Nájem bude vyšší než splátka hypotéky

Nájem bude vyšší než splátka hypotéky

Petr Zámečník

Naprostá většina Čechů dává přednost vlastnímu bydlení před nájemním. Důvod, zejména v Praze, je jednoduchý: Splátka hypotéky je nižší než požadované nájemné. To by ale mělo být vždy! Proč?

Nájemné musí pokrýt i splátku hypotéky

Základním důvodem, proč musí být nájemné vyšší než splátka hypotéky, je cena peněz. U nemovitostí lze využít s velkou přesností jako cenu peněz úrokovou sazbu hypoték. Nájemné musí pokrýt cenu peněz investovaných (či ležících) v nemovitosti, tedy musí být alespoň ve výši úroků z hypotéky.

Investor (v tomto případě majitel bytu) ovšem očekává i návratnost investice, což znamená, že se mu investované peníze vrátí (aniž by nemovitost prodával). A tak musí nájemné krýt celou splátku hypotéky, nikoli pouze úroky.

Nutno též připomenout, že hypotéku banky nejčastěji neposkytnou na celou cenu nemovitosti (a to ani v případě, kdy je poskytnut hypoteční úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti, neboť bankovním znalcem odhadnutá hodnota zpravidla nedosahuje výše kupní ceny). Je proto třeba do nájemného započítat i cenu peněz vlastního vkladu.

Opravy hradí majitel

Dalším důvodem, proč je nájemné vyšší než splátka hypotéky, je prostá skutečnost, že náklady na opravu bytu hradí jeho majitel. A u nájemního bytu je majitelem pronajímatel, který musí očekávané náklady na úhradu oprav promítnout do nájemného.

Daně na bedrech pronajímatele

Na bedra majitele nemovitosti dopadá také daň z nemovitosti. I ta musí být promítnuta v nájemném, aby majitel na pronajímání netratil.

Ne zcela zanedbatelnou též může být daň z příjmů z přijatého nájemného. Její výši lze odhadnout s použitím výdajů počítanými procentem z příjmů (30 %) na 15 % (daňová sazba) z nájemného sníženého o 30 % (výdajový paušál). Např. při nájemném 10 tis. Kč měsíčně lze odhadnout „náklad“ na daň z příjmů na 1 050 Kč měsíčně.

Pojištění nemovitosti – neplést s pojištěním domácnosti

Do nákladů pronajímatele je nutno ještě započítat pojištění nemovitosti. To si sjednává též její majitel, na rozdíl od pojištění domácnosti, které je již na zodpovědnosti a riziku nájemníka.

Zjednodušeně: Pojištění nemovitosti kryje ztráty v případě pojistné události na stavebních součástech bytu, kdežto pojištění domácnosti hradí jeho vybavení.

Je-li pronajímatel též majitelem domu, nikoli pouze bytu, je více než vhodné sjednat si připojištění odpovědnosti. To kryje např. škody napáchané uvolněnou střešní krytinou či pádem ledu ze střech na automobilech stojících v okolí domu apod.

Starost, péče a čas bez nájemníků

Představa, že je vlastnictví a pronajímání nemovitosti zdrojem bezpracného příjmu, je velmi často lichá. Pokud se majiteli podaří získat dlouhodobého solidního platícího nájemníka, pak tomu tak opravdu může být. V jiných případech ale nájemné musí krýt též administraci a vyřizování kupříkladu stížností nájemníků, řešení domovních sporů a další.

Najít solidního nájemníka také nebývá snadné. Navíc nájemníci nájemní bydlení více či méně často střídají a ne vždy se podaří získat nového nájemníka ihned po odchodu předchozího. Nájemné musí počítat i s vytvořením rezerv na období, kdy bude byt neobsazený.

Proč není vždy nájemné vyšší než splátka hypotéky?

V praxi lze najít i nájemné, které je nižší než splátka hypotéky, respektive je nižší, než by bylo při zahrnutí výše uvedených nákladů. I to může mít své opodstatnění.

Nájemné je cenou tvořenou na trhu. Jsou-li náklady pronajímatele vyšší než cena, kterou jsou ochotni nájemníci za jeho byt platit, má majitel dvě možnosti: buď bude mít prázdný byt a jeho ztráta bude ve výši celých nákladů, nebo byt pronajme za nižší než nákladovou cenu a jeho ztráta bude (přibližně) o obdržené nájemné nižší.

Dalším důvodem může být, že majitel z nějakého důvodu nezahrnuje veškeré náklady. Nejčastěji to bývá hodnota nemovitosti (která v posledních letech několikanásobně vzrostla), místo níž započítává kupní cenu (která je nižší než aktuální tržní cena), případně ji nezapočítává vůbec (nejčastěji pokud majitel získal nemovitost dědictvím či v restituci). Čerství majitelé též neodhadnou náklady na opravy, které pak také nejsou v plné výši zahrnuty do ceny.

V neposlední řadě majitelé dávají nižší než tržní cenu nájemníkům, u nichž očekávají vyšší spolehlivost a pravidelnost placení nájemného. Získat takovéhoto nájemníka znamená úsporu nákladů na vymáhání neuhrazeného nájemného, nižší cena pak snižuje fluktuaci nájemníků a lze očekávat nižší náklady na „prázdný byt“.

Anketa: Zaplatí tržní nájemné náklady bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

10 komentářů k článku “Nájem bude vyšší než splátka hypotéky”

  1. Anonymní napsal:

    není co řešit
    Pokud má rodina stabilní příjmy s dobrým výhledem do budoucna, není co řešit. Hypotéka to jistí.

  2. Loki napsal:

    Ceny nemovitostí
    Dobrý den.
    Dá se nějakým způsobem alespoň částečně odhadnout, kdy ,,praskne bublina,, přemrštěných cen nemovitostí v Praze?
    Děkuji za odpověď

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: Ceny nemovitostí
      Dobrý den,

      těžko říci. V prvé řadě je otázkou, zda v Praze je cenová bublina. Osobně se domnívám, že ceny zejména kvalitních bytů v lukrativních lokalitách a na metru klesat nebudou, mohou spíše stagnovat. Ceny nemovitostí v Praze mimo dopravní obslužnost zejména ve starých panelových domech už klesají.

      Krásný den,

      Petr Zámečník

      1. Vojtík napsal:

        RE: RE: Ceny nemovitostí
        Já jsem si dělal rozsáhlejší analýzu v Praze,která spočívá v tom,že člověk vydělí roční nájemné(bez poplatků)cenou nemovitosti.
        V panelákových králíkárnách,jako jsou Háje,Prosek nebo Velká Ohrada,je to zhruba 4-4,8 %,zatímco dobrých adresách jako jsou Dejvice,Vinohrady jer to tak 3,5%,což je tak bratru o 30% menší výnosnost.
        Takže si nemyslím,že tyhle dobré adresy jsou jistější investicí v případě prasknutí bubliny.

  3. Libor napsal:

    opravy bytu hradí majitel?
    No … tak to bych bral. Znáte takového? Kterému, když Vás vytopí soused nad Vámi, tak dá Váš byt dopořádku? Když Vám nejde zásuvka, tak ji opraví? Atd. ap.

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: opravy bytu hradí majitel?
      To, o čem píšete, je běžná údržba, kterou provádí nájemník. Opravy, které hradí majitel bytu, jsou např. rozvody energií, výměna oken apod. Pokud vás vytopí soused, opravu hradí buď on, nebo pojišťovna, u které má sjednáno pojištění odpovědnosti.

  4. chatař napsal:

    PR pohádky
    to jsou PR žvásty na chválu hypoték. Není důvod proč by měly být nájmy dražší.
    Ano, majitel domu platí rekonstrukce atd.. a ty budu platit i já, když si nemovitost koupím a započítává je do nájmu. Tím se zabývat nebudeme. Jistě majitel nemovitosti chce vydělat a pronajímání je jeho způsob podnikání. Ale kdepak, banky vydělat nechtějí, nene, ty hypotéky poskytují zadarmo, aby lidem pomohly. Takže.. Hypotéka bude skoro vždycky dražší než nájem, protože banka to umí líp, vydělává víc a umí peníze z lidí dostat. Je škoda, že lidé tak snadno podléhají tomuto trendu, já se pravidelně stěhuji podle potřeby práce, vždy bydlím v pěkném bytě, nemusím se o nic starat a nemám na krku nůž od banky, že hypotéku nesplatím a nakonec o ten byt, nebo dům, který budu celý život splácet (navíc to už bude rachotina vyžadující rekonstrukci) přijdu.

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: PR pohádky
      Důvod je. Tím důvodem je především cena peněz. Majitel nájemního bytu má totiž dvě možnosti – buď byt pronajme (a pak nájem musí zaplatit i cenu peněz), nebo byt prodá a peníze investuje jinde. Detailnější vysvětlení naleznete v článku http://www.hypoindex.cz/clanky/jaky-by-mel-byt-najem/

  5. Lothar Radiani napsal:

    beru od vás ihned hypotéku
    V jiném článku uvádíte cenu pražského bytu 3367000 Kč a jeho nájem 10268 Kč. Rád bych vás požádal o zprostředkování hypotéky, je-li její splátka nižší než nájem. Tedy jste mi schopen zajistit půjčku 3.367.000 Kč za méně než 10.268 Kč měsíčních splátek.

    Dle mých informací je u jiných finančních ústavů splátka takovéto půjčky cca 20.000 Kč.

    Nebo že byste nás vodil za nos? :) Či byl trochu horší počtář?

    1. havran napsal:

      RE: beru od vás ihned hypotéku
      Kdo pronajímá byt této ceny za tento pronájem to nemůže mít v hlavě v pořádku.Ale budiž je to jen můj názor.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *