Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se!

Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se!

Jan Traxler

Investoři jsou často mylně přesvědčeni o výhodnosti svých investic. Neuškodilo by se čas od času zamyslet nad jejich rentabilitou, speciálně pak u nemovitostí k pronájmu.

Shodou okolností jsem měl v uplynulém týdnu hned tři konzultace s klienty, kde jsem se dotkl tématu rentability jejich investiční nemovitosti. Ve všech třech případech se jednalo o byt k pronájmu v Praze. Ve všech třech případech jsem jim nepřímo doporučil, že bych na jejich místě byt prodal.

Reakce se opakují pořád stejné dokola: „Děláte si legraci? Vždyť to je moje nejlepší investice. Chrání mě před inflací a generuje pasivní příjem.“

„Skutečně?“ ptám se. „Jakou má aktuálně váš byt rentabilitu?“

Klient chvilku v duchu přemýšlí: „Rentabilita, co to na mě pro Boha zase zkouší.“ Pak praví: „Vždyť už jsem vám říkal, že jsem byt kupoval za půl milionu a dneska má cenu šestkrát tolik. A ročně mi nese zhruba 75 000 Kč čistého na nájmu. Tenhle byt bych nikdy neprodal. Je to stroj na peníze.“

Investoři jsou často mylně přesvědčeni o výhodnosti své investice, u nemovitostí toto platí dvojnásob. Lidé totiž vidí v nemovitosti jistotu. Jsou zvyklí, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a líbí se jim pasivní příjem z pronájmu. Mně se také pasivní příjem líbí. Komu by se nelíbil. Otázkou však je, jak je pronájem rentabilní, zda by investor nemohl mít jinde vyšší pasivní příjem.

Vraťme se k našemu příkladu. Řekněme, že vlastním byt, který jsem koupil ještě v devadesátých letech za půl milionu korun. Byt pronajímám za deset tisíc měsíčně, něco však dám na údržbu, a tak mi po zaplacení daně vynáší 75 000 Kč ročně. Není to výborná investice, uvážíte-li, že jsem byt kupoval za 500 000 Kč, tedy ročně mi vynáší 15% čistý zisk? Naprosto dokonalá investice, že? Slovy klienta „stroj na peníze“.

Ne, není tomu tak. V úvaze jsem totiž použil pořizovací cenu, směrodatná je však tržní cena. Aktuálně bych mohl byt prodat za tři miliony korun. Rentabilita nájmu je tedy vzhledem k tržní ceně bytu pouhých 2,5 %. Kdybych tedy byt prodal, stačilo by peníze vložit na spořící účet a měl bych srovnatelné zhodnocení bez práce a s nižším rizikem (např. že nájemce nebude platit). Nebo bych mohl kapitál investovat zcela jinak s potenciálem vyššího zhodnocení.

Global Property Guide uvádí v analýze nemovitostního trhu v Praze hrubou rentabilitu nájmů 3,89 %. Čistý výnos tak zpravidla bývá do 3 % ročně. Mé zkušenosti jsou obdobné. Je-li rentabilita pronájmu nízká, pak držení nemovitosti je pouze spekulací na růst ceny nemovitosti nebo růst nájemného. Budou ale skutečně růst? Mnoho let tomu tak bylo, doba se však změnila.


Jako nejpravděpodobnější se jeví scénář postupného poklesu reálných cen nemovitostí v průběhu několika příštích let. Očekávám, že do roku 2013 klesnou ceny nemovitostí v Praze v průměru o 30 procent, zatímco výše nájmů bude více méně stagnovat. Postupně se tak hrubá rentabilita vrátí na úroveň 5 ­­– 6 %.

