu pozemek v ceně 1 mil. Kč, budete muset státu odvést 30 tis. Kč. Daňové přiznání se podává i v případě, že je výsledná daňová povinnost nižší než 100 Kč, ovšem správce daně ji nepředepíše k úhradě a poplatník ji platit nemusí. Ale ruku na srdce, kdo prodává nemovitost v ceně do 3 300 Kč? (Toto může nastat např. v případě daně z věcného břemene.)

Daňové přiznání...

Zákon stanovuje povinnost podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce od měsíce, v němž došlo k nabytí právní moci zápisu v katastru nemovitostí. Pokud nemovitost není evidována v katastru, je rozhodným dnem nabytí účinnosti kupní smlouvy. U dražeb a aukcí běží lhůta od nabytí účinnosti rozhodnutí o příklepu a zaplacení kupní ceny.

Lhůta pro zaplacení daně je shodná s lhůtou pro podání daňového přiznání.

Nepodání daňového přiznání se nevyplácí. Katastrální úřad podává finančnímu úřadu informace o provedených převodech a odhalit poplatníka, který svou povinnost „opomenul“ je snadné. Následuje připomínka, která je doplněna „poplatkem za upozornění“, a samozřejmě standardní penále za dlužnou daň. Pokud by ani pak poplatník nereagoval, finanční sankce se budou zvyšovat.