Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven

Jaký je pohled bankovních a pojišťovacích ústavů na problematiku oceňování nemovitostí pro účely zástavy a pojištění nemovitosti? Jaké způsoby oceňování nemovitostí lze využít v jakém případě? Výsledky oceňovacích metod se značně liší.

Pro značnou šíři tématu zde nemovitosti budou zastoupeny pouze stavbami nikoliv pozemky. Nejprve se podíváme na obecné přístupy k problematice oceňování staveb, následně nastíníme pohledy bank a pojišťoven a závěrem budeme nabyté informace demonstrovat na konkrétním příkladu.

Obecné přístupy k oceňování nemovitostí

Existuje několik možných přístupů k problematice oceňování nemovitostí, viz obrázek 1.1. Volba konkrétního přístupu či metody vždy závisí na požadovaném výsledku oceňovacího posudku aneb na účelu, za kterým byl posudek vyhotoven. Je-li posudek vyžádán soudem za účelem dědického řízení, budeme volit ocenění na bázi cenových předpisů, neboť zákon zde neponechává prostor jiné volbě. Je-li posudek vyžádán potenciálním investorem, budeme volit s největší pravděpodobností tržní výnosový přístup, neboť investora zajímá výnosová hodnota investice a nákladová hodnota (za kolik byla nemovitost postavena) zde nebude hrát žádnou roli. 

Obr. 1: Přístupy k oceňování staveb

Zdroj: Výpočty autora

Oceňování na bázi cenových předpisů je velkým světovým unikátem České republiky a některých zemí bývalého východního bloku. Cena zjištěná cenovými předpisy ani zdaleka nemusí odpovídat skutečné tržní hodnotě nemovitosti a odchylky o více než 50 - 100 % netvoří výjimky. Tento přístup k oceňování nemovitostí je upraven zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) a aktuálně vyhláškou č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Odvolává-li se libovolný zákon právě na užití oceňovací vyhlášky, nemůžeme volit jiný přístup. V praxi je možno se s tímto přístupem setkat nejčastěji u soudu (dědické řízení, vypořádání majetku, vklad do společnosti) a na finančním úřadě (daň z nemovitosti).

Mezi tržní nákladové přístupy můžeme zařadit tři základní metody: rozpočtovou metodu, metodu agregovaných položek a metodu technicko-hospodářských ukazatelů. Výsledkem všech tří výše uvedených metod je nákladová hodnota stavby aneb „za kolik byla nemovitost postavena“. Rozpočtová metoda jednoduše sčítá všechny jednotlivé stavební položky (množství * cena za měrnou jednotku): zdivo, okna, síťové rozvody atd. Metoda agregovaných položek, jak už napovídá sám název, sčítá agregované položky, tedy např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, zastřešení… Metoda THU pracuje s ještě vyšším stupněm agregace položek a to pouze s ukazatelem obestavěného prostoru (cena za m³ obestavěného prostoru – www.stavebnistandardy.cz ). Tato metoda je nejméně přesná, ale zároveň mimořádně oblíbená pro svoji jednoduchost. Objem obestavěného prostoru lze snadno získat ze stavební dokumentace či ponořením zmenšeného modelu do kapaliny. Výslednou hodnotu nemovitosti vždy korigujeme o časové opotřebení.

Mezi tržní výnosové přístupy řadíme taktéž tři základní metody: věčnou rentu, dočasnou rentu a DCF. Pohlížíme na nemovitost jako na investici a výsledkem je vždy výnosová hodnota nemovitosti odvozená od čistého cash flow (efekt pro vlastníka). Základem výpočtu všech tří metod (které jsou si velmi podobné) je vždy čistý roční výnos z pronájmu, od kterého odečítáme provozní náklady (provoz, opravy, údržby, ztráty na nájemném atd.) a získáváme čistý roční výnos z nemovitosti. Neboť se nemovitost obvykle pronajímá jako celek (pozemek + budova), korigujeme čistý roční výnos nemovitosti o část připadající na pozemek a získáváme čistý roční výnos stavby. Z této hodnoty již dopočteme výslednou výnosovou hodnotu stavby dle zvoleného časového horizontu (perpetuita nebo dočasná renta) např. pomocí zásobitele či současné hodnoty. Problémem zde může být určení kapitalizační míry, neboť se jedná o velmi citlivý parametr. Obecně platí, že kapitalizační míra je přímo úměrná riziku, tedy bude nižší u staveb s alternativním využitím a stabilním trhem (obytné jednotky) a vyšší u nemovitostí bez rozumného alternativního využití (výrobní a těžařské komplexy). V současné době se kapitalizační míra bytových jednotek a rodinný domů pohybuje okolo 5 %.

Porovnávací metoda představuje pro účely tržního ocenění staveb spíše dokreslující prvek, neboť najít společný jmenovatel pro dvě zcela unikátní stavby bývá velmi složité. Tato metoda nachází většího využití při oceňování pozemků.

Oceňování staveb z pohledu bank

Klasická komerční banka poskytující hypotéky bude potřebovat znát zástavní (zadlužitelnou) hodnotu nemovitostí. Zástavní hodnotu nemovitosti bychom si mohli definovat jako tržní hodnotu nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Klasická tržní hodnota nemovitosti obsahuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. Minulý rok byl pro ČR rokem zlomovým, neboť poprvé od sametové revoluce došlo k poklesu cen nemovitostí. Ceny nemovitostí tedy mohou stejně spolehlivě klesat jako růst a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat veškeré výkyvy trhu.

Tržní hodnota = Zástavní hodnota x Součinitel bezpečnosti

Z výše uvedené rovnice je patrné možné odvození zástavní hodnoty od hodnoty tržní. Zavádíme zde parametr „součinitel bezpečnosti“, který zpravidla nabývá hodnot v rozmezí 1 až 3 a odpovídá politice risk managementu banky. Parametr je samozřejmě silně závislý na typu nemovitosti obdobně jako kapitalizační míra, kdy perspektivnější stavby s alternativním využitím, dobrým umístěním a větším trhem nabývají nižších hodnot a naopak. Součinitel bezpečnosti by u bytu v centru Prahy i při velmi opatrné politice risk managementu banky mohl dosahovat hodnot 1 až 2, zatímco u vepřína v okolí podhorské vesnice by se ukazatel mohl vyšplhat i vysoko nad krajní hodnotu 3.

Oceňování staveb z pohledu pojišťoven

Zatímco banku u nemovitosti nejčastěji zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota za účelem případného zpeněžení zástavy, pojišťovna u staveb kalkuluje obvykle reprodukční hodnotu počítanou nákladovým přístupem, neboť cílem posudku je závěr „za kolik lze stavbu znovu postavit“. Tyto posudky se zpracovávají nejčastěji až při realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Je třeba zdůraznit, že nákladová kalkulace škody se vždy nerovná výslednému pojistnému plnění, neboť zde záleží na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech (spoluúčasti, frančízy).

Praktická aplikace

Úkol č. 1: Shořela pojištěná výrobní hala a pojistník má nárok na plnou náhradu škody. Předpokládejme pojistné plnění = škoda. Spočítejte pojistné plnění pojišťovny.

Popis stavby: 1 NP, ocelová konstrukce, výrobní objekt, zastavěná plocha 30 x 100 m, výška 8 m, rok výstavby 2000, venkovní úpravy tvořené převážně komunikacemi činí 5 % z časové hodnoty haly.

Řešení: Tržní nákladová metoda THU. Dle databáze Českých stavebních standardů se jedná o stavbu typ „811 Hala pro výrobu a služby“, s ocelovou konstrukcí – materiálová charakteristika 7. Stáří je 9 let a životnost dle vyhlášky 3/2008 Sb. (příloha 15) činí 100 let.

Obestavěný prostor: 30 * 100 * 8 = 24 000 m³.

Cena za m³: 2 929 Kč

Reprodukční hodnota = 2 929 * 24 000 = 70 296 000 Kč

Stáří = 9 let

Životnost = 100 let

Opotřebení semi-kvadraticky relativně = (9/100 + 81/10000) / 2 = 4,905 %

Opotřebení v Kč absolutně = 70 296 000 * 0,04905 = 3 448 018,8 Kč

Časová hodnota = 70 296 000 – 3 448 018,8 = 66 847 981,2 Kč

Venkovní úpravy = 66 847 981,2 * 0,05 = 3 342 399 Kč

Nákladová hodnota celkem = 66 847 981,2 + 3 342 399 = 70 190 380 Kč

Úkol č. 2: Banka potřebuje zjistit zástavní (zadlužitelnou) hodnotu stavby pro účely kalkulace hypotéky. Předpokládejme součinitel bezpečnosti = 1. Abstrahujeme od pozemku.

Popis stavby: Bytový dům s nebytovými prostory, 1 PP a 5 NP, vlastník užívá 1 PP a 1 NP (podniková prodejna a sklad) o celkové ploše 2 x 170 m², 2 – 5 NP vlastník pronajímá (byty) za tržní nájemné 350 Kč/m², celková plocha 510 m², rok výstavby 1995. Provozní náklady, které v sobě zahrnují náklady na provoz a správu, údržby a ztráty na nájemném, kalkulujeme ve výši 20 % z čistého ročního nájemného. Pozemek pod stavbou byl oceněn na částku 5 371 080 Kč.

Řešení: Tržní výnosová metoda „dočasná renta“. Prostory užívané vlastníkem jsou pronajímatelné, zjednodušeně a zaokrouhleně za cenu shodnou s byty, neboť za prodejnu by byl nájem vyšší a za sklady zase nižší. Kapitalizační míra pro výpočet podílu na pozemek z hodnoty pozemku je určena vyhláškou 3/2008 Sb. (příloha 16) a činí 5 %. Stáří budovy je 14 let, životnost 100 let, zbývající staří tedy činí 86 let.

Celková pronajímatelná plocha = 340 + 510 = 850 m²

Roční nájemné za m² = 12 * 350 = 4 200 Kč

Čisté roční nájemné = 4 200 * 850 = 3 570 000 Kč

Provozní náklady = 0,2 * 3 570 000 = 714 000 Kč

Čistý roční výnos = 3 570 000 – 714 000 = 2 856 000 Kč

Podíl na pozemek = 5 371 080 * 0,05 = 268 554 Kč

Čistý roční výnos budovy = 2 856 000 – 268 554 = 2 587 446 Kč

Zásobitel na 86 let při 5% kapitalizační míře = 19,69

Výnosová hodnota budovy = 19,69 * 2 587 446 = 50 946 812 Kč