Musí to být určitě hřejivý pocit vlastnit investici, na které investor vydělal stovky nebo i tisíce procent. Může to být nemovitost, akcie nebo cokoliv jiného. Ostatně nemusíme chodit daleko, i na Pražské burze bychom našli jeden ukázkový příklad investice, na které se ze spousty lidí stali milionáři a dodnes se jí drží zuby nehty jako nejdokonalejší akcie ze všech dokonalých. Někdy však stojí za to zvážit, jaká je rentabilita investice a zda neříct své nejmilejší „A Dios.“

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

15 komentářů k článku “Rentabilita pronájmu: Prodejte byt, nevyplatí se!”

  1. Michal napsal:

    Nesouhlasím.
    Zajímavý názor, pane Traxlere. Rozhodně nesouhlasím. Když prodám byt těd, když jsou ceny blízko minim, určite přodelám. Byt na pronájem jsem si koupil jako dlhodobou investici.

    Predevším nesouhlasím, že ceny v Praze do roku 2013 klesnou o 30%. Spíš si myslím, že těd jsou ceny na minimu a za 5 let stoupnou o cca 5-10%. Za takých okolností se byt neoplatí prodat. Ovšečm, kdyby ste však měl pravdu vy, tak sa oplatí :)

    1. realid napsal:

      RE: Nesouhlasím.
      1. Hlavně se v takových článcích řeší furt Praha. Třebaže daleko větší kus ČR zabírá mimopražský prostor. V Praze je realitní trh s vlastními pravidly.

      2. Ceny jsou na minimu? A kampak byste je chtěl hnát, do nebes?

      1. Jan Traxler napsal:

        RE: RE: Nesouhlasím.
        Ve vsech krajskych mestech je to s rentabilitou podobne, pouze s tim rozdilem, ze previs nabidky nad poptavkou neni tak velky jako v Praze. V Praze je vice „investicnich bytu“, ktere si nekdo koupil jen za ucelem pronajmu, ne za ucelem vlastniho bydleni. Logicky by tedy ceny prazskych nemovitosti mely byt vice volatilni. Ale pokud jde o rentabilitu pronajmu, tak co mam zkusenosti, nad 5% se dostanete jen velmi vyjimecne, a to ve vsech krajskych mestech. V mensich mestech pak o rentabilite pronajmu nema moc smysl mluvit, protoze poptavka po najmu je velmi nizka.

        Jan Traxler
        FINEZ Investment Management

    2. Jan Traxler napsal:

      RE: Nesouhlasím.
      Vyvoji cen nemovitosti se venuje navazujici clanek, mel by se tu brzy objevit, v nem se snazim vysvetlit, proc ceny nemovitosti v CR velmi dlouho realne neporostou. Takze diskuzi k vyvoji cen bych nechal na potom. Ted resme jen tu rentabilitu.
      Mohu se tedy zeptat, jakou cistou rentabilitu ma ten Vas byt, ktery jste si koupil jako dlouhodobou investici?

      Jinak mohu jeste doporucit jeden clanek s touto tematikou:
      http://www.finez.cz/odborne-clanky/detail/investice-do-nemovitosti-se-nevyplati/

      Jan Traxler
      FINEZ Investment Management

      1. bbone99 napsal:

        RE: RE: Nesouhlasím.
        sice pozdě, ale čísla jsou zajímavá vždycky. Můj byt v Olomouci má rentabilitu cca 4.4 procenta, což podporuje teorii o tom, že se vyplatí investovat mimo Prahu. V Praze bych si byt na pronájem nekoupil, ceny bytů v poměru k nájmům jsou dávno za hranicí výdělku.
        Rentabilita zůstala zachována i v době krize (2010), kdy jsem poprvé musel nájem snížit o asi 5%, zatímco ceny energií aj. rostou.

        co do budoucna? v horizontu 5-10 let očekávám růst o cca 20-30 procent, výš se těžko dostaneme, cesta dolů je ještě možná, ale myslím, že nejhorší už máme za sebou.

        Dá se tedy předpokládat, že nebude mnoho lidí, kteří půjdou do tohoto businessu, to bylo zajímavé v době, kdy byly ceny bytů o 50% nižší, než jsou nyní. Byty na pronájem vidím jako zajímavý artikl pro lidi s nadstandardními příjmy, kteří mají dostatek hotovosti.

