Regulované nájmy porostou, ale…

Regulované nájmy porostou, ale...

Luboš Svačina

MF Dnes minulý týden informovala o plánovaném razantním nárůstu regulovaných nájmů v příštím roce. Situace není zas tak černá, jak vypadá.

Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo minulý týden sdělení č. 214/2008 Sb. o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného v bytech s regulovaným nájmem. Tento předpis přesně stanovuje maximální limity možného navýšení regulovaného nájemného ze strany vlastníků nemovitostí. Zveřejněné údaje se týkají období od 1. 1. 2009 do 31. 12. 2009.

V rámci deregulace nájemného, které započalo již v roce 2006 a řídí se zákonem č. 107/2006 Sb., je rok 2009 předposledním obdobím, kdy dochází k růstu regulovaných nájmů. K poslednímu navýšení dojde v roce 2010, kdy bude dosaženo úrovně tzv. „cílového nájemného". 

Redaktoři MF Dnes, resp. iDnes minulý čtvrtek v souvislosti s uvedeným sdělením informovali o rapidním nárůstu maximálních limitů pro zdražování činže v bytech s regulovaným nájmem. Uvedli, že v některých případech by mohlo dojít k navýšení nájmu o více než 50 %. Součástí článku byla také následující tabulka s konkrétními příklady českých měst.

Tabulka 1: Jak mohou podražit

Kladno 50%
Brno-Bystrc 46%
Hradec Králové  46%
Praha 4 42%
Pardubice 42%
Jihlava 40%
Praha 1 39%
České Budějovice 37%
Olomouc 35%
Plzeń 34%
Zlín 32%
Liberec 28%
Praha Hostivař 23%
Ostrava  20%
Ústí nad Labem 13%

Zdroj: MF Dnes


Ve skutečnosti regulované nájemné v některých regionech České republiky může růst i o více než 60 %, záleži vždy na konkrétním případě a stávající ceně, kterou svému pronajimateli nájemce platí. Zákon o deregulaci totiž nehovoří o jediné maximální hranici pro zvyšování nájmů a výpočet zprůměrovaných hodnot příliš o vývoji deregulace nevypovídá.  

Daleko důležitější v rámci celého kontextu deregulace je cílová cena nájmů, ke které všechny nyní deregulované nájmy směřují – tzv. cílové nájemné.

Cílové nájemné

Cílové nájemné je vždy stanoveno v Kč/m2 bytu a jeho výše je diferencována dle regionů, resp. velikosti obce, kde se byt nachází. Cílové nájemné pro standardní byty – tedy nájemné v regulovaném bytě, by podle záměru Ministerstva pro místní rozvoj ČR po skončení deregulace mělo odpovídat 5 % "základní ceny" nemovitosti v dané lokalitě.

Při stanovování základní ceny nemovitosti ministerstvo pro místní rozvoj vychází ze statistik ministerstva financí, které v souvislosti s výběrem převodových daní eviduje v jednotlivých lokalitách rozlohu prodaných bytů a jejich kupní či odhadní cenu. 

Individuální stanovení maximálního limitu nárůstu nájemného

Dopady na jednotlivé nájemníky, jak už bylo uvedeno, nelze generalizovat. "Regulovaní nájemníci" by se měli zajímat konkrétně o svůj konkrétní případ a zjistit si konečnou – cílovou nájemní, ke které se bude jeho činže přibližovat, a na další zvyšování se případně připravovat předem tvorbou rezerv.

Ministerstvo pro místní rozvoj od dnešního dne na svých webových stránkách zprovoznilo kalkulačku, pomocí které si nájemníci regulovaných bytů mohou spočítat, o kolik maximálně jim může v příštím roce vzrůst cena nájmu. Ceny budou určitě v příštím roce růst, nicméně růst nebude v řadě případů tak dramatický, jak uvádí autoři článku v MF Dnes.

Důvodů je hned několik. Sdělení ministerstva pro místní rozvoj stanovuje limity vždy jako maximální, přičemž skutečná míra navýšení závisí na rozhodnutí pronajimatele. Pronajímatelé bytů sice dosud využívali možnosti maximálního navýšení, ale právě z tohoto důvodu se regulované nájmy pohybují již delší dobu v trajektorii mířící na cílové nájemní ceny roku 2011.

Nárůst může být proto zapříčiněn spíše růstem cen nemovitostí v konkrétních lokalitách. a tedy posunutím odvozené hranice cílového nájemného (to se může i nadále do konce deregulace měnit). Tyto nárůsty však odpovídají vývoji realitního trhu a zdaleka nedosahují hodnot MF dnes, uvedené v tabulce číslo 1.

Tabulka 2: Základní ceny bytů a cílové nájemné pro byty v jednotlivých krajích a městech nad 50 000 obyvatel

Kraj  Základní cena bytu v Kč/m2 pro rok 2008 Základní cena bytu v Kč/m2 pro rok 2009 Meziroční nárůst Cílové nájemné Kč/m2 pro rok 2009
Středočeský 16718 19254 15% 80,23
Jihočeský kraj 12794 14044 10% 58,52
Plzeňský 14617 16732 14% 69,72
Karlovarský 15174 16575 9% 69,07
Ústecký 5478 6088 11% 25,37
Liberecký 11788 12875 9% 53,65
Královéhradecký 17008 19183 13% 79,93
Pardubický  11605 14069 21% 58,62
Vysočina 12691 14577 15% 60,74
Jihomoravský bez Brna 10304 11650 13% 48,54
Olomoucký 14394 16997 18% 70,83
Zlínský 14934 17155 15% 71,48
Moravskoslezský 8396 9994 19% 41,64

Zdroj: Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj České republiky č. 151/2007 Sb. a č.241/2008 Sb.

Závěr

Deregulace nájemného je podle mého názoru důležitým předpokladem pro fungující trh s bydlením, jehož dalším pozitivním efektem bude klesající cena tržního nájemného, a to především díky širší nabídce bytů nabízených k pronájmu. Právě probíhající deregulace se podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR dotýká cca 750 000 bytů, z nichž nezanedbatelnou část drží majitelé spíše ze spekulativních důvodů a s jejich nabídkou k nájmu či prodeji vyčkávají. 

Nárůsty regulovaných nájmů, v některých případech o desítky procent, jsou pro samotné nájemníky zcela určitě citelným zásahem do osobních rozpočtů, ale v porovnání s tržním nájmem budou tito uživatelé bytů platit stále výrazně méně (podle letošních propočtů ministerstva pro místní rozvoj by mělo na konci deregulace nájemné ve stometrovém bytě v nejlukrativnější pražské lokalitě – Praze 1, činit 12 000 Kč, ve středočeském Kladně 8 023 Kč, viz. tabulka 2). Navíc jako krajní řešení existuje možnost přestěhování do bytu, kde nájem odpovídá finančním možnostem nájemníka.

Anketa: Jaké nájemné platíte?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *