Kdy můžete při koupi bytu skončit bez peněz... i bez bytu

Při koupi bytu vždy vyvstává ožehavá otázka: Jak za něj bezpečně zaplatit? Jednou z levnějších možností platby je složení peněz na společný účet v bance. Má ale nemalá úskalí. Proč se společným účtům vyvarovat?

V minulém dílu seriálu „Tipy o nákupu bytů a jejich pronajímání“ jsme si říkali, jak můžete skončit bez bytu, i když je už napsaný na vaše jméno.

Při koupi bytu na vás ale číhá ještě jedno nebezpečí...
...a tím je možnost, že za byt zaplatíte, ale na konci dne nebudete mít ani peníze, ani byt.

Vlastníkem bytu se totiž nestáváte podpisem kupní smlouvy... ale (zjednodušeně) až dnem, kdy katastrální úřad zapíše vaše jméno na list vlastnictví. Většina lidí to ví, a logicky se proto chce "pojistit" při nákupu nemovitosti tím, že odmítají zaplatit do té doby, než bude vlastnictví přepsáno na ně.

Potíž je ale přirozeně v tom, že prodávající má zase strach, že když nechá nemovitost nejdříve přepsat na kupujícího, ten mu pak třeba vůbec nezaplatí. A nikdo v této situaci nechce ustoupit.

Tento problém lze samozřejmě vyřešit několika způsoby a jedním z nich, na který se chci zaměřit, je skládání peněz na společný bankovní účet. Tuto variantu někdy volí lidé proto, aby ušetřili za notářské poplatky nebo se jim zdají poplatky za vázaný bankovní účet moc vysoké. Většinou ale neví, že tím podstupují obrovské riziko.

Jak složení peněz na společný bankovní účet funguje?

Kupující a prodávající se sejdou v bance a zde otevřou účet. Na podpisovém vzoru k účtu stanoví, že podmínkou pro výběr nebo převod peněz je podpis obou osob - kupujícího i prodávajícího. Kupující na účet vloží částku odpovídající kupní ceně. A protože ví, že prodávající nemůže peníze nikam převést nebo vybrat bez jeho podpisu, má pocit, že tímto krokem vyzrál nad "všemi těmi realitními kancelářemi a notáři, kteří si za úschovu kupní ceny účtují spoustu peněz".

Tato metoda je sice levná, proto je tak populární, je ale také nebezpečná.

Podpisový vzor k účtu se sice bude skládat ze dvou podpisů - vašeho a prodávajícího. A jakýkoliv převod bude tedy vyžadovat oba podpisy. Majitelem účtu ale může být vždy jen jeden právní subjekt, v případě fyzické osoby tedy jen jeden člověk. A pokud se tento člověk - majitel účtu - rozhodne účet zrušit... může tak udělat bez souhlasu druhé strany.

Jestliže bude tedy majitelem účtu prodávající, při použití tohoto postupu se může stát, že jako kupující složíte peníze na společný účet, zanesete na katastr návrh na vklad vlastnického práva a budete očekávat, že peníze ze společného účtu uvolníte svým podpisem až po tom, co bude vlastnické právo převedeno na vás.

Pokud ale prodávající - jako majitel účtu - zajde v mezidobí do banky a řekne: "Ruším účet," banka mu je bez řečí na místě vyplatí. A pokud následně katastrální úřad odmítne přepis vlastnického práva realizovat (čehož může vykutálený prodávající dosáhnout např. tím, že do kupní smlouvy jakoby "omylem" zapomene uvést informaci nebo formulaci, která je pro přepis nezbytná), celé řízení se tak zastaví... a vy zůstanete bez bytu i bez peněz.

Některé banky sice umožňují zřízení společného účtu pro několik osob a to může vypadat jako řešení: Každá z těchto osob má totiž postavení majitele účtu a operace s tímto účtem - včetně změny a rušení účtu - provádějí podle smlouvy o zřízení účtu vždy společně.

Právě potřeba společného postupu se ale projeví jako zásadní problém v momentě, kdy se strany rozhádají. Pokud totiž jeden ze společných majitelů účtu odmítne operaci autorizovat, peníze zůstanou zablokovány v bance. A pokud ve smlouvě o zřízení účtu není postup, jak z této situace ven, může to být také navždy.

K úschově peněz v období od podpisu kupní smlouvy do doručení potvrzení o zápisu vlastnického práva slouží mnohem bezpečnější způsoby úschovy vašich peněz. Pokud ale trváte na tom, že je složíte na společný bankovní účet, založte tento účet vaším jménem. Nebo využijte vázaný bankovní účet. Jen tak budete mít jistotu, že se prodávající s vašimi penězi neztratí.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".