Jak nepropásnout správnou chvíli pro prodej bytu?

Každého, kdo vlastní a pronajímá byt, čas od času napadne, jestli by jej náhodou neměl prodat. Je vhodné jej prodat právě nyní? Je lepší vyčkat, kdy ceny bytů snad stoupnou ještě víc? Nebo o prodeji zatím vůbec neuvažovat?

Než si na otázku, zda byt prodat či nikoli, odpovíme, měli byste vědět, do které z následujících kategorií patříte. Zájemce o reality můžeme rozdělit na developery, spekulanty a... investory.

Developery jsou lidé či firmy, které koupí např. zemědělský pozemek, zařídí jeho vynětí ze zemědělského půdního fondu, rozdělí jej na menší stavební parcely, vybudují inženýrské sítě, silnice... a připravené pozemky prodávají jako stavební parcely s několikanásobným ziskem. Nebo pokračují dále, zařídí i výstavbu a prodávají až dokončené domy či byty.

Druhou kategorií jsou spekulanti. Typickým zástupcem této kategorie je člověk, který má u ucha stále mobilní telefon a hledá pozemky či nemovitosti, které by mohl levně nakoupit... a obratem za mnohem více peněz prodat. Třeba v rozmezí několika týdnů nebo měsíců.

Mezi těmito dvěma skupinami a tou následující, třetí, je ale velký rozdíl. Developery a spekulanty můžeme nazvat obchodníky: nakupují a prodávají.

Ta třetí skupina sice pozemky, domy či byty také nakoupí... ale už je neprodává. Právě tito lidé jsou totiž skutečnými investory. A jejich cílem je nemovitost koupit a dlouhodobě ji držet.

Pokud máte jasno v tom, proč byt kupujete, najdete se i v jedné z těchto kategorií. A pokud to nevíte, je na čase si na tuto otázku odpovědět.

Většina lidí patří do té třetí kategorie: dlouhodobí investoři. A mají pro to jednoduchý důvod. Jejich cílem totiž není „zbohatnout“... ale vytvořit si rezervu na stáří.

Pro developery a spekulanty je obchodování s nemovitostmi velmi atraktivním a výnosným povoláním. Jeden den nakoupí byt za milion a za měsíc jej prodají za milion a půl.

Právě toto obchodování má ale také stinné stránky: Jeden den vloží do bytu milion. A až druhý den zjistí, že se má vedle stavět dálnice, o které jim prodávající zapomněl říci. Místo kýženého zisku je z bytu najednou neprodejný „citron“. A nakonec jsou rádi, že jej prodají za stejnou částku, za kterou jej nakoupili.

Pokud je ale vaším cílem vytvořit si na stáří pasivní příjem, pak právě strategie „nakoupit, pronajímat a držet“ přináší největší jistotu, že toho skutečně dosáhnete.

Proč? Důvody jsou tři:

1. Pokud už dopředu víte, že byt nebudete spekulativně za pár let prodávat, ale budete jej držet a pronajímat, budete mít mnohem jednodušší práci při jeho výběru. Kritéria na nájemní byt jsou totiž odlišná než na byt, ve kterém chce majitel bydlet.
2. Držení a pronajímání bytů je dlouhodobě levnější. V případě nákupů a prodejů totiž musíte při každém převodu zaplatit státu 3% daň z převodu nemovitostí. A navíc také další poplatky a odměny za činnost např. realitní kanceláře, právníka či notáře.
3. Právě rozhodnutí „nakoupit a držet“ vám pomůže ustát nejistotu v obdobích stagnace nebo krátkodobých poklesů hodnot nemovitostí. Jako dlouhodobý investor totiž víte, že se vás propad v cenách nemovitostí na několik měsíců nebo dokonce let nedotkne. Pokud jste si totiž už na začátku vybrali byt, o který je mezi nájemci zájem, krátkodobý pohyb ceny nemovitostí váš výnos z nájemného nijak výrazně neovlivní.

Když se po tomto výčtu argumentů vrátíme k původní otázce „kdy byt prodat?“, zjistíme, že pokud se považujeme za skutečné investory, nejlepší je pronajatý byt vlastně nikdy neprodávat.

Pokud je naším cílem získat z pronajatého bytu pasivní příjem na stáří, pak správná doba k jeho prodeji během našeho života vlastně nenastane. Až do konce života nám bude přinášet pravidelnou rentu. A není tedy důvod ji rušit.

S touto strategií nemusíte přirozeně souhlasit. A někteří mají v plánu pronajaté byty po dosažení důchodového věku prodat a užívat si naspořených peněz většími doušky.

Pokud je ale naším cílem získat na stáří finanční jistotu, vhodná doba k prodeji pronajatého nastává až v době, kdy tohoto věku dosáhneme. A do té doby pronajaté byty tedy neprodáváme, ale „držíme“.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".