Máte hypotéku? Vyměňte ji za stavební spoření!

Končí vám období fixace hypotečního úvěru? Nelíbí se vám sazba, jakou vám vaše banka nabídla? Nemusíte chodit do jiné banky! Váš úvěr ráda převezme stavební spořitelna. Jak nejlépe postupovat při konci fixace?

Hypotéky k refinancování: Kdy?

Refinancování hypotéky není samo sebou. Klient banky se nemůže jen tak sebrat a odejít ke konkurenci. Tedy, může, ale zdaleka ne kdykoli. Banky mají klienta jistého po celou dobu období fixace úrokové sazby.

Kratší doba fixace hypotečního úvěru bývala proslulá nižší úrokovou sazbou než delší. To se pomalu ale jistě mění. Podle březnového FINCENTRUM HYPOINDEXU již byly úrokové sazby s jednoletou fixací vyšší než s pětiletou. Jedním z důvodů je podle analytika Josefa Rajdla ze společnosti Fincentrum skutečnost, že „zafixování úrokové sazby je pro banky relativně spolehlivou ochranou před refinancováním úvěru od jiné instituce“ .

Přesto jedna z výhod kratší doby fixace zůstává: Klient má volnější ruce při předčasném (i částečném) splácení hypotéky. To lze u většiny bank bezplatně provést zpravidla právě jen v období ukončení fixace úrokové sazby.

Hypotéky k refinancování: Kolik?

Proč se nyní tolik bank zajímá o refinancování hypoték? A proč se o něj začaly zajímat i stavební spořitelny? Důvod je prostý. Hypoték, které se refinancují, je hodně. „Na českém trhu jsou v letošním roce desítky a desítky miliard hypoték k refinancování,“ uvedl Jiří Báča, generální ředitel mBank, v rozhovoru pro Hypoindex.cz.

Podle informací Českomoravské stavební spořitelny končí fixace úrokové sazby přibližně 80 tisícům hypotečních úvěrů v celkovém objemu cca 140 mld. Kč. A to už je částka, o kterou se banky a stavební spořitelny chtějí zajímat.

Pro srovnání: Česká spořitelna, největší poskytovatel hypotečních úvěrů, zaznamenal v prvním čtvrtletí letošního roku pokles zájmu o nové hypotéky o 49 % - na „pouhých“ 4,7 mld. Kč.  

Stavební spořitelny a „hypotéky“

Stavební spořitelny nenabízejí hypoteční úvěry. Nabízejí ale jiné úvěry na bydlení - řádný a překlenovací úvěry ze stavebního spoření. Oba mají své výhody i nevýhody oproti hypotečním úvěrům. Zda je výhodnější hypotéka nebo stavební spoření závisí vždy na konkrétní situaci. Ať tak či onak, jedno je jisté: Úvěrem ze stavebního spoření lze refinancovat hypotéku.

Některé stavební spořitelny již delší dobu nabízejí úvěry, které mohou hrdě konkurovat hypotékám. ČMSS navíc od 1. května zahajuje marketingovou kampaň, v níž bude propagovat „přeúvěrování“ hypoték stavebním spoření.

Českomoravská stavební spořitelna patří do Skupiny ČSOB, v níž je také Hypoteční banka. Přesto nevnímá kampaň propagující stavební spoření na úkor hypotečního úvěru jako konkurenční boj uvnitř bankovní skupiny. Cílem jsou klienti všech bank poskytujících hypoteční úvěry. Zeptali jsme se proto přímo ČSOB, jak banka vnímá aktivitu ČMSS:

„Věříme, že klienti oceňují kvalitu našich hypoték a kvalitu našeho servisu, což vyplynulo i z našich průzkumů, a proto neočekáváme, že by refinancovali hypotéky ČSOB úvěrem ze stavebního spoření,“ uvedl Tomáš Kopecký, tiskový mluvčí ČSOB.

Stavební spoření, nebo hypotéka?

Stavební spoření i hypotéky mají své výhody i nevýhody. Chcete-li získat řádný úvěr ze stavebního spoření, musíte spořit alespoň dva roky, naspořit alespoň 40 % cílové částky a dosáhnout dostatečně vysokého hodnotícího čísla. Jinak musíte u stavební spořitelny využít překlenovací úvěr.

U překlenovacího úvěru platíte pouze úroky, ale nesplácíte jistinu. Namísto toho spoříte na spořící účet stavebního spoření, dokud nezískáte nárok na úvěr ze stavebního spoření. Stinnou stránkou tohoto způsobu je, že úvěr je úročen vyšší sazbou, než jakou obdržíte na spořícím účtu.

Tip: Pro úvěr na bydlení do banky, nebo do spořitelny? - článek Luboše Svačiny, který vysvětluje princip stavebního spoření.

Hypoteční úvěry jsou zpravidla zatíženy vyššími poplatky. Zda bude úroková sazba vyšší nebo nižší než u stavebního spoření, závisí na konkrétním případě. S bankou lze poměrně dobře vyjednávat.

„Dle našich zkušeností lze říci, že míra „benevolence a kreativity“ některých úvěrářů na pobočkách bank přímo úměrně roste s tím, jak plní daná pobočka v daném čtvrtletí svůj plán hypoték. Blíží-li se konec čtvrtletí a neplní-li pobočka plán, schválí úvěr téměř komukoli,“ uvádí Milan Roček a Petra Horáková Krištofová ze společnosti Hyposervis v článku „Hypotéka? Módní artikl prodejců. Bohužel.“ Obdobně to bude platit při konci fixace a vyjednávání o úrokových sazbách.

Končí vám fixace: Jak dál?

Při konci fixace úrokové sazby vám banka zašle nabídku úrokové sazby na další období. Na tento den byste již měli být připraveni a již byste měli mít zpracované nabídky konkurenčních bank - a stavebních spořitelen. Je dobré být připraven, neboť tak získáte potřebný čas.

S konkurenčními nabídkami navštivte vaši banku. Zpravidla bude ochotna nejlepší nabídku konkurence dorovnat - přeci neztratí klienta pro pár desetin procenta!

Postup opakujte. I konkurenční banky jsou ochotny nabídnout lepší podmínky, když jim sdělíte, že vaše původní banka jejich nabídku dorovnala.

Ovšem není to jen tak. V prvé řadě musíte celou dobu splácet včas a bez potíží. Jen tak se o vás banky budou zajímat. A je dobré si překontrolovat i další vlastnosti úvěrů - svízel se může nacházet v poplatcích, ale také v administrativní náročnosti.