Je vlastní bydlení skutečně rozumnou investicí?

Pořízení vlastního bydlení bývá považováno za rozumnou investici. Takový krok ale nemusí být rozumnou investicí za každých okolností. Existují období, kdy ceny nemovitostí jsou nafouknuté a riziko ztrát vysoké. Na druhou stranu jsou období, kdy ceny jsou nízké a kdy je rozumné o pořízení vlastního bydlení uvažovat. Takovým okamžikem může být právě období, kdy je hospodářství v útlumu, hypoteční úvěry nejsou všem dostupné, a poptávka klesá.

Pořízení vlastního bydlení jako rozumná investice

Pořízení vlastního bydlení bývá považováno za rozumnou investici. Svědčí o tom také mnohé komentáře a úvahy, jako třeba tyto, převzaté z různých internetových diskusí:

• „Peníze jsou přeceňovány. Je jich dost a nějaký ten krach nikoho nerozhodí. Důležité je mít nějaký ten baráček se zahradou a spokojenou rodinu.“
• „Samozřejmě - dům či byt po babičce neprodávat, investovat do něho (pokud neleží zrovna na samotě u lesa) a máte hned dobré důchodové spoření do budoucna.“
• „Osobně mám penzijko, stavebko i akcie (kdybych tomu rozuměl, tak bych si koupil i nějaké umělecké dílko) a starám se o vlastní bydlení tak, aby mělo co nejmenší náklady na provoz a údržbu.“
• „Samozřejmě, že základem je nějaká stálejší hodnota. Už za socíku si spousta žen potrpěla na ověšování zlatem, protože pamatovala komunistickou měnovou reformu. Do baráků se nikomu nechtělo, nedalo se skoro nic sehnat, ani materiál na údržbu, ani řemeslníci - naopak chalupy na pomalé zvelebování, ty letěly. Pořád platilo a platí, že nemovitost je základem, který rodinu podrží. Se zahrádkou a případně králíky nebo slepicemi se dá žít za velmi málo peněz.“
• „Nejde o to kolik zaplatíš. Jde o to kolik zaplatíš a pak z toho reálně budeš mít. To je na každým. Důležitý je si to propočítat. Ale určitě bych se neupínal k tomu penzijnímu fondu jako jedinému dalšímu příjmu. (...) Do důchodu by měl podle mne vyrazit člověk s vlastní nemovitostí, to je zaklad...“
• „Mám taky penzijko, ale hlavně jsme pojištění a připravujeme dům na očekávanou nižší pohyblivost a levný provoz.“

Odpovídá to selskému rozumu, v produktivním věku vytvářet přebytky, tyto investovat do vlastního bydlení. Vlastní bydlení, kde náklady budou minimální, v ideálním případě pouze provozní poplatky, je něco, co se v postproduktivním věku určitě hodí. Zkušenosti splaskávajících realitních bublin ovšem ukazují, že slepé sledování zdánlivě pravdivých předpokladů vždy tak jednoznačně výhodné být nemusí.

Měnová politika centrální banky, často vynucená okolnostmi, může vést k nafukování cenových bublin nejenom v oblasti realit. Snížení úrokových sazeb, zaplavování finančního systému dodatečnými penězi a vytvoření dojmu, že zdrojů je dostatek, může podnítit k většímu poskytování úvěrů. A tak se může stát, že hypotéční úvěry jsou dostupné a jsou-li skutečně využívány, v určitých obdobích uměle zvyšují a koncentrují poptávku po nemovitostech. Takové signály vedou ke zvyšování cen a k možnému pozdějšímu zklamání těch, kteří nemovitost v době umělými zásahy nadopovaného růstu koupí nejenom pro účely vlastního bydlení.

Cenové bubliny ovlivněné systémem centralizovaného bankovnictví

Nafukuje-li se na trhu nemovitostí cenová bublina, je taková uvolněná úvěrová politika jednou z možných zdrojů této cenové nestability. Uvolněná úvěrová politika komerčních institucí může být značně ovlivněna centralizovanými zásahy ústřední banky. Ta může finanční trhy zaplavit dodatečně „vytištěnými“ penězi, působit na úrokové sazby a ovlivňovat či posilovat hospodářský cyklus.

Zodpovědní zaměstnanci úřadu centrální banky, ať už to jsou vrchní ředitelé, víceguvernéři nebo guvernéři, jsou si toho asi plně vědomi. Když mají situaci komentovat, musí používat diplomatická vyjádření, které bude v souladu s ústavní povinností České národní banky, tedy péčí o cenovou stabilitu. Je také pravděpodobné, že by svými neuváženými komentáři mohli ovlivnit chování účastníků a v konečném výsledku přispět k finanční nestabilitě.

O realitních bublinách hovořil v roce 2007 v rozhovoru pro Hospodářské noviny i tehdejší víceguvernér ČNB Luděk Niedermayer. V tomto rozhovoru tehdy velmi zdařile definoval pojem bubliny: "To, že na trhu nemovitostí, ale třeba i obrazů a starožitností, vznikla bublina, se bohužel obvykle dozvíme až poté, když splaskne. Jde o rychlý pokles cen provázený nízkou aktivitou kupců, a tedy nízkou likviditou trhu. Obvykle tomu předchází značný růst cen na tomto trhu." Niedermayer také zvažoval rozdíl mezi zdravým růstem a bublinou: "Právě odlišení »zdravého« růstu cen od bublin je velmi obtížné, a proto většina investorů zjistí, že kupovala za nafouklé ceny, až když utrpí ztráty."

V době růstu ceny nemovitostí rostou, všichni hovoří o tom, jak porostou i nadále, hypotéky jsou dostupné a splátky přijatelné, mnoho kupujících chce kupovat a nabídka je omezená. Kdo ovšem pořizuje nemovitost na růstovém a přehřátém trhu, nese riziko, že koupí za přehřáté, nafouklé ceny, které později propadnou. Pak se může stát, že někdo si vyčítá, že raději půl roku nepočkal, že tolik s koupí spěchal.

Luděk Niedermayer na to pohledem ekonoma nahlíží takto: "z finančního hlediska lze označit vlastnictví nemovitosti za spekulaci na růst cen a pronájem za spekulaci na jejich pokles." "Pokud nemovitost koupíte, prakticky tím spekulujete na růst cen, pokud si bydlení pronajmete, věříte, že ceny příliš neporostou. A podle toho, co se na trhu stane, jste buďto vyhráli, nebo prohráli. Obejít rizika trhu je obtížné, je třeba se spolehnout na zdravý rozum. A trocha štěstí se také vždy může hodit."

Pohledy členů bankovní rady úřadu centrální banky

Centrální bankéři neradi existenci cenové bubliny připouští. V roce 2007 víceguvernér ČNB Miroslav Singer v rozhovoru o možné realitní bublině použil tento komentář: "Zatím jsme se na bankovní radě neshodli, zda bublina existuje, či nikoli. Já se domnívám, že nějaké známky se již projevují. Netýkají se cen nemovitostí, ale jsou vidět na vývoji poměru cen k nájmu a v porovnání se státními dluhopisy. Je také otázkou, co bychom s tím mohli dělat."  

Víceguvernér Luděk Niedermayer v roce 2007 připustil i existenci možných signálů poukazujících na vznikající realitní bublinu: "Určité signály příliš rychlého růstu cen existují, jejich spolehlivost je omezená. U nemovitostí lze například poměřovat vývoj cen s tempem růstu mezd či ekonomiky. Protože na realitním trhu část investorů kupuje nemovitosti na pronájem, zajímavý je i poměr cen nákupů a nájmů. O situaci na trhu vypovídá i délka doby do prodeje či pronájmu." Niedermayer tehdy konstatoval, že „centrální banky nedisponují lepší schopností než privátní sektor rozeznat bubliny“, že cenová bublina se pozná teprve až kdy splaskne.

Člen Bankovní rady ČNB Robert Holman možnou realitní bublinu v roce 2009 komentoval takto:  "Ta situace na realitním trhu je taková, že ceny nemovitostní v posledních letech rychle rostly. (...) ceny nemovitostí byly z větší míry taženy nahoru fundamentálními faktory, to znamená, rychlým a silným hospodářským růstem a odpovídajícím růstem příjmů domácností a zisků firem. Ale určitá část toho cenového nárůstu mohla být i důsledkem spekulací a uvolněné měnové politiky, zejména tedy dostupností úvěrů nízkými úrokovými sazbami, (...) identifikujeme počáteční narůstání cenových bublin na některých segmentech toho nemovitostního trhu."

