První nemovitostní fond padl: Smůla, nebo špatná strategie?

Před týdnem 1. nemovitostní OPF Realtia společnosti REALTIA prodal svou jedinou nemovitost. Pak došlo k tomu, co většina lidí očekávala: Fond ukončí svou činnost. Proč? A jak jsou na tom ostatní nemovitostní fondy?

V pondělí 1. září se na stránkách společnosti Realtia objevila nenápadná zpráva, že představenstvo společnosti „rozhodlo o zastavení aktivní nabídky podílových listů 1. nemovitostního OPF REALTIA s tím, že investiční společnost požádala ČNB o odnětí povolení k vytvoření fondu.“ Společnost zároveň nevyloučila, že v budoucnu se o založení podobného fondu pokusí, ale bude čekat na vhodnější podmínky.

Studená sprcha pro všechny, kteří věřili tomu, že realitní fondy budou u nás úspěšným prodejním artiklem, vcelku očekávaná informace pro ty, kteří měli alespoň nějaké informace o společnosti Realtia.

Těžké časy pro realitní fondy

Realitní fondy (resp. prozatím pouze Realtia) u nás doplácejí na několik faktorů, které se spojily proti nim. Je to celkově nepříznivá situace na trzích a stále trvající nedůvěra investorů v investice jakéhokoli druh. Zejména u těch méně zkušených. Lidé si dají dohromady špatně vynášející trhy a krizi na nemovitostním trhu (co na tom, že je to v USA, ale slyší o tom na každém kroku) a jejich ochota investovat do nemovitostí je tatam (pokud nejde o vlastní bydlení, které je sice drahé, ale bude navždy jejich). Když se navíc stále častěji mluví o nemovitostní bublině v Čechách a i výsledky developerských společností nejsou nijak přesvědčivé, investoři se do nemovitostí hrnout nebudou.

Druhým problémem je nejspíše právě orientace nemovitostních fondů na retailovou klientelu. Realtia sice neměla jednorázovou minimální sumu nejnižší (30 000 korun), ani to však není na fond, který potřebuje na nákup jedné nemovitosti několik stovek milionů korun, mnoho. Nízká suma sice na jedné straně může působit příznivě na lidi, kteří nemají na investování vyhrazeny statisíce, ale investovat jednorázově tisícovku (jako je tomu u fondu společnosti REICO) do podílového fondu mě osobně nedává velký smysl.

Zde je nutné pochválit způsob ČSOB, která rovněž založila nemovitostní fond, který může investovat přímo do nemovitostí, avšak je určen pouze velkým, institucionálním investorům, ČSOB Property Fund. Samotní představitelé společnosti se nechali slyšet, že jde prakticky o zkoušku. Zní to logicky, velcí investoři „naplní“ fond rychleji a jsou schopni lépe reagovat na výkyvy na trzích.

Dalším problémem, který se týká zejména Realtie a který patrně byl právě tím, co fondu zlomilo vaz, jsou distribuční kanály a marketingová podpora. Ostatní dva fondy určené retailovým klientům nemají potřebu shánět klienty přímo, společnosti je totiž mohou „přibalit“ do různých produktových portfolií a profilových produktů, které jsou složeny z různých fondů společností. Tak se peníze do nemovitostních fondů dostanou, i když o tom samotní investoři prakticky ani nemusí vědět. Je to zjednodušený příklad, ale tak to prostě funguje (i když ani společnost Conseq není úplně spokojena s dosavadními prodeji svého nemovitostního fondu).

Realtia se pravděpodobně spoléhala na pouhý zájem klientů o investování do nemovitostí a situaci jednoduše podcenila. Ano, zájem o nemovitostní fondy zde byl, a podle všeho nemalý, situace na trzích ale byla v té době poněkud jiná. Je pravda, že za protahování legislativního procesu, který umožnil v ČR zakládat nemovitostní fondy, investiční společnosti nemohou, ale na druhou stranu je potřeba jedním dechem dodat, že doba, kdy se fondy začaly zakládat, už na domácím trhu s nemovitostmi nebyla pro fondy úplně ideální. A to si mohli pánové portfolio manažeři lépe spočítat.

Nedostatek spatřuji také ve způsobu prezentování samotné společnosti a fondu. Po úvodním oznámení velmi ambiciózních a bombastických plánů jakoby se po fondu slehla zem. Buďto si pánové ve vedení neuvědomovali složitost tehdejší situace, nebo prostě dělali z lidí hlupáky.

Rovněž mlžení o tom, jestli je nemovitost, kterou společnost Nationwide Holding a.s. zakoupila hned při zakládání fondu, je, nebo není v portfoliu fondu, nevypovídá o serióznosti společnosti. Informování o prodeji podílového fondu MAXIMA pojišťovně snad již ani nemá smysl zmiňovat. A aby toho ještě nebylo málo, přibyl jako důvod ukončení činnosti „především fakt, že globální realitní trhy procházejí v posledních měsících a kvartálech velmi komplikovaným obdobím, a jejich další vývoj je prakticky nemožné predikovat.“

Pánové z Realtie dnes vypadají jako partička amatérů, kteří nedokázali odhadnout situaci a mají problém s tím, že nedokáží predikovat vývoj na trzích. Pokud by to měl v dobách krize zabalit každý portfolio manažer, tak dnes neexistuje žádný podílový fond. Zůstává tak doufat, že příznivé podmínky, které by jim v budoucnu vyhovovaly, nenastanou.  

Příklad Realtie je ukázkou toho, že všechno zlé je na něco dobré. Je to taková zmenšenina současné situace, která vládně na trzích po celém světě a sráží jednu slabou banku v USA za druhou. Velké oči a špatný odhad vedou k tomu, že ti špatní skončí, ti lepší zůstanou.