Jak nepropásnout správnou chvíli pro prodej bytu?

Jak nepropásnout správnou chvíli pro prodej bytu?

Pavel Řehulka

Každého, kdo vlastní a pronajímá byt, čas od času napadne, jestli by jej náhodou neměl prodat. Je vhodné jej prodat právě nyní? Je lepší vyčkat, kdy ceny bytů snad stoupnou ještě víc? Nebo o prodeji zatím vůbec neuvažovat?

Než si na otázku, zda byt prodat či nikoli, odpovíme, měli byste vědět, do které z následujících kategorií patříte. Zájemce o reality můžeme rozdělit na developery, spekulanty a… investory.

Developery jsou lidé či firmy, které koupí např. zemědělský pozemek, zařídí jeho vynětí ze zemědělského půdního fondu, rozdělí jej na menší stavební parcely, vybudují inženýrské sítě, silnice… a připravené pozemky prodávají jako stavební parcely s několikanásobným ziskem. Nebo pokračují dále, zařídí i výstavbu a prodávají až dokončené domy či byty.

Druhou kategorií jsou spekulanti. Typickým zástupcem této kategorie je člověk, který má u ucha stále mobilní telefon a hledá pozemky či nemovitosti, které by mohl levně nakoupit… a obratem za mnohem více peněz prodat. Třeba v rozmezí několika týdnů nebo měsíců.

Mezi těmito dvěma skupinami a tou následující, třetí, je ale velký rozdíl. Developery a spekulanty můžeme nazvat obchodníky: nakupují a prodávají.

Ta třetí skupina sice pozemky, domy či byty také nakoupí… ale už je neprodává. Právě tito lidé jsou totiž skutečnými investory. A jejich cílem je nemovitost koupit a dlouhodobě ji držet.

Pokud máte jasno v tom, proč byt kupujete, najdete se i v jedné z těchto kategorií. A pokud to nevíte, je na čase si na tuto otázku odpovědět.

Většina lidí patří do té třetí kategorie: dlouhodobí investoři. A mají pro to jednoduchý důvod. Jejich cílem totiž není „zbohatnout“… ale vytvořit si rezervu na stáří.

Pro developery a spekulanty je obchodování s nemovitostmi velmi atraktivním a výnosným povoláním. Jeden den nakoupí byt za milion a za měsíc jej prodají za milion a půl.

Právě toto obchodování má ale také stinné stránky: Jeden den vloží do bytu milion. A až druhý den zjistí, že se má vedle stavět dálnice, o které jim prodávající zapomněl říci. Místo kýženého zisku je z bytu najednou neprodejný „citron“. A nakonec jsou rádi, že jej prodají za stejnou částku, za kterou jej nakoupili.

Pokud je ale vaším cílem vytvořit si na stáří pasivní příjem, pak právě strategie „nakoupit, pronajímat a držet“ přináší největší jistotu, že toho skutečně dosáhnete.

Proč? Důvody jsou tři:

  1. Pokud už dopředu víte, že byt nebudete spekulativně za pár let prodávat, ale budete jej držet a pronajímat, budete mít mnohem jednodušší práci při jeho výběru. Kritéria na nájemní byt jsou totiž odlišná než na byt, ve kterém chce majitel bydlet.
  2. Držení a pronajímání bytů je dlouhodobě levnější. V případě nákupů a prodejů totiž musíte při každém převodu zaplatit státu 3% daň z převodu nemovitostí. A navíc také další poplatky a odměny za činnost např. realitní kanceláře, právníka či notáře.
  3. Právě rozhodnutí „nakoupit a držet“ vám pomůže ustát nejistotu v obdobích stagnace nebo krátkodobých poklesů hodnot nemovitostí. Jako dlouhodobý investor totiž víte, že se vás propad v cenách nemovitostí na několik měsíců nebo dokonce let nedotkne. Pokud jste si totiž už na začátku vybrali byt, o který je mezi nájemci zájem, krátkodobý pohyb ceny nemovitostí váš výnos z nájemného nijak výrazně neovlivní.

Když se po tomto výčtu argumentů vrátíme k původní otázce „kdy byt prodat?“, zjistíme, že pokud se považujeme za skutečné investory, nejlepší je pronajatý byt vlastně nikdy neprodávat.

Pokud je naším cílem získat z pronajatého bytu pasivní příjem na stáří, pak správná doba k jeho prodeji během našeho života vlastně nenastane. Až do konce života nám bude přinášet pravidelnou rentu. A není tedy důvod ji rušit.

S touto strategií nemusíte přirozeně souhlasit. A někteří mají v plánu pronajaté byty po dosažení důchodového věku prodat a užívat si naspořených peněz většími doušky.

Pokud je ale naším cílem získat na stáří finanční jistotu, vhodná doba k prodeji pronajatého nastává až v době, kdy tohoto věku dosáhneme. A do té doby pronajaté byty tedy neprodáváme, ale „držíme“.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

8 komentářů k článku “Jak nepropásnout správnou chvíli pro prodej bytu?”

  1. Fritol napsal:

    Každá rada drahá
    Sice se článek věnuje úplně jiné problematice, ale byl bych rád za každou radu. Bydlím v centru Brna v bytě 2. kategorie. Člověk se bojí pomalu vycházet z bytu když se setmí, jelikož procento rómských obyvatelů v okolí je dost velké. Jedná se o byt 1+1 s nájmem včetně inkasa 5tis. Kč. Každý rok se zvedá o cca 500 Kč. Začli jsme hledat vlastní bydlení nejlépe kousek za Brnem, ale s dobrou dostupností novostavbu bytu s menším pozemkem na který se dá dostat z kuchyně. Cena bytu cca 2,45 mil. Museli bychom si brát 100% hypotéku. Splátka = cca 14 000. Náš čistý příjem je nějakých 32 000 v základu. Jsme dva mladí lidé (25,21). Úroková sazba hypotéky 6,49 procent. Máme dvě možnosti. Zůstat tam kde jsme a ušetřit měsíčně 15-17 tisíc Kč, vzít hypotéku – a zaplatit místo 2,45mil cca 5,2mil (méně pokud by se refinancovalo a případně přihodili peníze které bychom ušetřili + stavebko). Já se velice děsím toho že za 6 let zaplatím cca 1,050 mil z čehož bude 700tis. úrok a zbytek splátka jistiny. Ať počítám jak počítám nejsem schopnej usoudit k jaké variantě se přiklonit.

    1. Nox napsal:

      RE: Každá rada drahá
      Pokud tomu chcete obetovat vice casu, muzete zacit hledat nejake vyhodnejsi starsi nabidky, nez pomerne drahe novostavby. Pocitejte ovsem s vyssimi provoznimy naklady pri postupne rekonstrukci.

    2. Honza napsal:

      RE: Každá rada drahá
      Nezapomen, ze ikdyz dostanes 100% hypoteku, dostanes ji na odhadni cenu, ne na prodejni. V dnesni dobe je praxe takova, ze se odhadni cena pohybuje priblizne o 10% niz nez prodejni (banky si tak jisti pripadny pokles hodnoty pri klientove neschopnosti splacet). U bytu v Praze za 3m je odhad kolem 2.75- 2.82. Dalsi naklady jsou rezervacni poplatky. Takze abys tak tech 300tis v hotovosti mel (pripadne mohl rucit necim jinym)

      1. Kruton napsal:

        Navíc...
        …pokud je mi známo, si banky v případě hypotéky na více než ca 80 – 85% odhadní ceny „přirazí“ k úrokové sazbě ještě ca jedno procento. Sumárně vcelku spolehlivé metody, jak se zbavit klientů bez vlastního kapitálu ;o)

    3. Jarda napsal:

      RE: Každá rada drahá
      Fritole, to je moc těžký. Dvakrát měř, jednou řež. Podle mých zkušeností (které se ovšem nemusí hodit každému) bych doporučil:
      1. Dokud je laciný nájem snesitelný, tak tam vydržet a co nejvíce si ušetřit. Uvedených 15-17 tis. měsíčně je dost dobré tempo.
      2. Paralelně připravovat stavebka. Tj. úspory vkládat do nich a mít vizi, že hodnotící číslo dosáhnu třeba za X let. Pak ovšem budu mít úvěr za nějakých 3,7%, což je oproti 6,5% obrovská úspora.
      3. Až už to nebude na staré adrese k vydržení, anebo spíše, až narazím na opravdu bydlení podle svých představ, tak jít do hypotéky s dobou fixace na X, kdy refinancuji laciným úvěrem ze stavebního spoření. Hlavně nejít do překlenovacího úvěru. Netřeba dodávat, že čím kratší je doba X, tím lépe.
      4. Při splátkách počítat i s budoucí rodinou, tedy že jeden příjem vypadne. I pak musí být splátka pro vás snesitelná.
      5. Všechno si to spočítat SÁM. Agenti nabízejí různé propočty, ale… nezblbnout, všechno zkontrolovat.
      Vše se samozřejmě mění, pokud již máte nějaké hotové úspory, částečně vyzrálá stavebka nebo možnosti krátkodobých investic s nadprůměrným výnosem. Ale zásada je sednout a spočítat si. Nespoléhat, že \“to bude dobrý a nějak se to vyřeší\“. Tak snad jsem vám pomohl…

  2. Kruton napsal:

    Obávám se...
    …že zvláště ve srovnání s článkem Jana Traxlera „Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se!“ publikovaným zde před několika dny, nelze než označit tuto stať za velmi slabou.

    Text Pavla Řehulky na mne opět působí dojmem, že jde o „recyklaci“ staršího materiálu, přičemž se autor ani nenamáhá aktualizovat materiál tak, aby odpovídal současným poměrům na trhu. Nehledě na to, že doporučení „koupit“ nebo „držet“ na současném realitním trhu působí jako pokus o manipulaci.

    1. Jarda napsal:

      RE: Obávám se...
      Přesně tak. Pan autor působil v realitní kanceláři a je autorem investičního kurzu „jak pronajímat byty“. Uvedený text je přesně, co jsem od něj četl už před dvěma roky. Stále vychází z toho, že cena bytů raketově roste a tudíž investicí do bytů si zakládáme na bezproblémové stáří v bohatství.

      Můj názor: zcela špatný článek, nepřihlíží k vývoji za poslední 2 roky, navíc návratnost investice naznačená na netových stránkách „kurzu“ je podle mě chybná.

      Všiml jsem si už vícekrát naší nové finanční módy: co je ve skutečnosti nevýhodné, to se označuje jako „investice“.

      1. Kruton napsal:

        Zejména...
        …jsem dojat závěrem z článku plynoucím: správná chvlíe pro prodej bytu je NIKDY, protože pravý investor drženou nemovitost nikdy neprodá. Inu anekdota svého druhu.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *