Nájem bude vyšší než splátka hypotéky

Naprostá většina Čechů dává přednost vlastnímu bydlení před nájemním. Důvod, zejména v Praze, je jednoduchý: Splátka hypotéky je nižší než požadované nájemné. To by ale mělo být vždy! Proč?

Nájemné musí pokrýt i splátku hypotéky

Základním důvodem, proč musí být nájemné vyšší než splátka hypotéky, je cena peněz. U nemovitostí lze využít s velkou přesností jako cenu peněz úrokovou sazbu hypoték. Nájemné musí pokrýt cenu peněz investovaných (či ležících) v nemovitosti, tedy musí být alespoň ve výši úroků z hypotéky.

Investor (v tomto případě majitel bytu) ovšem očekává i návratnost investice, což znamená, že se mu investované peníze vrátí (aniž by nemovitost prodával). A tak musí nájemné krýt celou splátku hypotéky, nikoli pouze úroky.

Nutno též připomenout, že hypotéku banky nejčastěji neposkytnou na celou cenu nemovitosti (a to ani v případě, kdy je poskytnut hypoteční úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti, neboť bankovním znalcem odhadnutá hodnota zpravidla nedosahuje výše kupní ceny). Je proto třeba do nájemného započítat i cenu peněz vlastního vkladu.

Opravy hradí majitel

Dalším důvodem, proč je nájemné vyšší než splátka hypotéky, je prostá skutečnost, že náklady na opravu bytu hradí jeho majitel. A u nájemního bytu je majitelem pronajímatel, který musí očekávané náklady na úhradu oprav promítnout do nájemného.

Daně na bedrech pronajímatele

Na bedra majitele nemovitosti dopadá také daň z nemovitosti. I ta musí být promítnuta v nájemném, aby majitel na pronajímání netratil.

Ne zcela zanedbatelnou též může být daň z příjmů z přijatého nájemného. Její výši lze odhadnout s použitím výdajů počítanými procentem z příjmů (30 %) na 15 % (daňová sazba) z nájemného sníženého o 30 % (výdajový paušál). Např. při nájemném 10 tis. Kč měsíčně lze odhadnout „náklad“ na daň z příjmů na 1 050 Kč měsíčně.

Pojištění nemovitosti - neplést s pojištěním domácnosti

Do nákladů pronajímatele je nutno ještě započítat pojištění nemovitosti. To si sjednává též její majitel, na rozdíl od pojištění domácnosti, které je již na zodpovědnosti a riziku nájemníka.

Zjednodušeně: Pojištění nemovitosti kryje ztráty v případě pojistné události na stavebních součástech bytu, kdežto pojištění domácnosti hradí jeho vybavení.

Je-li pronajímatel též majitelem domu, nikoli pouze bytu, je více než vhodné sjednat si připojištění odpovědnosti. To kryje např. škody napáchané uvolněnou střešní krytinou či pádem ledu ze střech na automobilech stojících v okolí domu apod.

Starost, péče a čas bez nájemníků

Představa, že je vlastnictví a pronajímání nemovitosti zdrojem bezpracného příjmu, je velmi často lichá. Pokud se majiteli podaří získat dlouhodobého solidního platícího nájemníka, pak tomu tak opravdu může být. V jiných případech ale nájemné musí krýt též administraci a vyřizování kupříkladu stížností nájemníků, řešení domovních sporů a další.

Najít solidního nájemníka také nebývá snadné. Navíc nájemníci nájemní bydlení více či méně často střídají a ne vždy se podaří získat nového nájemníka ihned po odchodu předchozího. Nájemné musí počítat i s vytvořením rezerv na období, kdy bude byt neobsazený.

Proč není vždy nájemné vyšší než splátka hypotéky?

V praxi lze najít i nájemné, které je nižší než splátka hypotéky, respektive je nižší, než by bylo při zahrnutí výše uvedených nákladů. I to může mít své opodstatnění.

Nájemné je cenou tvořenou na trhu. Jsou-li náklady pronajímatele vyšší než cena, kterou jsou ochotni nájemníci za jeho byt platit, má majitel dvě možnosti: buď bude mít prázdný byt a jeho ztráta bude ve výši celých nákladů, nebo byt pronajme za nižší než nákladovou cenu a jeho ztráta bude (přibližně) o obdržené nájemné nižší.

Dalším důvodem může být, že majitel z nějakého důvodu nezahrnuje veškeré náklady. Nejčastěji to bývá hodnota nemovitosti (která v posledních letech několikanásobně vzrostla), místo níž započítává kupní cenu (která je nižší než aktuální tržní cena), případně ji nezapočítává vůbec (nejčastěji pokud majitel získal nemovitost dědictvím či v restituci). Čerství majitelé též neodhadnou náklady na opravy, které pak také nejsou v plné výši zahrnuty do ceny.

V neposlední řadě majitelé dávají nižší než tržní cenu nájemníkům, u nichž očekávají vyšší spolehlivost a pravidelnost placení nájemného. Získat takovéhoto nájemníka znamená úsporu nákladů na vymáhání neuhrazeného nájemného, nižší cena pak snižuje fluktuaci nájemníků a lze očekávat nižší náklady na „prázdný byt“.