Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?

Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?

Luboš Svačina

Nejen pod tlakem nabídky a dostupnosti hypotečních úvěrů se stává hitem posledních let pořizování vlastního bytu případně „domečku někde za městem“. Není nad to být ve svém. Opravdu? A je pro nákup nemovitosti opravdu nejvhodnější doba?

Člověk uvažující o některé z forem bydlení by měl co nejpečlivěji zvážit svou aktuální životní a finanční situaci a zamyslet se nad tím, jaké změny ve svém životě očekává alespoň v nejbližším horizontu. Důležitý je v tomto ohledu především rodinný stav, výše a stabilita příjmu, vzdálenost místa zaměstnání a bez pochyby také zdravotní stav člověka. Byt v 8. patře bez výtahu pro člověka po operaci koleních menisků není přeci jen to pravé ořechové. Hendikep takového bydlení se naplno projeví po narození ratolesti a denodenní cestě s kočárkem nahoru a dolů.

V současnosti má zájemce o bydlení v podstatě na výběr ze tří možností: byt či dům v osobním vlastnictví,  družstevní anebo nájemní bydlení. Každá z variant má svá pro a proti a i přesto, že se může zdát, že nic se nevyrovná vlastnímu bydlení, jak se shodují také čtenáři v naší anketě, není radno zatracovat i zbývající dvě.

Bydlení ve vlastním

Pořídit si byt do osobního vlastnictví nebo postavit si svůj vlastní rodinný dům. Zpravidla vysněný cíl každého člověka řešícího střechu nad hlavou. Být ve svém a mít klid – trend posledních let. Velkou měrou na tomto trendu se podepisuje jednak rostoucí životní úroveň obyvatel a jednak také marketingová kampaň hypotečních bank.
Nač platit nájem? Splácejte raději hypotéku. Není nic snadnějšího. 

A nutno dodat, že reklamou nevytváří pouze iluzi. Jednak díky stále se prodlužující době splatnosti hypoték (40 let), částečně díky umělému snižováním úrokových sazeb pro první fixační období a jednak díky pomoci "šikovného" hypotečního makléře se správnými kontakty lze již získat hypotéku na dva miliony korun i s mírně podprůměrnými příjmy. Otázkou je, zda si obě strany uvědomují, jak se do schopnosti splácet projeví případný další růst úrokových sazeb, případně neočekáváná mezera v příjmu domácnosti.

Počet nesplacených či výrazně opožděných úvěrů se zatím pohybuje v řádech jednotek procent, proto banky, až na některé výjimky, stávající situaci neřeší a ani tématem tohoto článku rizikovost poskytovaných úvěrů není.

Výše uvedené však nic nemění na tom, že vlastní bydlení má celou řadu nepopiratelných výhod. Vlastnictví umožňuje především snadnější nakládání s nemovitostí (stavební úpravy, pronájem, prodej je však snadnější u družstevního bytu, viz. dále) a efektivní správu (rekonstrukce, kvalitní údržba apod. jsou investice "do svého", které cenu nemovitosti dále zvyšují).

Vlastní bydlení ovšem zdaleka neznamená bydlení zadarmo. Vlastník platí za pojistění nemovitosti, elektřinu, topení, vodu a odpady, nemluvě o opravách domu (v případě bytu v osobním vlastnictví majitel podle podlahové plochy bytu i nadále přispívá do fondu na opravy a správu budovy). Navíc musí každoročně uhradit daň z nemovitosti.

Z dlouhodobého hlediska lze však vlastní bydlení považovat za výhodnou investici (opět připomínám, pokud na to rodina má a díky splácení hypotéky nemusí dalších 25 let živořit z plechovky lančmítu a 10 rohlíků). Přičemž je potřeba zmínit, z mého pohledu, nejdůležitější vlastnost bydlení "ve svém" a to principu zajištění na důchod. Tento efekt je a bude stále více patrný v souvislosti s programem postupného uvolňování regulovaného nájemného, které by mělo vyvrcholit v roce 2011, kdy by se měla setřít hranice mezi regulovaným a tržním nájmem. Důchodce s vlastním bydlením toto zdražování řešit nemusí.

Znamená to však, že družstevní a nájemní bydlení je odsouzeno k zániku? Ani v nejmenším.

Družstevní bydlení

V případě družstevního bydlení si člověk musí uvědomit rozdíl mezi vlastnictvím bytu, upravovaného Občanským zákonem, kdy kupující je po realizování koupě řádně registrován v katastru nemovitosti jako vlastník nemovitosti. A družstevním vlastnictvím, kde v katastru jako vlastník figuruje družstvo a kupující si vlastně pouze kupuje právo k užívání bytu a navíc družstvu dále platí jakýsi nájem (ovšem výrazně nižší než je tržní).

Výhodou statutu družstevního bytu, tedy práva na využívání, je jeho pořizovací cena, navíc v některých lokalitách umocněná místním programem podpory družstevního bydlení – startovací domy pro mladší rodiny. Další výhodou je snadnější prodej bytu. Prodávající nemá povinnost získat souhlas družstva k prodeji svých práv další osobě, tuto skutečnost družstvu pouze oznamuje. S prodejem tedy souvisí menší administrativa a náklady (přepisy vlastníků na katastrálním úřadě, placení daně z převodu nemovitosti). Pronájem už je však daleko složitější a k jeho uskutečnění je zpravidla potřeba získat souhlas družstva.  

