O jaké hypotéky je zájem?

Hypoteční trh se vyvíjí a s ním i klienti čerpající hypotéky. A zatímco podíl úvěrů na výstavbu je poměrně stabilní, podíl jednotlivých fixací se v čase mění zásadním způsobem. Roste též podíl refinancujících hypoték. Ale pomalu.

Účelů, pro které si lidé berou hypotéku a zavazují se tím mnohdy na značnou část produktivního života, je celá řada. Mezi nejčastější patří koupě nemovitosti - bytu či rodinného domu, převážně s cílem vyřešení vlastní bytové situace.

Již méně častá je výstavba. K té musí mít žadatel o úvěr zpravidla již k dispozici stavební pozemek a i podmínky pro čerpání hypoték jsou poněkud komplikovanější než u běžné koupi. Prostředky lze čerpat postupně v závislosti na růstu domu a zejména hodnoty stavby. Banky mnohdy podmiňují čerpání úvěru doložením faktur (i když v tomto případě dochází již často ke zjednodušení administrativy) a problematické bývají úhrady prací uskutečněných „svépomocí“, případně sousedskou výpomocí, na něž není k dispozici žádný účetní doklad.

Kromě koupě či výstavby nemovitosti lze hypotéku čerpat i na další účely - a to i hypotéku klasickou, nikoli neúčelovou americkou. Mezi ně patři např. rekonstrukce, vyrovnání podílového či bezpodílového spoluvlastnictví, dědictví apod. Nezanedbatelnou část kategorie „Ostatní“ v rámci Fincentrum Hypoindexu jsou hypotéky na refinancování předchozí hypotéky či jiného úvěru na bydlení.

Graf 1: Vývoj struktury hypoték podle účelu čerpání

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Za pozornost stojí pozvolný růst podílu kategorie „Ostatní“ začínající v polovině roku 2007, kdy se z 10% podílu zvýšil až na současných přibližně 20 %. V pozadí tohoto růstu lze spatřit zájem o refinancování starších hypotečních úvěrů, jejichž podíl lze v současnosti odhadovat řádově na 10 až 15 % všech nově poskytnutých úvěrů.

Např. v loňském roce bylo bankami zařazenými do Fincentrum Hypoindexu poskytnuto 66 114 hypoték v objemu 117,28 mld. Kč. Přitom kupříkladu Raiffeisenbank odhadovala trh refinancování na jednu šestinu tohoto objemu. „Odhadujeme, že loni české banky poskytli asi 11 tisíc hypoték na refinancování v objemu zhruba 20 miliard korun,“ uvedla v květnu pro Hypoindex.cz Raiffeisenbank.

Fixuji, fixuješ, fixujeme...

Fixace úrokové sazby určuje, po jak dlouhou dobu banka nebude úroky klientovi měnit. Na druhé straně vesměs klienta limituje ve výběru banky - pokud chce změnit banku, musí zpravidla buď zaplatit poměrně vysoké poplatky, nebo si počkat na konec doby fixace.

Preference žadatelů o hypotéku se kloní především k pětileté fixaci úrokové sazby. Jedná se o kompromis, v němž nedochází ke změně splátek příliš často (a nehrozí tak příliš často enormní zvýšení sazeb), ale není na druhé straně příliš drahá (banky si zpravidla za delší než pětiletou fixaci účtují vyšší přirážky, které zájemce odrazují).

Graf 2: Vývoj struktury hypoték podle délky fixace

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Samostatné statistiky pro tříletou fixaci úrokové sazby jsou k dispozici až od února 2008, proto data za „ostatní fixace“ obsahují do ledna 2008 též tříletou fixaci.

V období velmi nízkých úrokových sazeb hypoték (řádově od roku 2005 do poloviny roku 2007) měli žadatelé o hypotéku zvýšený zájem o jednoleté fixace. V té době byly úrokové sazby jednoletých fixací přibližně o jeden procentní bod levnější, což hovořilo v jejich prospěch.

V roce 2007, kdy sazby již vzrostly oproti historickým minimům přibližně o jeden procentní bod, stoupl zájem o „ostatní fixace“, v nichž velmi pravděpodobně dominovaly fixace tříleté. Zájem o jednoleté fixace mezitím s růstem úrokových sazeb opadal, až se ustálil na úrovni mezi 10 a 15 % nově poskytnutými hypotékami.

V únoru 2008 došlo k netradiční situaci, kdy „dlouhé peníze“ byly levnější než „krátké“ a banky znevýhodňovaly jednoletou fixaci vyšší úrokovou sazbou. Důvodem byl mimo jiné i růst zájmu o refinancování hypoték, kdy některé banky zjistily, že strategie nízké úrokové sazby v prvním období fixace úrokové sazby s cílem získat klienta, kterému se v dalších obdobích úroková sazba zvýší a banka se „zahojí“, vede pouze k odchodu klientů ke konkurenci.

Situace nižších úrokových sazeb při delší fixaci přetrvává dodnes. Úrokové sazby se navíc stále drží na úrovni kolem 5,6 % (již od konce roku 2007), která odpovídá roku 2003, kam sklesaly řádově z 8 % v roce 2001, kdy hypotéky začala „dotovat“ Erste Bank jako součást „platby“ za Českou spořitelnu.