I na trhu hypoték se již pohnuly ledy

Po loňské bohaté úrodě českým hypotečním bankám podle všeho nastává hubenější období. Prostor pro individuální modifikace nabídek úvěrů a snižování poplatků se tímto otevírá.

Není tomu dlouho, co jsme zaznamenali první signály o výrazných změnách na bankovním trhu v oblasti depozitních účtů. Nyní téměř každý druhý den finanční instituce informují o zatraktivnění nabídky svých vkladových účtů. Jednou je to zvyšování úrokových sazeb na spořících či termínovaných vkladech, podruhé to je snížení nejrůznějších poplatků za poskytované služby.

Změny v cenové a úrokové politice bank byly dána jednak působením konkurenční nabídky na český trh nově vstoupivší mBank a jednak se také jednalo o reakci finančních domů na vývoj makroekonomické situace, kdy se inflace ke konci loňského roku nekontrolovatelně zvyšovala v očekávání novoročních změn v sazbách DPH a skončila až na letošních 7,5 % (leden, únor 2008).

Každá mince má však dvě strany. Zatímco střadatelé mohou být alespoň relativně spokojení, zájemci o úvěr nevěří svým očím. Aby Česká národní banka udržela inflaci na uzdě (inflaci se snaží dlouhodobě cílit na úroveň 3 %), přistoupila v předchozích měsících k několikerému zvýšení základních úrokových sazeb, které se však bohužel negativně projevily ve zvýšení komerčních úrokových sazeb úvěrů. Aktuálně se například průměrné úrokové sazby hypoték dostaly na úroveň sazeb roku 2003, viz. lednová data Hypoindexu.

 

Kam se budou úrokové sazby dále vyvíjet?

Jakou dobu fixace tedy při uzavírání hypotéky či dodatku k hypotéce v tomto období zvolit? Někteří analytici se donedávna domnívali, že únorové zvýšení úrokových sazeb Českou národní bankou bylo na dlouhou dobu poslední, a proto očekávali postupné snižování komerčních úrokových sazeb (například vlivem konkurence). Ovšem v souvislosti s neustupující inflací se začíná zvyšovat pravděpodobnost, že Česká národní banka přistoupí k dalšímu navýšení hlavních úrokových sazeb.

"Silným argumentem proti zvýšení úrokových sazeb je kurz koruny: je jasné, že růst repo sazby by korunu ještě více posílil. Jestliže centrální bankéři varují před neadekvátně silnou korunou, měli by se růstu sazeb bránit. Rozhodování v bankovní radě proto bude komplikované a nejspíš velmi těsné. Nakonec rozhodne koruna. Pokud mírně oslabí, dá centrálním bankéřům prostor pro zvýšení repo sazby, a tím pádem i pro mírný růst hypotečních sazeb," říká ve svém komentáři k úrokovým sazbám Markéta Šichtařová, ředitelka společnosti Next Finance.

Podobného názoru je také předseda společnosti Hyposervis Milan Roček, kterého jsme se dotazovali, jakým způsobem postupovat při rozhodování o fixaci úrokové sazby:

"V tuto chvíli nemá smysl sazbu fixovat na kratší dobu, než jsou tři roky, podle analytiků budou totiž úrokové sazby růst minimálně do roku 2009. Kdybychom si dnes vzali například jednoletou fixaci a nechtěli po roce celý úvěr splatit, banka by nám za rok s nejvyšší pravděpodobností nabídla o několik desetin vyšší úrokovou sazbu, což je zbytečné. Doporučuji tedy zvažovat fixace delší."

Pro pětileté fixace hovoří také podkladové statistiky sloužící při sestavování Hypoindexu. Podle lednových údajů preferovalo téměř 58 % klientů fixaci na dobu 5 let. Pro tříletou fixaci se rozhodlo pouze 20 % klientů podepisujících smlouvu o hypotečním úvěru. Tento fakt může být také dán skutečností, že úrokové sazby jednotlivých fixací se stále více přibližují, případně úplně splynuly.

 

Kde je slibované pohnutí ledů?

Zvyšování úrokových sazeb rozhodně není to, co by potenciální zájemce o koupi nemovitosti rozhoupalo k realizaci koupě a čerpání hypotéky. Nicméně banky jsou si vědomi neatraktivnosti stále rostoucích úrokových sazeb, a proto se snaží klienty motivovat k uzavírání smluv úlevami na poplatcích za vyřízení úvěru.

Bez časového omezení nyní nabízí zpracování úvěru zdarma Raiffeisenbank (nicméně zaručeno zatím jen po dobu platnosti sazebníku, tedy do června) a mBank bez výjimky. Ostatní banky, jako GE Money Bank, Oberbank, Poštovní spořitelna, Hypoteční banka, Wüstenrot, prozatím své kampaně časově omezily, nicméně doufejme, že vlivem konkurence prve zmíněných dvou bank k trvalému odpuštění poplatků za zpracování výhledově také přistoupí a klientům tak sníží náklady související s čerpáním hypotéky. Klient tímto způsobem může ušetřit několik tisícikorun.

Zajímavý z tohoto pohledu může být hypotetický příklad člověka, který má zájem o hypotéku na 2 000 000 Kč se splatností 30 let. Za současných úrokových podmínek vycházejících z lednového Hypoindexu by s pětiletou fixací získal úrokovou sazbu 5,51 % (v grafu zachycený údaj 5,54 % je průměr pro všechny fixační doby). Uvažujme, že klient na základě kampaně ušetřil 15 000 Kč na vstupním poplatku a tyto prostředky si uložil na spořící účet s 3% úrokovou sazbou a z tohoto účtu si bude průběžně dotovat splácení hypotéky do doby další změny úrokové sazby (5 let). Po přepočtu by potom reálně zaplacené splátky hypotéky odpovídaly úrokové sazbě 5,29 %, tedy téměř o více než dvě desetiny procenta nižší než je stávající, upozorňuji průměrná, úroková sazba pro pětiletou fixaci.

Jedná se o názorný příklad vycházející z průměrných hodnot. Klient s větší bonitou se může dostat i na mnohem zajímavější úrokovou sazbu, než je průměrná sazba uváděná Hypoindexem, a úspora může být ještě o stupeň vyšší.