Holman nakonec připustil bublina na trhu komerčních nemovitostí, ale odmítl existenci bublin na trhu nemovitostí rezidenčních:  "Nakonec ukázalo se právě, že na trhu komerčních nemovitostí ta cenová bublina skutečně narostla. Já se domnívám, že kdyby k nám nedorazila hospodářská recese ze zahraničí, takže by nakonec mohla narůst cenová bublina i na trhu rezidenčních nemovitostí."

Nakonec se Holman vyjádřil také k odhadu vývoje: "Tak na trhu komerčních nemovitostí už praskla. Co se týče rezidenčních nemovitostí, můžeme očekávat určitý pokles, ale všechno záleží na tom, jak bude recese dlouhá. Pokud je před námi opravdu dlouhá hospodářská recese, tak se určitě nevyhneme významnějšímu propadu ceny i na tom trhu rezidenčních nemovitostí.“

Centrální banka v boji s realitní bublinou

Představitel centrální banky asi nikdy nepřipustí, že by o nafukující se bublině mohl svědčit i rostoucí objem poskytovaných úvěrů, tedy dalších nekrytých peněz nově nalévaných do ekonomiky, směřovaných na nákup nemovitostí. Ústavní povinností ústřední banky je péče o cenovou stabilitu. Poslání ČNB je vykládáno tak, že cenová stabilita znamená cílování inflace, tedy dosažení stavu, kdy ceny měřené indexem spotřebitelských cen rostou o stanovené procento.

Cenová bublina na trzích, jejichž produkty nejsou náplní spotřebitelského koše, je zdánlivě mimo hledáček centrální banky. Ovšem když začne nafouklá bublina, podporovaná vytvářením nových dluhů a přítokem úvěrových peněz, splaskávat, hrozí nestabilita finančního systému. Pak je nutné vytloukat klín klínem, dotovat úroky z hypoték, vytvářet systémy garancí či jiné kouzla mající udržet stabilitu v podmínkách, kdy pro ni neexistují přirozené fundamentálně působící faktory.

Na skutečnost, že vzniku realitních bublin může úřad centrální banky a centralizovaná moc předcházet, poukazuje úvaha víceguvernéra Singera vyslovená v roce 2007:

"Evropské centrální banky nyní poměrně široce debatují na téma, zda reagovat na tyto typy vzestupu cen. Švédi nyní například zvedli úrokové sazby přímo kvůli růstu cen bytů. Šli nahoru přesto, že podstřelili svůj inflační cíl mnohem dramatičtěji než předtím. Odlišně reagovali Dánové, a to je ukázka mimořádně úzké spolupráce mezi centrální bankou a vládou: v situaci, kdy jim začala vznikat zřetelná bublina na trhu nemovitostí, se dohodla centrální banka s ministerstvem financí na novém krátkodobém daňovém zákonu, který tento typ zisku dodatečným způsobem zdanil. A skutečně tu bublinu propíchli velmi dobře a po několika letech zákon mohli zrušit. Tím se ale nepřimlouvám za to, zdaňovat zisky z nemovitostí, jen zdůrazňuji, že možnosti jsou velmi široké. Můžeme zkusit i to, co dělají pobaltské státy či Řekové. Tamní regulátoři požadují, aby půjčující instituce u hypoték explicitně porovnávaly příjmy klienta s tím, co musí splácet, a nad určitý rámec nepůjčovaly. Pokud bychom v České republice zjistili, že se zadluženost dostává nad bezpečnou úroveň, bude toto asi jeden z prvních kroků, které uděláme. Problém je, že v otevřeném evropském trhu takto můžete regulovat jen subjekty, na které dosáhnete.“

Prostě když cenová bublina neexistuje, neexistuje důvod se domnívat, že by měla centrální banka uvažovat o nějakém opatření. Nebyl přece důkaz pro to, že by existoval důvod k pozdější cenové nestabilitě. Když se nic neztratilo, není nutné se ze zloději vypořádávat. A když vyjde ztráta najevo, je možné to okomentovat, že signály o zlodějně tu byly, ale přece neexistoval důkaz, že k ní došlo. S cenovou bublinou je to podobné, důkaz bude, až když splaskne. Splasknout nemusí, když existuje stát jako silný hráč, který může dotacemi a převzatými garancemi za poskytnuté hypotéky převzít dluhy na sebe. Ale co se pak stane s bublinou státních dluhů?