Hypoteční barometr: Volba doby fixace. Co radí odborníci?

Na otázky ohledně refixace hypoték, dalšího vývoje úrokových sazeb a hypotékách bez fixačního období odpovídali představitelé členských společností Asociace hypotečních makléřů České republiky (AHM).

1) Jaké je vaše aktuální doporučení klientům při výběru doby fixace hypotečního úvěru?

2) Jaký je váš názor na hypotéky bez fixace úrokové sazby (s variabilní úrokovou sazbou)? Doporučujete tuto variantu klientům?

3) Jakým směrem očekáváte, že se budou úrokové sazby v následujících letech vyvíjet?

Boleslav Bevelaqua, generální ředitel společnosti Fineo

1) Domnívám se, že neexistuje žádné univerzální doporučení. Při výběru fixace je třeba vždy zohlednit situaci konkrétního klienta - jeho přání a také plány do budoucna. Existují klienti, kteří se řídí výhradně výší úrokové sazby a podle toho korigují svoji fixaci, je ale také hodně klientů, kteří přemýšlí nad tím, kdy hodlají část hypotéky umořit, případně kdy hodlají hypotéku splatit celou. Ti pak nad výší úrokové sazby v dané fixaci tolik nepřemýšlí.

2) V praxi se nesetkáváme s klienty, kteří by o tuto variantu měli zájem. Občas se na ni informuje některý ze zahraničních klientů, nicméně stejně pak volí klasickou fixaci, většinou ale kratší (často jednoletou).

3) Myslím, že nás nečekají žádné mimořádné výkyvy. Také se domnívám, že "zlaté časy", kdy se úrokové sazby pohybovaly i pod 3%, se jen tak opakovat nebudou. Předpokládám, že úrokové sazby budou oscilovat kolem 5%.

Jan Kruntorád, generální ředitel společnosti Gepard Finance

1) Doporučení je v tomto období na 3 až 5 letou dobu fixace.

2) Variabilní úrokovou sazbu bych klientovi nedoporučil, jednak je pravděpodobné, že vzhledem k výkyvům úrokové sazby za 3 resp. 5 let může být výnosnost resp. ztráta 0:0, dále je nevýhoda neustále se měnící výše splátek v závislosti na aktuální výší úrokové sazby.

3) Předpokládám, že sazby budou stagnovat, nebo mírně růst a to z obecného důvodu nedostatku peněz, respektive jejich jiné tržní ceny, než jsou hodnoty sazeb vyhlašované centrálními bankami.

Milan Roček, předseda představenstva společnosti Hyposervis

1) Na tuto otázku lze odpovědět jen s detailní znalostí klientových záměrů, žádná správná univerzální odpověď bohužel neexistuje. Obecně se dá doporučit, že fixovat na kratší období by klient měl v případě, kdy úrokové sazby jsou vysoké a očekává se jejich pokles. To samé platí v opačném případě, tedy když úrokové sazby jsou nízké a v budoucnu se očekává jejich růst. Poté by měl klient fixovat na co nejdelší období.

Dopředu vědět, speciálně v současné době, zda úrokové sazby budou růst nebo klesat a v jakém časovém horizontu, se blíží věštění z křišťálové koule, kterou bohužel k dispozici nemáme:o) Očekávaný pokles nebo růst sazeb je ale jen jedním z faktorů při rozhodování, zda doporučit delší nebo kratší fixaci. Každý klient je jiný a má jiné preference, se kterými se rozhoduje pro tu kterou délku fixace.

Pokud chce v blízké budoucnosti učinit mimořádnou splátku (ať už díky mimořádných odměnám v práci, dědictví, prodeji jiné nemovitosti, apod.) a snížit si tak dluh u banky, nemá smysl, aby fixoval na dlouhé období. Pokud naopak nečeká žádné mimořádné příjmy ani s bytem nechce v budoucnosti nijak nakládat (např. ho prodat a koupit jiný) a je při plánování své finanční budoucnosti konzervativní a chce mít jistotu, že se mu splátka nezmění, nelze než doporučit dlouhou dobu fixace.
 
2) Hypotéka s variabilní úrokovou sazbou, tj. takovou, kterou nabízí např. mBank nebo Oberbank, má na hypotečním trhu určitě své místo. Ve stabilní době, kdy lze predikovat pohyb úrokových sazeb, lze na variabilní úrokové sazbě oproti klasicky fixované úrokové sazbě i ušetřit. Z dlouhodobého hlediska budou ale obě sazby v "rovnováze". Také je nutné, aby klient principu variabilní úrokové sazby rozuměl a měl na ni střízlivé očekávání. V současné turbolentní době se ale vývoj úrokových sazeb odhadovat nedá, proto bychom v tuto chvíli klientům variabilní úrokovou sazbu nedoporučili. Konečná volba je ale vždy na klientovi.

3) Odhadovat vývoj úrokových sazeb se v tuto chvíli blíží spíše již ke zmíněnému věštění z křišťálové koule než k serióznímu prognózování. Po stabilizaci ekonomické situace dojde pravděpodobně k určitému snížení úrokových sazeb, kdy banky sníží "rizikovou marži", která nyní blokuje možnost většího snížení úrokových sazeb. Otázkou ale zůstává, kdy k tomu dojde.

Naštěstí jsou v současné době nabídky některých bank natolik příznivé, že klient, který si chce "vzít" hypotéku, tak může bez obav učinit. Co je ovšem těžší, je správně se v nabídce bank zorientovat a vybrat optimální produkt. Po uklidnění ekonomické situace budou, jak je ve stabilní tržní ekonomice přirozené, sazby fluktuovat okolo rovnovážné hladiny. Fakt, který v budoucnu výrazně ovlivní vývoj úrokových sazeb, bude vstup ČR do Evropské měnové unie a přijetí Eura. Termín, kdy se tak stane, nelze ale v tuto chvíli vůbec odhadnout.

Jan Urban, ředitel společnosti Simply

1) Podíváme-li se na naše interní statistiky, naši makléři volí spíše mezi 3 a 5ti letými fixy. 5ti-leté fixace jsou v efektivně nejnižší a banky jsou u nich nejvíce přístupné "vyjednávání" ohledně podmínek pro klienta, v 3-letém horizontu zase existuje určitá pravděpodobnost, že by sazby mohly mírně klesnout. Jednoletých fixů děláme zhruba 10 - 20% z produkce a výslovně je doporučíme spíše klientům, kteří mají v úmyslu hypotéku předčasně splatit.

2) Tuto možnost nabízejí pouze některé banky. Jedná se většinou o ekvivalent krátkodobých (tj. jednoročních) fixů. Vzhledem k současné výši PRIBORu, tj. referenční úrokové sazby mezibankovního trhu, od kterých se tyto úrokové sazby odvozují, vycházejí tyto variabilní sazby nyní o trochu lépe (zhruba 0,3% p.a.) než jednoroční fixace. Určitý problém však vidím (a) na straně klienta v pochopení způsobu výpočtu a změn takové variabilní sazby, (b) u možnosti předčasného splacení nebo refinancování úvěru, kde podmínky úvěrů s variabilní sazbou odpovídají podmínkám úvěrů s pětiletou fixací a (c) ve výši obchodní přirážky k referenční sazbě, která je efektivně vyšší než u fixovaných úvěrů. Z těchto důvodů bych volil spíše úvěry fixované.

3) V nejbližší době do konce roku 2009 neočekáváme pokles úrokových sazeb - to však nevylučuje, že jednotlivé banky mohou krátkodobě snížit úrokové sazby formou "kampaní" s cílem. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů obecně odrážejí zejména náklady kapitálu (resp. dlouhodobých zdrojů) banky, rizikovou přirážku a zisk banky. Náklady na kapitál bank rostou, a to nehledě na to že klesají krátkodobé referenční sazby ČNB - na vině je rostoucí cena vkladů, cena dlouhodobých závazků v podobě obligací či hypotečních zástavních listů i likviditní přirážka k sazbám, za které si banky navzájem půjčují na mezibankovním trhu.

Roste i průměrná riziková přirážka - banky reflektují v této době úvěrové riziko (tj. riziko budoucího nesplacení úvěru dlužníkem), zvýšené možnými dopady ekonomické recese na schopnost domácností splácet své dluhy. V blízké době proto nelze příliš očekávat, že se úrokové sazby u úvěrů domácnostem budou snižovat. V poslední době komentovaný pokles průměrných sazeb hypotečních úvěrů je tak spíše dán změnou struktury úvěrů, zejména pak omezením 100% hypoték a hypoték bez prokazování příjmů, které se poskytovaly za vyšší úrokové sazby.

Vít Kalvoda, ředitel pobočky Sophia Finance

1) Pokud klient nemá v plánu předčasné splácení větších částek, doporučuji nejčastěji 5 letou fixaci. V případě, že se delší fixace (například v rámci akce) úrokově neliší od kratších, doporučuji i delší. Klienta však nechávám vybrat. Kratší fixace = větší riziko, potenciál větší výhodnosti v případě snížení sazeb, delší = jistota. Potenciální zvýšení nesplácení, stejně jako potenciální inflační tlaky vnímám jako nebezpečí pro kratší fixace. Podobně jako s akciovým trhem je velmi těžké toto časovat, seznámím tedy klienta se situací a nechám učinit rozhodnutí.

2) Jedná se o stejnou polaritu, kdy variabilní úroková sazba je na úrovni max.riziko+max.potenciál výnosu. Na dlouhém horizontu by měly HÚ s plovoucí sazbou a podobně kratší fixace být výhodnější díky absenci přirážky za fixování, ale zda se klient strefí, to nevíme. Nabídka tohoto typu HÚ je navíc velmi omezená a to je hlavním důvodem, proč nedoporučuji: banky, které tento typ poskytují, se dosud neprojevily jako spolehliví partneři.
 
3) Kam se budou vyvíjet úrokové sazby? Co se stane se světem v budoucnosti? Nevím a neví to asi nikdo.