Domek na Floridě? Druhé bydlení ano, investice ne...

Uvažovali jste o pořízení domku na slunné Floridě nebo v centru dění rušného Manhattanu? Hledáte-li letovisko pro svůj odpočinek či základnu pro své obchody, pak příliš neváhejte. Chcete-li ale „jen“ investovat, buďte více než obezřetní!

Letovisko na slunných plážích

Pořízení domku či bytu v oblasti slunných pláží a celoročního léta proběhne v představách snad každého Čecha. Moře se z české kotliny odplavilo ještě před příchodem našeho praotce a poslední zmínku o něm nalezneme v Shakespearových básních. A přitom dovolená u moře byla snem mnoha rodin i v dobách, kdy se o soukromém vlastnictví hovořilo veřejně pouze pejorativně.

Koupit si letovisko na pobřeží bezmála kdekoli na světě již není nepřekonatelný právní problém. Stačí mít dostatek peněz... a nebo štěstí na dobrou koupi. A právě nyní se naskýtá vhodná příležitost v USA.

Co stojí za levnými domy v USA?

Ceny nemovitostí ve Spojených státech amerických v posledních měsících výrazně poklesly. Důvodem je hypoteční krize, která se přenesla (zcela pochopitelně) i do realitního sektoru. Co se stalo?

Zatímco kupříkladu v České republice jsou hypoteční úvěry poskytovány s anuitními splátkami, to znamená, že klient banky od počátku splácí jak úroky, tak díl jistiny úvěru, v USA banky mnohdy poskytovaly hypotéky, u nichž v prvních letech klienti platili jen úroky... a často ani ty ne - a o nesplacené úroky se jim navyšoval dluh. Banky přitom počítaly s růstem cen nemovitostí, který měl dostatečně pokrýt zvyšující se úvěr. Jistinu měli klienti začít splácet až později.

S čím Američané příliš nepočítali, byl růst úrokových sazeb jejich centrální banky (FED). To zvýšilo i úrokové sazby hypoték a v období, kdy banka po nich chtěla platit i jistinu úvěru, zjistili, že nemají dost peněz na splácení. Jiný úvěr jim už nikdo nepůjčil a tak banka zabavila jejich dům - jenže ceny nemovitostí kvůli vysoké nabídce padaly... a padají dodnes. Jen za poslední čtyři měsíce cena některých amerických domů a bytů klesla o desítky procent.

Pro české občany působí velmi pozitivně sílící česká koruna a slábnoucí americký dolar. To činí nemovitosti v USA pro nás ještě dostupnější a levnější.

Dům či byt jako investici? Nedoporučuji...

Mnoho lidí si neuvědomuje, jaké náklady a pracnost jsou spojeny s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti. Je-li nemovitost, kterou chcete pronajímat, navíc vzdálena přes oceán, náklady jsou ještě vyšší. Ano, může se o to postarat vaše realitní kancelář, ale...

Příklad hovoří za vše...
Jose Torres, realitní makléř, který do Česka nedávno přicestoval na pozvání společnosti Mediterránea Real Estate Investments, zabývající se zprostředkováním koupě a prodeje nemovitostí pro české občany mimo jiné v USA, uvedl jeden příklad, hovořící za všechny.

Máte-li v New Yorku nemovitost v ceně přibližně 1 mil. USD, můžete ji pronajímat za řádově 5 000 USD měsíčně. Z toho je nutné počítat cca 1 000 USD na údržbu nemovitosti. Další 300 USD připadne na místní daně a poplatky. Zbývá 3 700 USD měsíčně, tedy 44 400 USD ročně. To představuje výnos z investované částky 4,44 %. Tím to ale nekončí.

Je potřeba počítat také s majetkovou daní. Ta se pohybuje podle údajů společnosti mezi 1 až 2 % a liší se podle státu, kde se nemovitost nachází. Roční výnos po veškerých nákladech a daních (bez daně z příjmů z pronájmu) tak v uvedeném příkladu činí cca 2,5 až 3,5 %.

K tomu připadnou další náklady. Na koupi nemovitosti si připravte poplatky v objemu cca 3 až 6 % z kupní ceny. Při následném prodeji se připravte na obdobnou částku a připočítejte ještě prodejní daň ve výši 0,7 %. Budete-li i pak v zisku, jistě vás nepřekvapí daň ze zisku.

Ano, můžete spekulovat na růst cen nemovitostí. Může vám pomoci také slabý dolar, který, pokud se vzchopí, vaše zisky zvýší. To jsou ale další rizikové faktory - ani růst cen nemovitostí není jistý a co bude s dolarem se přou analytici na celém světě. Můžete vydělat. Buďte si ale vědomi rizik a nákladů, které ponesete.

Druhý domov...

Jiná situace nastává, chcete-li si dům či byt na Floridě (či jinde v USA) pořídit jako druhé bydlení, rekreační chatu či domek. Po poklesu cen nemovitostí a pádu amerického dolaru je nyní optimální příležitost. Ceny rodinných domů, které se v přepočtu na české koruny v roce 2006 blížily 6 mil. Kč, dnes mírně přesahují 3 mil. Kč a nedosahují tak ani cen z roku 2002.

A kdo by si nechtěl splnit svůj sen...