    3. Kruton napsal:

      RE: Nesouhlasím.
      Zda vyděláte nabo proděláte, závisí z valné části na tom, za kolik jste kupoval; ten kdo nakoupil v letech 2007/08 patrně na prodeji bytu prodělá jak nyní, tak ještě dobrých 3 – 5 let do budoucna.

      K cenám bytů jen tolik: u pražských bytů (alespoň ceny nabídkové – viz statistiky I.R.I.) se v současnosti drží někde na úrovni podzimu 2007. Uvážíme-li, že realistická cenová hladina by zhruba mohla odpovídat ca polovině roku 2006, pak je zřejmé, že do minimální úrovně mají ceny bytů patrně ještě dost daleko.

  2. host napsal:

    názor
    Celkově mi příjde, že je tohle jen další z článku, které se snaží zahýbat se ztuhlým trhem nemovitostí (na kterém bylo a je závislých spoustu různých investičních, developerských a realitních společností).

    1. host2 napsal:

      RE: názor
      to těžko, přečetl sis ho? A proč by třeba developeři vypouštěli do éteru, že se nevyplatí vlastnit byt, když jsou na jejich prodeji závislí a už teď jim těžce teče do bot?

    1. Krize se jeste prohloubi panove, ledovec zatim jen natrhnul prid. lod se zakymacela, ale do podpalubi nateka voda a lod jde ke dnu ! napsal:

      RE: Tohle vám otevře oči
      http://dailyreckoning.com/saying-goodbye-to-the-borrow-and-spend-economy/

  3. HR napsal:

    Hotové peníze
    Pane Traxlere, souhlasím s Vámi, že pronájem bytu není v současné době příliš rentabilní a prakticky stejný výnos lze získat při uložení financí na určité spořící účty. Je i možné, že ceny bytů ještě poklesnou a hodnota investice poklesne.
    Ale z dlouhodobého hlediska? Stále budu považovat byt za bezpečnější uložení financí na svoje stáří než různé bankovní produkty, kde mohu přijít o víc než 30%.

    1. Jan Traxler napsal:

      RE: Hotové peníze
      Ano, to rozhodne. Inflace je previt a dlouhodobe bude nemovitost urcite lepsi nez hotovost. Presto bych preferoval jine investice. Nicmene o tom je jiz avizovany navazujici clanek, diskuzi o vyvoji cen nechejme az pod nej.

      Jan Traxler
      FINEZ Investment Management

  4. socioekonomický geograf-demograf napsal:

    Souhlas
    Souhlasím s autorem i s jeho články na dané téma na http://www.finez.cz . Navíc je hospodářská krize, 10 % nezaměstnaných a státním zaměstnancům se budou snižovat platy. Banky,realitní kanceláře a developeři mohou zapomenout na úspěchy z minulých let. Některé realitky to nyní řeší jinou cestou.Zneužívají vysoké nezaměstnanosti a nabídkou pracovních příležitostí za určitý vstupní kapitál…

    1. XY napsal:

      RE: Souhlas
      A banky to řeší tak, že i když je úroková míra u ČNB na minimu, tak úroky hypoúvěrů jsou téměř na maximu… Prý čekají kvůli nezaměstnanosti nesplácení starých úvěrů. Podle nich by tedy nový žadatel o hypoúvěr měl platit i za neplatiče.Solidárnípolitika bank.

      1. Jarda napsal:

        RE: RE: Souhlas
        Ale banky nepůjčují ze solidarity, ale aby přinesly zisk. Jejich úroky odpovídají jejich finanční situaci. Nejsou na maximu: jsou na 5,5 až 6%. V půlce 90. let byly běžně mnohem vyšší. Je to naprosto srovnatelné s cizinou (v USA dnes úroky 5%, v 80. letech přes 10%). Klidně může přijít doba, kdy se úroky vyhoupnou přes 10% znovu i u nás – co budete psát pak?

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *