Konec daňových úlev: Komu se prodraží hypotéka?

Konec daňových úlev: Komu se prodraží hypotéka?

Petr Zámečník

Vláda plánuje snížení limitu odpočtu úroků z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů. Jak se promítne změna do rozpočtů domácností? A jak velkou hypotéku můžete čerpat s plným daňovým zvýhodněním?

Hlavní strážce státní kasy Miroslav Kalousek dal jasně najevo, že chce rušit daňové úlevy. Odpočet úroků z úvěrů na bydlení je jednou z nich. Nepůjde ale zřejmě o její úplné zrušení, nýbrž bude jen významně snížen limit pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení od základu daně. Zatímco dosud může domácnost odečíst až 300 tis. Kč ročně zaplacených na úrocích z hypotéky, vláda chce limit snížit na 80 tis. Kč. Hovoří se ještě o "štědřejší" částce 100 tis. Kč.

Hrubý odhad hovoří jasně: Pokud bude limit 100 tis. Kč, při 5% úrokové sazbě lze uplatnit hypotéku s výší přes 2 mil. Kč – v případě, kdy jsou z úvěru placeny pouze úroky a jistina není splácená. To ovšem není příliš obvyklý případ. Dotýká se předhypotečních úvěrů, překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů kombinovaných s rezervotvorným životním pojištěním nebo podílovými fondy.

S výslednou částkou hodně "zamává" anuitní splácení a doba, po kterou úvěr je již splácen. Obojí ovšem ve prospěch výše úvěru, z něhož klient může úroky uplatnit. Čím déle již kupříkladu úvěr splácíte, tím z vyšší částky můžete úroky od základu daně plně odečíst. Samozřejmě svou roli hraje též splatnost úvěru – čím je delší, tím více se blíží charakterem hypotéce bez splácení jistiny (jistina je splácena pomaleji).

Tabulka 1: Zaplacené úroky v prvním roce splácení hypotéky v objemu 1 mil. Kč

Splatnost hypotéky

Úroková sazba

4%

5%

6%

20 let

39 393,48 Kč

49 321,58 Kč

59 273,74 Kč

30 let

39 679,48 Kč

49 664,93 Kč

59 665,95 Kč

nesplácená

40 000 Kč

50 000 Kč

60 000 Kč

Poznámka: Platí pro případ, kdy je hypotéka poskytnuta k 1. lednu příslušného roku. Platí i u dalších tabulek s výpočty.

Zaplacené úroky je v současnosti možné odečíst od základu daně z příjmů. Jak vysokou hypotéku by musel klient čerpat, aby mohl všechny úroky od základu daně odečíst? Výpočet je poměrně jednoduchý. Závisí ale na výši daňové úlevy dané zákonem. V současnosti může domácnost odečíst ještě 300 tis. Kč ročně.

Tabulka 2: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 300 tis. Kč/rok

Splatnost hypotéky

Úroková sazba

4%

5%

6%

20 let

7 615 473,42 Kč

6 082 530,20 Kč

5 061 263,22 Kč

30 let

7 560 582,95 Kč

6 040 479,67 Kč

5 027 993,35 Kč

nesplácená

7 500 000 Kč

6 000 000 Kč

5 000 000 Kč

Splatnost hraje sice určitou roli, ale do výše hypotéky se promítá pouze v řádu desítek tisíc korun. Při pětiprocentní úrokové sazbě lze plné úroky v prvním roce odečíst od základu daně z příjmů u hypotéky ve výši přesahující 6 mil. Kč při 5% sazbě, přičemž snížení úrokové sazby o jeden procentní bod zvýší možnost čerpání hypotéky s plným daňovým odpočtem cca o 1,5 mil. Kč, při zvýšení úrokové sazby o jeden procentní bod se hypotéka sníží cca o 1 mil. Kč.

Základní návrh hovoří o snížení možného odpočtu na 80 tis. Kč zaplacených úroků z úvěru na bydlení ročně. To se projeví významným snížením úvěru, který může domácnost čerpat s daňovým zvýhodněním.

Tabulka 3: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 80 tis. Kč/rok

Splatnost hypotéky

Úroková sazba

4%

5%

6%

20 let

2 030 792,91 Kč

1 622 008,05 Kč

1 349 670,19 Kč

30 let

2 016 155,45 Kč

1 610 794,58 Kč

1 340 798,23 Kč

nesplácená

2 000 000 Kč

1 600 000 Kč

1 333 333 Kč

Při pětiprocentní úrokové sazbě a 80tisícovém limitu by maximální úvěru pro celou čerpání zvýhodnění dosahoval jen pár desítek tisíc korun nad 1,6 mil. Kč. Sazby se ale aktuálně blíží spíše 4 % (průměrné sazby dle Fincentrum Hypoindexu dosahují 4,28 %), je tedy možné čerpat hypotéku blížící se 2 mil. Kč.

Pokud by byl prosazen návrh na mírnější snížení limitu, tedy na 100 tis. Kč ročně, "optimální" výše hypotéky by se znatelně zvýšila.

Tabulka 4: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 100 tis. Kč/rok

Splatnost hypotéky

Úroková sazba

4%

5%

6%

20 let

2 538 491,14 Kč

2 027 510,07 Kč

1 687 087,74 Kč

30 let

2 520 194,32 Kč

2 013 493,22 Kč

1 675 997,78 Kč

nesplácená

2 500 000 Kč

2 000 000 Kč

1 666 667 Kč

Při současných úrokových sazbách by se "optimální" výše hypotéky pro čerpání daňových odpočtů pohybovala v rozmezí mezi 2 a 2,5 mil. Kč. Průměrná výše hypotéky se přitom pohybuje na úrovni 1,665 mil. Kč a i u roční fixace, kde jsou aktuálně v průměru hypotéky nejvyšší, dosahují 1,94 mil. Kč.

V hlavní roli: Čas

Snížení limitů pro čerpání daňových dotací se má týkat i hypoték, které již byly čerpány. Jak vysokou hypotéku jste mohli před lety čerpat, aby jste i po snížení limitu mohli odečíst veškeré zaplacené úroky od základu daně? Pro ukázku vezměme hypotéku s 20letou splatností. U 30leté by byla čísla nižší – a snižující se rostoucím tempem. U úvěru bez splácení jistiny by výše zůstávala konstantní po celou dobu.

Tabulka 5: "Optimální" výše hypotéky pro uplatnění úroků od základu daně z příjmů

(hypotéka se splatností 20 let a roční úrokovou sazbou 5 %)

Počet let od čerpání

Výše limitu pro odpočet úroku od daňového základu

300 000 Kč

80 000 Kč

100 000 Kč

1*

     6 082 530,20 Kč

     1 622 008,05 Kč

   2 027 510,07 Kč

2

     6 277 040,97 Kč

     1 673 877,59 Kč

   2 092 346,99 Kč

3

     6 495 383,41 Kč

     1 732 102,24 Kč

   2 165 127,80 Kč

4

     6 741 891,19 Kč

     1 797 837,65 Kč

   2 247 297,06 Kč

5

     7 022 019,88 Kč

     1 872 538,64 Kč

   2 340 673,29 Kč

6

     7 342 727,95 Kč

     1 958 060,79 Kč

   2 447 575,98 Kč

7

     7 713 008,22 Kč

     2 056 802,19 Kč

   2 571 002,74 Kč

8

     8 144 750,68 Kč

     2 171 933,51 Kč

   2 714 916,89 Kč

9

     8 653 942,68 Kč

     2 307 718,05 Kč

   2 884 647,56 Kč

10

     9 262 658,43 Kč

     2 470 042,25 Kč

   3 087 552,81 Kč

11

   10 002 203,82 Kč

     2 667 254,35 Kč

   3 334 067,94 Kč

12

   10 918 560,28 Kč

     2 911 616,07 Kč

   3 639 520,09 Kč

13

   12 082 090,56 Kč

     3 221 890,81 Kč

   4 027 363,52 Kč

14

   13 606 219,68 Kč

     3 628 325,25 Kč

   4 535 406,56 Kč

15

   15 686 258,11 Kč

     4 183 002,16 Kč

   5 228 752,70 Kč

16

   18 689 527,70 Kč

     4 983 874,05 Kč

   6 229 842,57 Kč

17

   23 398 654,58 Kč

     6 239 641,22 Kč

   7 799 551,53 Kč

18

   31 828 651,52 Kč

     8 487 640,40 Kč

 10 609 550,51 Kč

19

   51 230 033,09 Kč

   13 661 342,16 Kč

 17 076 677,70 Kč

20

  142 599 784,20 Kč

   38 026 609,12 Kč

 47 533 261,40 Kč

*
tj. hypotéka byla čerpána 1. ledna a úroky jsou uplatňovány za první rok.

Tabulku je možné interpretovat tak, že pokud klient čerpal hypotéku před pěti lety, aktuálně si může od základu daně z příjmů odečíst úroky z úvěru převyšujícím 7,022 mil. Kč. Po případném snížení možného odpočtu úroků na 80 tis. Kč ročně může odečíst nejvíce úroků po pěti letech z hypotéky v původní výši pod 1,873 mil. Kč.

Jiné závěry z tabulky říkají: Pokud jsem čerpal hypotéku 2 mil. Kč, při 5% úrokové sazbě si budu moci uplatnit veškeré zaplacené úroky až v sedmém roce splácení hypotéky. Do té doby narazím na 80tisícový strop.

Anketa: Zvládáte splácet hypotéku?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *