Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Družstevní byty lze pořídit levněji než byty v osobním vlastnictví a následně je převést do osobního vlastnictví. Co takový převod obnáší a co je potřeba zařídit?

Ještě před tím, než se nájemník rozhodne o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, by měl zvážit jednotlivá pro a proti, která plynou z osobního vlastnictví. Zároveň by si měl zjistit, jak je na tom družstvo z pohledu finančního zdraví a nesplacených závazků.

Hovoří-li větší část argumentů pro, může se do toho pustit. Cesta bývá různě dlouhá a na pověstné trní pravděpodobně zájemce po cestě také narazí. Hodně přitom bude záležet na dohodě mezi dalšími obyvateli domu a otevřenosti vedení družstva.

Každý z členů má právo nahlížet do dokumentů týkajících se fungování družstva. Dobré je zjistit si, zda družstvo má splaceny všechny své závazky, případně jak velká část úvěrů zbývá zaplatit. Stává se, že družstvo využije úvěr na rekonstrukci domu a ten je samozřejmě potřeba splácet i potom, co byty přejdou do osobního vlastnictví. Družstevník je tedy ještě před převodem bytu povinnen, nejčastěji jednorázově, splatit družstvu svůj dlužný podíl na celé částce úvěru. 

Žádost o převod do osobního vlastnictví

O tom, zda se byty budou převádět do osobního vlastnictví, rozhoduje členská schůze nájemníků. Někdy již o převodu může být rozhodnuto před vaším vstupem do družstva (koupí družstevního bytu), v opačném případě je schůzi potřeba iniciovat. Pokud však členové družstva k rozhodnutí o budoucích převodech bytů do osobního vlastnictví nedospějí, neexistuje žádný nárok na individuální převod svého bytu do osobního vlastnictví a ani se družstevník nemůže takového převodu domáhat.

V případě, že se nájemníci domluví, následuje sepsání žádosti o převod bytu do osobního vlastnictví. Žádost musí obsahovat osobní údaje žadatele, specifikace bytu a údaje o domu, kde se bytová jednotka nachází, termín, do kdy má být převod uskutečněn, datum sepsání a podpis žadatele.

O převod může žádat pouze člen, který má splaceny všechny závazky vůči družstvu. To znamená především splacenu cenu za nabytí družstevního podílu, případně zaplacenu svou část dlužné částky úvěru, který družstvo čerpalo na údržbu nebo rekonstrukci domu.

Zápis Prohlášení vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí 

V druhém kroku podává družstvo na katastr nemovitostí tzv. Prohlášení vlastníka nemovitosti, ve kterém bytové družstvo prohlašuje, že na základě zákona č. 72/1994 Sb. a pozdějších předpisů vymezuje v budově bytové a nebytové jednotky. Přílohou tohoto prohlášení jsou i všechna kolaudační rozhodnutí týkající se jednotek, která dříve zapsána nebyla. Všechny doklady se na Katastrální úřad vkládají v originálech či notářsky ověřených kopiích.

Byty v domě musí být vymezeny jako samostatné bytové jednotky i přesto, že každý z obyvatelů domu nemusí o převod zažádat. Část bytů potom zůstává ve vlastnictví družstva, část je ve vlastnictví jednotlivých členů, kteří zpravidla tvoří společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ, viz. dále).

Smlouva o převodu bytu do osobního vlastnictví

Účastníky smlouvy je bytové družtvo - vlastník nemovitosti - a žadatel o převod bytu do osobního vlastnictví. Na základě Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví Katastrální úřad zapíše do listu vlastnictví bytu změnu vlastníka.

Obsahem Smlouvy o převodu musí být přesný technický popis převáděné jednotky, všech společných prostor domu a převáděných pozemků včetně práv a povinností k těmto prostorám. Přikládá se také náčrtek bytové jednotky a společných prostor. Krom toho ve smlouvě musí být také uvedeno, zda nabyvatel je či není členem družstva. 

Podávat Smlouvu o převodu se doporučuje až po úspěšném zapsání Prohlášení vlastníka. Součástí podání Smlouvy o převodu musí být také originál Prohlášení vlastníka, na které se Smlouva odvolává.

Pokud se jedná o hromadný převod bytových jednotek a nájemníci chtějí převod co nejvíce uspíšit, lze zvolit variantu, kdy na katastr se vloží jedna Smlouva a jedno Prohlášení. Pokud oba vklady proběhnou v pořádku a Katastrální úřad vklady provede, mohou nájemníci poté společně předložit jedno Prohlášení a zvlášť ostatní Smlouvy o převodech bytů do osobního vlastnictví. Přičemž Smlouvy se na Prohlášení budou jen odvolávat, nebudou je muset přikládat v příloze.

Zapsáním Smlouvy o převodu vlastnictví bytu přechází z družstva na nového nabyvatele - vlastníka. 

Společenství vlastníků jednotek 

Byt sice po absolvování předchozích kroků přechází do osobního vlastnictví nabyvatele, nicméně k bytu i nadále náleží společné prostory, o které je potřeba pečovat a udržovat je. Z tohoto důvodu vlastníci bytových jednotek jsou povinni vytvořit Společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), který vede své účetnictví a zajišťuje pravidelné platby do tzv. fondu oprav, z kterého je placena údržba společných prostor a vybavení domu (střecha, odpady, stoupačky atp.).

SVJ vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Datem vzniku je den doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo podobné listiny poslednímu z těchto vlastníků.

Ideální variantou je stav, kdy jsou všechny byty převedeny do osobního vlastnictví. Nicméně častou variantou je i kombinace SVJ a družstevního vlastnictví, které s sebou bohužel nese do budoucna komplikace.

Příkladem může být situace, kdy dům potřebuje zásadnější rekonstrukci (zateplení, okapy, novou střechu), na jejíž provedení bude potřeba bankovní úvěr, a banka bude s největší pravděpodobností požadovat dům jako zástavu. V tomto případě musí se zástavou domu souhlasit jak celé družstvo, tak každý z vlastníků bytových jednotek. Pokud však jen jeden z vlastníků bytu odmítne svůj byt jako zástavu poskytnout, mohou ostatní celý záměr pustit z hlavy.