Doměření daní: Závisí i na sousedech!

Odpočet úroků z úvěrů použitých na bytové potřeby zavazuje poplatníky v mnoha oblastech. Splnění těchto podmínek je samozřejmě kontrolováno v nemalé míře ze strany finančních úřadů. Víte, kde při uplatňování odpočtu dělají poplatníci nejvíce chyb a v jakém aspektu je finanční úřady nejčastěji prověřují?

Nemovitost financovanou úvěrem na bytové potřeby musí poplatník používat k bydlení vlastnímu nebo k bydlení příbuzných v přímé příbuzenské linii. Jestliže tuto podmínku poplatník splní, tak nemá problém a úroky placené věřiteli jsou v celé své výši zohledněny v daňovém přiznání jako položka snižující základ daně. Kde dochází k nejčastějším porušením zákona v této oblasti?

Pozor na nemovitosti určené k rekreaci. I když v nich stále bydlíte, tak finanční úřad neobměkčíte

Někteří lidé si vykládají paragraf 15 odstavec 3, zákona o daních z příjmů tak, že mohou bydlet v jakékoli nemovitosti. Je pravdou, že zákon o daních z příjmů se ve svém znění pouze odvolává na zákon o vlastnictví bytů a lidé si často při jeho studování neuvědomí, že odpočet úroků z úvěru na nemovitost určenou k rekreaci není správci daně bohužel tolerován.

Bohužel tady nestačí ani důkazy potvrzující to, že poplatník v nemovitosti skutečně bydlí a ta má pro něj povahu trvalého bydliště. Finanční úřady jsou ve svých výkladech nekompromisní a úvěr na rekonstrukci, výstavbu nebo přímé pořízení nemovitosti určené k rekreaci nemůže být k odpočtu úroků z úvěru od základu daně využit.

V nemovitosti musíte skutečně bydlet vy nebo vaši přímí příbuzní

Poplatník uplatňující odpočet musí prokázat, že v nemovitosti skutečně bydlí přímo on anebo jeho příbuzní v přímé příbuzenské linii. Jak se takové bydliště vůči FÚ potvrdí? Poměrně překvapivě není kritériem to, zda buď přímo poplatník, nebo jeho přímí příbuzní (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) mají v nemovitosti vedené trvalé bydliště. Samotná existence úředně vedeného trvalého bydliště totiž není zásadním důkazním prostředkem vůči finančnímu úřadu. Ten se bude spíše ptát, zda nemovitost je takzvaně střediskem životních a ekonomických zájmů přímo poplatníka nebo jeho přímých příbuzných. Co se touto kostrbatou formulací míní?

Při kontrole berních úředníků je nutné prokázat, že poplatník nebo jeho příbuzní byt skutečně využívají pravidelně a jde o jejich hlavní životní středisko. Například z něj každým dnem jezdí do práce nebo na  vysokou školu apod. Při kontrole se berní úředník zpravidla obrátí na sousedy, kteří velmi ochotně potvrdí skutečný stav. Zákon o správě daní a poplatků se mimo jiných prostředků na takzvané osoby přezvědné spoléhá a sousedé jsou v tomto ohledu velmi dobrým důkazním prostředkem. Na nich často závisí doměření daně.

Pronájem nemovitosti nezatajíte. V dnešní době určitě ne.

Zákon o daních z příjmů jednoznačně konstatuje, že odpočty z úroků nemovitosti používané k výdělečné činnosti nebo pronájmu se musí poměrně krátit. Pronajímané nemovitosti tvoří poměrně velké zastoupení mezi všemi nemovitostmi a mnoho z nich jsou financovány hypotečním nebo jiným úvěrem na bydlení. Osobně si myslím, že doba černých pronájmů je dávno pryč a vzhledem k často napjatým vztahům mezi pronajímatelem a nájemcem si dnes nikdo nedovolí nějaký pronájem bez smlouvy.

Příjmy z pronájmu musí každý poplatník zdaňovat dle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů a tím pádem o takové nemovitosti finanční úřad bude vědět. Musíte se připravit na to, že úroky se tím v celé výši stávají daňově neúčinnými.

Někdo se může rozhodnout pronajímat ze svojí nemovitosti například pouze jeden pokoj. Tím pádem sice stále splňuje podmínku centra životních a ekonomických zájmů, avšak je povinen krátit odpočet v poměrné výši. Nejčastěji se používá poměr podlahových ploch.

Pozor na zpětný daňový dopad do minulých let. Na to se zapomíná velmi často.

Představme si poplatníka, který si vzal hypoteční úvěr na rekonstrukci svého vlastního rodinného domu.  Tři roky nemovitost rekonstruoval a po dokončení rekonstrukce se rozhodl spodní patro objektu pronajímat. V tom by nebyl problém, avšak musí si uvědomit, že i úroky placené v minulých letech (během rekonstrukce) musí zpětně dodanit. Díky vzniklému pronajímání spodního patra musí poplatník podat dodatečné daňové přiznání, ve kterém v podstatě vykompenzuje ty úroky, které si v plné výši uplatňoval v minulých letech.

Podobná situace nastává u pozemků financovaných na hypotéku. Poplatník si půjčí u hypoteční banky a koupí si pozemek určený pro výstavbu rodinného domu. Až potud je vše v pořádku. Úroky z hypotéky si odečítá od daňového základu. Bohužel nezahájil stavbu do čtyř let od koupě pozemku, což je v rozporu se zákonem. Podobně jako v předcházejícím odstavci je jeho povinností podat dodatečné daňové přiznání za příslušná zdaňovací období.

Jak vidíte, tak zákon o daních z příjmů zde pracuje se zpětným dopadem.