S držením družstevního bytu, resp. pouze práva na užívání, souvisí i důležité omezení pro jeho majitele a to skutečnost, že družstevním bytem nelze zaručit hypoteční úvěr. Nicméně koupi družstevního bytu lze financovat hypotékou, pokud žadatel či někdo z příbuzných disponuje nemovitostí, kterou lze poskytnout bance do zástavy, anebo pokud má žadatel doloženo, že se byt bude v dohledné době převádět do osobního vlastnictví (zpravidla do 1 roku) – potom může čerpat tzv. předhypoteční úvěr. 

Jak bytové družstvo, tak společenství vlastníků jednotek (které je povinnost vytvořit, pokud je v domě více jak 5 bytů) je právnickou osobou. V případě platební neschopnosti nebo špatného hospodaření organizace mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci.

Nájemní bydlení

Nájemní bydlení dnes funguje především ve dvou formách. Konzervativní dlouhodobá forma nájemního bydlení vychází z historie, kdy bydlení v pronájmu bylo masovou záležitostí, a jeho atraktivita spočívá především v dosud existující regulaci výše ceny nájemného, tzv. regulované nájemné, jehož průměrná cena se pohybuje ve výši 16 – 17 Kč/m2. Pokud by tyto podmínky zůstaly zachovány, jedná se bezkonkurenčně o nejvýhodnější formu bydlení. Avšak pro nové zájemce nyní v podstatě nedosažitelné.

Tip:
Kalkulačku pro výpočet deregulovaného nájemného poskytuje na svých webových stránkách  Ministerstvo pro místní rozvoj.

S platností od roku 2007 však dochází v této oblasti bydlení k tzv. postupné deregulaci nájemného, které by mělo nejpozději v roce 2011 skončit narovnáním cen regulovaného a tržního nájemného. To by se mělo pohybovat kolem 55 – 60 Kč/m2. Otázkou je, zda se vládní ODS nepodaří program deregulace nájemného prosadit s okamžitou platností.

Bydlení za tržní nájemné není především z dlouhodobého hlediska zdaleka tak výhodné jako regulované, nicméně z krátkodobého hlediska nabízí spoustu jiných výhod. Jedná se především o flexibilní řešení krátkodobého bydlení, které je atraktivní většinou pro mladší ročníky, kteří oceňují možnost kdykoliv změnit místo či rozměr svého bydliště. Ať už z důvodu zajímavé nabídky zaměstnání, příležitosti pro vycestování, rozchodu partnerů, ale také s rozšířením rodiny. Navíc správa bytu, pojištění a další záležitosti s udržováním nemovitosti leží na bedrech pronajimatele.

Závěr

Ideální řešení? Každá varianta má své kouzlo a záleží na konkrétní situaci žadatele. Nicméně jak už jsem uvedl v textu, koupě nemovitosti = investice a stojí za zamyšlení, zda opravdu je nyní nejlepší doba k nákupu, když nakupují všichni ostatní? Proti mluví jednak aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů. Vysoká poptávka po bydlení především na konci minulého roku a zvýšená daň z přidané hodnoty navíc vyšroubovala ceny materiálu, služeb a nemovitostí velmi vysoko a již delší dobu se hovoří o cenové bublině, po jejímž splasknutí by ceny nemovitostí mohly v některých lokalitách a u některých typů bydlení (panelové domy) klesnout až o 20 %.  

Pokud vás bytová situace příliš nepálí a nestihli jste ji vyřešit do půli minulého roku, nedělejte ukvapená rozhodnutí a všechno si pořádně promyslete. Nyní už vám nic velkého neuteče. Nehledě na to, že pokud bydlíte v nájmu, je možné, že spolu s deregulací bude i klesat cena nájemního bydlení. A pokud přesto toužíte po univerzální řešení, které by bylo průnikem pozitiv všech zmíněných forem bydlení, zde je.

Karavan a nejlépe poháněný přepáleným fritovacím olejem. Jedná se o vlastní – finančně dostupné – ekologické bydlení s nízkými náklady, kdy sousedy si vybíráte vy a kdykoliv můžete změnit místo "bydliště", navíc bez nutnosti stěhování osobních věcí. Riziko povodně můžete vypustit z hlavy, vždy můžete se svým obydlím přejet na místo o vyšší nadmořské výšce. O víkendech můžete bez omezení vyjíždět na prohlídky zajímavých míst kontinentální Evropy a až vás vaše flexibilita omrzí, určitě budete vědět o krásném a finančně dostupném místě, kde stojí za to zapustit kořínek.

Anketa: Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?”

  1. Nox napsal:

    Karavan
    Ten karavan by se mi libil. Pokud by mel rozumnou velikost, slusne socialni zarizeni, tepelnou izolaci a rozumnou cenu, proc ne. Ale pro rodinu s detmi by to asi nebylo, to by musel byt spis upraveny kamion nez karavan. Navic by se musela vybudovat mistni infrastruktura. Abych tam, kam prijedu bez problemu napojil karavan na elektrinu, vodu, kanalizaci, plyn a optiku a mohl normalne zit.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *