Realitní fondy zatím nevydělávají

Realitní fondy zatím nevydělávají

Daniel Kuchta

České nemovitostní fondy zatím svým investorům příliš radosti nedělají, i když lze předpokládat, že to nejhorší již mají za sebou. Ve výkonnosti je zatím velmi přesvědčivě překonává slovenský zástupce, jehož výkonnost je zatím skutečně impozantní. Jsou slovenské realitní fondy skutečně lepší, než ty české?

Speciální nemovitostní fondy investující své prostředky přímo do realit jsou u nás dostupné relativně krátkou dobu. Očekávání při jejich vzniku byla veliká, nicméně zatím se je fondům naplňovat nedaří. Je to samozřejmě dáno také nepříznivou situací na realitním trhu v posledních letech a bohužel také tím, že načasování vzniku realitních fondů přišlo prakticky v té nejnevhodnější chvíli. Minulá výkonnost tedy české investory stále nemůže velmi uspokojovat, zejména když vezmeme do úvahy ne zrovna nejnižší poplatky, vstupní, nebo správcovské.

Co se týče očekávané výkonnosti v nejbližším období, jsou názory odborníků hodně smíšené a stále je cítit určitá opatrnost. Trh se v posledních měsících určitě stabilizoval a výraznou volatilitu bychom již zažít neměli, jednoznačný názor na potenciální růst však zatím určitě nepanuje. Investoři jsou v nákupech stále poněkud nejistí a je zde patrné určité vyčkávání a situace na finančních trzích optimismu také určitě nepřidává.

Jak se tedy českým retailovým nemovitostním fondům zatím daří? Největší a nejstarší je ČS nemovitostní fond společnosti Reico České spořitelny se může pochlubit nejširším portfoliem nemovitostí ve svém portfoliu. Současných šest nemovitostí (polovinu tvoří kancelářské prostory, a po čtvrtině pak logistická centra a logistické areály) drží fond již déle než rok a i díky nepříliš optimistické situaci se v poslední době jeho portfolio nerozšiřovalo. Jeho celkovou výkonnost stále nepříznivé ovlivňuje přecenění majetku fondu spřed roku, což mělo za následek jednorázový propad výkonnosti o 14 %. V posledním roce se fondu přeci jen podařilo ztrátu stáhnout o více než 2,5 %, a to především díky očekávaným příjmům z pronájmu nemovitostí a velmi dobré obsazenosti budov, která je ve čtyřech nemovitostech 95 % a více a ve zbylých dvou je to 90, resp. 89 %. Na tříletém horizontu je výkonnost fondu stále smutných více než šest procent v mínusu, výsledky v posledním roce ale přeci jen naznačují, že stabilizace na trhu s realitami by měla mít na fungování fondu pozitivní vliv.

Druhým českým fondem je fond Conseq Realitní, který vznikl poněkud později, má ve správě méně prostředků a orientuje se spíše na menší nemovitosti, v nichž vidí potenciál růstu. Svou první nemovitost získal koncem roku 2008, na začátku letošního roku pak fond koupil soubor nemovitostí na Křižíkově ulici v Praze prostřednictvím převzetí společnosti US Property Investment. Samotné fondy zpravidla přímo nemovitosti nenakupují, ale jedou na to jednodušší cestou, když nakupují podíly v nemovitostních společnostech, které nemovitosti vlastní. Je to jednodušší, a když fond danou společnost vlastní 100%, tak vlastně vlastní i danou nemovitost. V nově nabytých nemovitostech se původně vyráběly a prodávaly cukrářské výrobky, v budoucnu se ale počítá s výstavbou bytů.

Ani fondu společnosti Conseq se bohužel nepodařilo vyhnout propadu na trhu s realitami a tak v posledním čtvrtletí poměrně výrazně klesla celková výkonnost fondu z 8,82 % až na 1,45 %. Od té doby fond nějaké to procento přidal, takže v současnosti je výkonnost od založení fondu 2,59 % (1,14 % p.a.), což ale stále znamená více než dvě a půl procenta v mínusu za poslední rok.

Třetím a nejmladším fondem v nabídce je Bridge nemovitostní fond, který vznikl před rokem poté, co ukončil svou činnost První nemovitostní fond společnosti Realtia. Fond koncem dubna splnil požadavku na vlastní kapitál, který musí po roce fungování fondu činit minimálně 50 milionů korun (týden před termínem však činil vlastní kapitál fondu bezmála deset milionů korun). Fond v současnosti drží ve svém portfoliu část kancelářské budovy v Náchodě a skladové budovy, které jsou součástí většího areálu v Borohrádku. O dalších nemovitostech (dvě komerční budovy v Přibyslavi a Bruntále) se zatím rozhoduje.

Fond se zatím může pochlubit nejvyšším zhodnocením z domácích retailových nemovitostních fondů ve výši 4,37 %. Na druhé straně ale musí investoři počítat s nejvyššími poplatky, jejichž struktura je poněkud složitější než u předchozích dvou fondů (Conseq vstupní 2,5 – 3,5 %, správcovský 1,5 %, Reico vstupní 3,8 %, správcovský 1,75 %, výstupní poplatek ve výši 3 % měl být po třech letech fungování fondu zrušen). Finesko si účtuje vstupní poplatek od 0,5 % (při investici nad 100 milionů korun) do 5 % (od 500 do 10 000 korun), výstupní poplatek je od 0 % (investice na tři roky a déle) do 5 % (do půl roku) a správcovský poplatek 2 % plus 20 % ze zisku, pokud je vyšší než 5 %. A to skutečně není málo.

Jsou slovenské fondy skutečně lepší?

Od října minulého roku nabízí své podílové listy v ČR také slovenský Prvý realitný fond společnosti IAD Investments. Ten má momentálně v portfoliu čtyři nemovitosti. Fond funguje již tři a půl roku a jeho celková výkonnost dosahuje téměř padesát procent. Většinu z tohoto zisku realizoval fond prakticky v prvním půlroce svého fungování (24,9 %), od té doby jeho výkonnost roste poměrně stabilně, bez výraznějších výkyvů. Na roční bázi fond dosahuje výkonnosti 12,5 %, za poslední rok je to pak 4,84 %. Vzhledem ke vstupním a správcovským poplatkům (vstupní 3 %, správcovský 1,5 %), si zatím tento fond v porovnání s českými fondy vede skutečně dobře.

Slovenský zástupce je na tom v porovnání s českými protějšky zatím skutečně velmi dobře, na druhou stranu je ale nutné připomenout, že minulá výkonnost není žádným indikátorem výnosů v budoucnu. Důvodem pro tak zajímavé výnosy může být buď lepší načasování vzniku fondu ještě před vypuknutím krize, anebo skutečnost, že na slovenském realitním trhu se krize neprojevila až tak výrazně, jako tomu bylo v ČR. Zejména v druhém případě to však může znamenat, že určitý vliv nejistoty se může projevit se zpožděním, což mohlo mít neblahý vliv na výkonnost fondu. Nemovitosti v portfoliích nejsou totiž oceňovány na denní bázi, jako je tomu u jiných investičních aktiv, existují různé oceňovací metody, které mohou vykazovat různé výsledky a pokud jsou znalecké posudky příliš staré, nemusí odrážet ani současnou realitu, jaká panuje na slovenském realitním trhu. Určitá opatrnost je tedy v každém případě na místě.

Další tři slovenské realitní fondy na tom ani zdaleka nejsou tak dobře jako první zmiňovaný. Druhým nejstarším realitním fondem na Slovensku je Sporo realitný fond od Slovenské spořitelny, který investuje do nemovitostí především prostřednictvím účasti ve speciálních uzavřených realitních fondech, které investují své prostředky do nemovitostí nejenom v Evropě, ale také v Asii, nebo USA. Celková výkonnost pak byla ovlivněna nepříznivou situací na těchto trzích a dosahuje 3,37 %, v posledním roce pak 2,12 %.

TAM realitný fond od Tatra Asset Management se rovněž nevyhnul propadu výkonnosti na přelomu let 2008 a 2009, kdy jeho výkonnost dosahovala již kolem 6,5 %. Celková výkonnost je dnes 2,3 %, za poslední rok je to pak 4,83 %. Prostřednictvím investic do realitních společností má fond v portfoliu pět komerčních nemovitostí situovaných v regionu západního Slovenska a Bratislavy.

Náš prvý realitný od Prvé penzijní správcovské společnosti investuje rovněž prostřednictvím realitních společností do nemovitostí zejména na Slovensku, nebo v ČR. Fond dosahuje celkovou výkonnost 22,25 %, za poslední rok je to pak 4,2 %.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *